Отказ от преимущественного права покупки земель сельхозназначения

Как отказаться от земельной доли сельхозназначения

Для юридических лиц необходимо подготовить согласие на отказ от собственности, подписанное всеми учредителями организации. В случае если гражданин желает отречься от права бессрочного пользования землей, либо отказывается от права пожизненного наследования, ему следует поменять курс и подать заявление в органы местного самоуправления, либо орган государственной власти. В этом случае заявителю необходимо позаботиться о наличии кадастрового паспорта земельной площади. В случае если отказ от участка происходит со стороны юридического лица, потребуется документ, подтверждающий его регистрацию. Запрос на предоставление бумаг обычно осуществляет орган власти, подавая соответствующую заявку в учреждения, в распоряжении которых находятся необходимые сведения.

Отказ от земельного пая

Об отказе от права собственности на земельную долю

Сроки Орган по регистрации недвижимости рассматривает заявку на отказ от права владения земельной площадью не более 30 дней. При принятии положительного решения, уполномоченные лица официально фиксируют отречение от конкретной территории и направляют почтовое уведомление о завершении процедуры, как заявителю, так и муниципальному образованию, в чьей собственности теперь находится надел. С момента документального оформления прекращения прав владения площадью, как земля, так и строения, имеющиеся на ней, переходят в собственность государства без выплаты компенсации со стороны последнего.
Следует уточнить, что в течение 1 года с даты фиксирования отказа от земли, бывший собственник может восстановить право владения таковой. Для этого также потребуется предоставить заявление в отделение Росреестра.

Подробная процедура отказа от права собственности на земельный участок

Подать заявку можно как лично, так и воспользовавшись услугами представителя, предварительно оформив на него нотариальную доверенность. Структура бланка заявки должна быть следующей:

• шапка документа, включающая наименование государственного учреждения, а также Ф.И.О. заявителя, его адресные и контактные данные;
• наименование заявления;
• основная часть, где следует указать сведения о местонахождении земельной площади, а также обозначить имеющиеся правоустанавливающие документы на надел;
• перечень бумаг, прилагаемых к заявлению;
• дату составления документа;
• подпись заинтересованного лица.

Скачать образец заявления об отказе от права собственности на земельный участок Заявление потребуется подкрепить документом, подтверждающим права на пользование землей. Также при себе необходимо иметь паспорт и его копию.

Нам эта земля не нужна, как отказаться от земли сельхоз назначения

Отказ от собственности на земельный участок предусмотрен в случаях, когда владелец не осуществляет в его пределах надлежащие работы на основании каких-либо причин, а также не желает уплачивать налог за пользование участком. В таких ситуациях целесообразнее официально отречься от надела, чем столкнуться с обязательствами по налогам и штрафными санкциями, связанными с ними. В каких случаях целесообразно отказатьсяот участка земли В соответствии с законодательством лицу, получившему в собственность земельный участок, вручается право распоряжения и пользования таковым по собственному усмотрению.

Дополнительно на владельца возлагаются определенные обязательства по содержанию надела — гражданину следует не только эксплуатировать землю согласно целевому назначению, но и своевременно уплачивать налог за возможность ее использования.

Отказ от права преимущественной покупки земли сельхозназначения: как получить

В частности, теперь собрание может уполномочить выбранное им лицо действовать без доверенности от имени собрания по вопросам, относящимся к его компетенции. Полномочия такого лица подтверждаются заверенной уполномоченным лицом органа местного самоуправления выпиской из протокола общего собрания. Установлено, что для подсчета голосов участников на собрании размеры земельных долей должны быть определены единым способом.

Отказ от собственности на земельный участок

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Отказ от земельного участка находящегося в собственности

Способы обхода преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения

Как известно, статья 8 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает право преимущественной покупки, в нашем случае, Тульской областью, земельных участков сельскохозяйственного назначения, продаваемых частными лицами и организациями.

На практике, это выглядит так. Предположим, Вам надо продать свой земельный участок с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» в Алексинском или Заокском районе Тульской области. Цена данного массива, как правило, не копеечная. Вы ищите Покупателя. Тратите деньги на рекламу,находите. Но! Вам придется уговорить его подождать ещё месяц, точнее 30 дней.Потому что, у нас такие Законы.

Вы договариваетесь о цене, и пишите предложение Тульской области на имя губернатора выкупить Ваш земельный участок по цене продажи.

Из Белого дома Ваше предложение будет передано в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, где комиссия проанализирует Ваше предложение. Кстати, иногда, Тульская область действительно пользуется своим правом преимущественной покупки, что не очень хорошо для Покупателей. Предложение надо подать в Тульский белый дом, где проблема пройти в канцелярию, что бы поставить отметку. На вахте, где принимают корреспонденцию, не делают отметок.При этом Вам нужна отметка, чтобы отсчитать 30 дней, а иначе придется ждать письменный отказ (для регистрации в Рос реестре достаточно уведомления с отметкой канцелярии при отсутствии согласия или письменного отказа Администрации). Поэтому многие посылают данные предложения по почте заказным письмом с уведомлением. А это опять время.

При доверительных отношениях, конечно, месяц не такой уж большой срок, но на практике чужие друг другу люди ждать не хотят, во всяком случае, Продавцы боятся рисковать и ищут различные способы обойти ст. 8 федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ.

Существует несколько легальных способов это сделать:

Ещё один минус данного способа – это возможность признания договора недействительным в связи с тем, что, конечна, такая сделка является притворной,то есть прикрывает реальные отношения купли-продажи, создает только видимость дарения. Вместо договора купли-продажи земельного участка заключается договор дарения. Тем самым Продавец перекладывает свое налоговое бремя на Покупателя. Как правило, в договоре дарения указывается стоимость земельного участка в целях налогообложения. За основу берут кадастровую стоимость объекта недвижимости.Если же цены не будет указано, или она будет мизерная, есть риск того, что налоговый орган самостоятельно определит налоговую базу по рыночным оценкам.

Купля-продажа земельного участка в долях.

Суть этого способа в том, что, в начале, Продавец продает ½ доли в праве на данный участок Покупателю. Затем, продает оставшеюся долю, как правило, другу или жене Покупателя. После чего жена может,например, подарить свою долю мужу. При этом не желательно, что бы участок продавался по долям одному и тому же лицу. Хотя некоторые делают и так, и ничего проходит. Но здесь все же есть небольшой риск отказа или оспаривания сделки Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.

Минус этого способа в длительности. Первая сделка купли-продажи доли занимает месяц(с ускорением 14 дней), вторая столько же. В итоге по времени ни Продавец, ни Покупатель ничего не выигрывают. Тогда ради чего сыр-бор, разве только, что бы ни купила Тульская область? А разве Продавцу не все равно, кто у него купит?

Ещё одна проблема для Тульской области – это применение норм закона «Об обороте земель

В статье 1 вышеуказанного Закона прямо сказано, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. сельскохозяйственного назначения» для личного подсобного хозяйства, то есть, когда категория земли: для сельскохозяйственного использования, а разрешенное использование – для личного подсобного хозяйства.

Но,у Рос реестра, своё мнение, отсюда можно вывести третий способ обхода этих незаконных требований

Получение отказа и обжалование его в суд.

Минус– опять же время, судебное разбирательство займет примерно 2-3 месяца.

На практике используется все эти методы, но всё же, нам кажется, при наличии возможности стоит просто исполнять Закон.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

Отказ от права преимущественной покупки земельного участка

Федеральная нотариальная палата

Отказ от реализации преимущественного права покупки

При направлении указанного извещения в отношении нескольких земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения необходимо указывать сведения о каждом земельном участке и его собственнике. К извещению могут быть приложены копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровая карта (план) земельного участка, выданная до 1 марта 2008 года. Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения В случае отказа от приобретения продаваемого земельного участка в собственность Краснодарского края, департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение 30 дней со дня получения извещения размещает на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края в разделе

«Отказ от реализации преимущественного права покупки»

Обращаем внимание, что в случае опубликования на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края информации об отказе от преимущественного права покупки земельного участка, уведомление продавца в письменной форме не осуществляется.

Опубликованная на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края информация об отказе от преимущественного права покупки земельного участка подлежит удалению по истечении 1 года после дня ее опубликования. При намерении приобрести продаваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Краснодарского края, в течение 30 дней со дня получения извещения департамент имущественных отношений Краснодарского края, с учетом положительного заключения департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края о целесообразности приобретения земельного участка в собственность Краснодарского края, направляет в письменной форме уведомление продавцу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения о намерении приобрести продаваемый земельный участок в собственность Краснодарского края.

Копия уведомления о намерении приобрести продаваемый земельный участок в собственность Краснодарского края направляется органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 30 дней со дня поступления в администрацию Краснодарского края извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При отсутствии в извещении о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сведений о цене и других существенных условий, департамент имущественных отношений Краснодарского края в 30-дневный срок со дня получения извещения информирует заявителя о необходимости уточнения существенных условий продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Также обращаем Ваше внимание, что в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г.

Отказ от преимущественного права покупки

В случае если продажа доли проведена с нарушением права преимущественной покупки, любой участник общей собственности может в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право на земельный участок

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. 5.

[2]

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

33 ЗК РФ. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке. имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст.

ЗК РФ, Статья 39

(см. текст в предыдущей редакции ) 4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Отказ от реализации преимущественного права покупки

При направлении указанного извещения в отношении нескольких земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения необходимо указывать сведения о каждом земельном участке и его собственнике. К извещению могут быть приложены копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровая карта (план) земельного участка, выданная до 1 марта 2008 года. Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения В случае отказа от приобретения продаваемого земельного участка в собственность Краснодарского края, департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение 30 дней со дня получения извещения размещает на официальном сайте департамента имущественных отношений Краснодарского края в разделе

«Отказ от реализации преимущественного права покупки»

Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения. Для начинающих риэлторов

Риэлторам и продавцам земли сельскохозяйственного назначения необходимо знать некоторые особенности продажи.

Главной особенностью является преимущественное право покупки участков. Это правило регламентирует ФЗ-101 от 24.07.2002 ст.1,п.3 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.

Алгоритм получения такого документа:

1. Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
2. Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
3. Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

Краткое содержание Извещения: кому, от кого, предложение собственника о продаже своего участка, реквизиты участка, кадастровый номер, цена и условия продажи. Подать должен сам собственник или риэлтор по доверенности.

К Извещению надо приложить следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
2. Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
3. Копия паспорта гражданина
4. Копия доверенности ( если надо)
5. Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, риэлтор должен знать, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

[3]

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

• Первый способ Дарение — закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
• Второй способ — внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
• Третий способ — продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во — время.

Так как рынок земли сельхозназначения активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения, к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

Должен ли продавец при продаже земельного участка сельхозназначения предоставить отказ субъекта РФ от покупки этого участка?

Здравствуйте, вопрос следующий. При покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан ли продавец предоставить отказ субъекта РФ от его покупки? Продавец утверждает, занимается продажей земель 8 лет и впервые об этом слышит,а в ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано , что продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Так же в этой же статье, в части третей сказано , что муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Как узнать делал ли продавец запрос об отказе? Заранее спасибо.

Как Вы знаете, в соответствии с положениями ФЗ №101-ФЗ «Обобороте земель сельскохозяственного назначения», Субъект Российской Федерации или муниципальное образование обладает преимущественным правом покупки земельного участка с/х назначения. Он также должен быть в письменной форме извещен собственником о намерении продать свою земельный участок и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи. Если же Субъект РФ или МО откажется от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Вам необходимо запросить у продавца не «запрос об отказе», а документы, подтверждающие факт уведомления МО о предстоящей продаже. т.е. у продавца на руках должны быть уведомление о вручении письма о продаже земельного участка и опись вложения. ( как такового отказа от приобретения может не последовать, в этом случае необходимо отсчитывать месячный срок с даты вручения уведомления).

если продавец не направлял такое уведомление, то Вам стоит настоять на его отправке и подождать месяц.

если продавец утверждает, что направлял уведомление, но не может подтвердить факт его оправки, Вы можете обратиться в Комитет имущественных и земельных отношений МО с запросом о том, поступало ли к ним уведомление о предстоящей продаже з/у с/х назначения.

Ирина Киршина, эксперт

17 февраля 2016, 03:20,
3 года назад
Рейтинг: 5

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).

Так-так-так — юридическая помощь онлайн © 2019 .
© Фонд Так-так-так .
Для писем: [email protected]

Фонд «Так-так-так» является членом
Глобальной сети журналистских расследований

Присоединяйтесь к сообществу созна­тель­ных, соци­ально активных людей, знающих и готовых отстаивать свои права.

• коррупция
• финансы
• авторское право
• алименты
• армия
• выборы
• гражданство
• дети
• договоры
• документы
• доступ к информации
• жилье
• ЖКХ
• здоровье
• избирательные права
• имущество
• Конституционные права
• лишение прав
• налоги и кредит
• наследство
• недвижимость
• образование
• пенсии
• полиция
• права потребителей
• правосудие
• предпринимательство
• прокуратура
• свобода слова
• свобода совести
• семья
• собрания, митинги
• собственность
• субсидии и льготы
• транспорт
• трудовые отношения
• уголовное право
• частная жизнь
• штрафы
• экология

О признании недействительным договора купли-продажи земельной доли, применение последствий недействительности сделок

О признании недействительным договора купли-продажи земельной доли, применение последствий недействительности сделок

1. Судья Красносулинского районного суда Кучерова И.Н.
2. при секретаре Кильдеевой АВ
3. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации сельского поселения к Гетманскому Юрию Валерьевичу, Бегма Юрию Геннадьевичу, Пушкарскому Сергею Ивановичу о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок,

« 1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением
преимущественного права покупки, ничтожна.»

Нужно ли согласие администрации при продаже земель КФХ?

Ленинградская область, д. Пудость. Благодарю Вас.

А при чем тут администрация, если земля вам принадлежит на праве собственности? Никакого согласия для продажи не требуется.

Спасибо за грамотный ответ!

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием — для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства собственник земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок в установленном законом порядке.

Земельный кодекс Российской Федерации

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.[/quote]

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

[1]

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения

Паршин А., компания «Миэль», отд. «Юго-Западное».

1. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Понятие, правила применения, последствия несоблюдения

В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 101 продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случае, установленном законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. В соответствии с изменениями от 18 июля 2005 г., внесенными в ст. 8 Федерального закона N 101, срок для произведения расчетов не может быть более чем девяносто дней. Однако в Законе не указано, с какого момента должен течь этот предельный срок: с момента получения надлежащего извещения, с момента заключения договора или с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Также в Законе указано, что извещение должно быть вручено под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Таким образом, продавцу недостаточно просто известить высший исполнительный орган субъекта РФ, он должен позаботиться о том, чтобы у него остались доказательства того, в какой день данное извещение было получено высшим исполнительным органом власти субъекта РФ.

В случае если субъект РФ откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести указанный земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец имеет право продать земельный участок третьему лицу. Однако и срок для продажи продавцом земельного участка ограничен сроком в один год, причем цена продаваемого земельного участка не должна быть ниже цены, указанной в извещении.

Также в Законе указано последствие нарушения права преимущественного права покупки субъектом РФ земельного участка — это ничтожность сделки. (До внесения изменений 18 июля 2005 г. сделки, проведенные с нарушением данного преимущественного права покупки, являлись оспоримыми.)

2. Уклонение органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

2.1. Возможность уклонения органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

Прежде всего необходимо выяснить, является ли согласие субъекта РФ о приобретении земельного участка акцептом и возможно ли осуществить понуждение субъекта РФ к приобретению земельного участка.

На первый взгляд извещение продавцом субъекта РФ о намерении продать земельный участок очень похоже на оферту, а уведомление субъектом РФ продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок — на акцепт. Более того, в извещении продавец обязан указать фактически все существенные условия сделки купли-продажи земельного участка: цену, размер, местоположение земельного участка и даже срок, до истечения которого должен быть произведен расчет, а субъект в своем уведомлении (согласии) фактически принимает все условия, указанные в извещении. Согласно ст. 433 ГК РФ договор вроде бы заключен, однако особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) субъекта РФ о приобретении земельного участка как акцепт.

Также нельзя рассматривать извещение продавца и уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок как предварительный договор купли-продажи, т.к. согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в нашем случае — в простой письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и субъект РФ, давший свое согласие на приобретение земельного участка, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

Еще одна проблема, которая может возникнуть у продавца при соблюдении права преимущественной покупки субъектом РФ, — это ситуация, когда уведомление о намерении приобрести земельный участок субъект РФ отправил при помощи организации связи в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101, и с соблюдением требований ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, однако оно пришло к продавцу не в тридцатидневный срок со дня поступления извещения продавца субъекту РФ, а после сделки купли-продажи земельного участка продавцом третьему лицу. С одной стороны, продавцом совершены все действия для соблюдения права преимущественной покупки субъектом РФ, и только после этого он совершил сделку купли-продажи с третьим лицом, с другой стороны, субъект РФ также выполнил все действия для уведомления продавца и реализации своего права преимущественной покупки. Решение возможного спора является неоднозначным. По моему мнению, для того чтобы суд не применил последствия ничтожной сделки, у продавца есть только один выход — доказать, что субъект РФ должен в течение тридцати дней не просто направить уведомление о намерении приобрести земельный участок, но и убедиться в получении данного уведомления продавцом в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101.

2.2. Заявление (иск) о признании бездействия органа исполнительной власти субъекта РФ незаконным, правовые основания

3. Судебная практика по спорам, связанным с реализацией субъектом РФ преимущественного права покупки в отношении земель сельскохозяйственного назначения

К сожалению, в связи с тем что в настоящий момент ч. ч. 2, 3, 4 ст. 8 Федерального закона N 101 действуют в редакции от 18 июля 2005 г., нет сложившейся судебной практики. Однако мне удалось найти два решения Арбитражного суда Московской области, заслуживающих не меньшего внимания.

По утверждению истца, извещение о намерении продать три земельных участка поступило от гр. М.М.М. в Правительство Московской области 10 сентября 2003 г., тогда как договоры купли-продажи этих земельных участков были заключены гр. М.М.М. с ООО «Строй Медия» 8 октября 2003 г., то есть до истечения месячного срока.

Между тем это утверждение истца, как установил суд, противоречило фактическим обстоятельствам дела. В судебном заседании арбитражным судом была исследована поступившая из МОРП копия извещения гр. М.М.М., в которой имеются регистрационный штамп «Правительство Московской области» и дата получения этого извещения отделом писем от гр. Н.В.В., действовавшим от имени М.М.М. по доверенности N 1-2296 от 27 августа 2003 г. В материалах регистрационного дела, которые обозревались арбитражным судом, имеется и копия доверенности на имя Н.В.В., в которой указаны кадастровые номера земельных участков.

Приложенная истцом к исковому заявлению копия извещения от гр. М.М.М. аналогична представленной МОРП копии этого же извещения, однако в копии, представленной истцом, отсутствовали подпись Н.В.В., а также номер и дата его доверенности. Кроме того, имелся регистрационный штамп Правительства Московской области иной формы, в котором содержатся дата регистрации — 10.09.2003 и N ОП-51/14549.

Принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, а также учитывая, что истцом и третьим лицом — Минимуществом Московской области — не были представлены подлинные извещения от гр. М.М.М., которые были зарегистрированы 29 августа 2003 г. и 10 сентября 2003 г., арбитражный суд в соответствии с п. 2 ст. 71 АПК РФ счел представленную истцом копию извещения недостоверным доказательством, поскольку в ходе судебного разбирательства не были устранены сомнения в ее действительности.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено, что право собственности ООО «Строй Медия» — покупателя трех земельных участков — было зарегистрировано МОРП 13 октября 2003 г., что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 50АД N 673238, 673229, 673242, зарегистрированное право собственности ООО «Строй Медия» на эти земельные участки в судебном порядке не признано недействительным.

На основании изложенного арбитражный суд счел исковые требования безосновательными и неправомерными и вследствие чего в иске отказал.

Документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей купле-продаже земельных участков, были представлены в регистрирующий орган, о чем свидетельствуют расписки в получении документов (л. д. 10 — 12).

Отсутствие сведений об отказе субъекта РФ от покупки земельных участков не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков.

Таким образом, заявителем соблюдены требования Закона, в связи с чем отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договоров купли-продажи указанных земельных участков от 19 декабря 2003 г. неправомерен.

Из рассмотренной выше судебной практики можно сделать следующий вывод: продавцу крайне необходимо сохранять и в случае возникновения спора предоставлять в суд доказательства, свидетельствующие о соблюдении им преимущественного права покупки субъекта РФ, а именно — оригинал уведомления о получении субъектом РФ извещения о продаже земельного участка.

В заключение хотелось бы отметить, что необходима дальнейшая более четкая правовая регламентация права преимущественной покупки субъектом РФ земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае возможно злоупотребление органами государственной власти субъектов РФ своим правом по отношению к другим участникам гражданского оборота.

Источники

1. 
   Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.
   
2. 
   Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
   
3. 
   Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.