Признание договора продажи жилого помещения недействительным

Признание договора продажи жилого помещения недействительным

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 05 февраля 2013 г. по делу N 33-805/13 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры — признание сделки недействительной — право пользования жилым помещением — существенные условия договора — претензии)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 05 февраля 2013 г. по делу N 33-805/13

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.

судей Кузнецовой С.В., Костогладовой О.Г.

при секретаре Шадриной Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Беляева С.А. на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 ноября 2012 года по делу

по иску Беляева С.А. к Беляевой Е.В., Сулима И.С. о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Костогладовой О.Г., судебная коллегия

Беляев С.А. обратился в суд с иском к Беляевой Е.В., Сулима И.С. о признании договора купли-продажи квартиры «адрес» от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой.

В обоснование заявленных требований, с учетом их уточнения, указал, что его несовершеннолетнему сыну Ф.И.О.6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, указанная квартира принадлежала на праве собственности.

В данной квартире на регистрационном учете состояли и фактически проживают истец ( «данные изъяты» Ф.И.О.6.), Ф.И.О.3 ( «данные изъяты» Ф.И.О.6), Ф.И.О.1 ( «данные изъяты» Ф.И.О.6), Ф.И.О.2 ( «данные изъяты» Ф.И.О.6).

В 2001 году мать несовершеннолетнего Ф.И.О.6 — Беляева Е.В. обратилась в суд с иском о выселении из спорной квартиры Беляева С.А., Ф.И.О.3, Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 07.09.2011г. за указанными гражданами сохранено право пользования спорной квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ Беляев С.А. получил претензию, из которой узнал, что квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел Сулима И.С. В претензии содержалось требование нового собственника квартиры об освобождении ее Беляевым С.А.

Позже истцу стало также известно, что ответчики сняли с регистрационного учета по месту жительства Ф.И.О.3, Ф.И.О.1, Ф.И.О.2

Указывая на то, что сделка купли-продажи квартиры нарушает права проживающих в квартире граждан, поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение требований ст.558 ГК РФ не содержит существенного условия о сохранении права пользования спорным жилым помещением за Ф.И.О.3, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2, на основании ст.168 ГК РФ истец просил признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как сделку несоответствующую закону.

Решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 ноября 2012г. в удовлетворении исковых требований Беляева С.А. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных им требований, ссылаясь на необоснованность вывода суда об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным. При этом указывает на то, что в ходе судебного разбирательства истцу стало известно о том, что при совершении сделки купли-продажи Беляевой Е.В. в регистрирующий орган была представлена выписка из домовой книги, не соответствующая действительности, в которой не указано, что на регистрационном учете в квартире состоят также Ф.И.О.3 и Ф.И.О.2 Договор в качестве существенного условия не предусматривает права пользования спорным жилым помещением указанных лиц. Кроме того, покупатель также был введен в заблуждение относительно круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением, что в дальнейшем может повлечь их выселение. В связи с чем, договор купли-продажи является незаключенным.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истца Головко О.В., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ответчиков Астахова А.В., просившего оставить решение без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Судом установлено, что Ф.И.О.4, Ф.И.О.5, Ф.И.О.2, Беляев С.А. на основании договора о передаче жилья в собственность, заключенного с Ф.И.О.7 ДД.ММ.ГГГГ в соответствии Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», являлись собственниками квартиры «адрес»

ДД.ММ.ГГГГ ими был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с Беляевой Е.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Ф.И.О.6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке.

Указанным договором было предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за Беляевым С.А., Ф.И.О.2, Ф.И.О.3

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.6, действующий с согласия законного представителя Беляевой Е.В., по договору купли-продажи продал принадлежащую ему квартиру «адрес» Сулима И.С. Государственная регистрация сделки произведена ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что на момент его заключения на отчуждаемой жилой площади зарегистрированы Ф.И.О.6, Беляев С.А.

В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, как сделки несоответствующей закону, истцом указано на то, что спорный договор не содержит существенного условия, предусмотренного ст.558 ГК РФ, а именно, что за Ф.И.О.2, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3, фактически проживающими в продаваемом жилом помещении, сохраняется право пользования данным жилым помещением, чем нарушены права проживающих в квартире лиц.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных им требований, суд исходил из того, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, наличие либо отсутствие у истца права пользования спорным жилым помещением не зависит от отсутствия указания на это в оспариваемом договоре, а действовать в защиту интересов Ф.И.О.3, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 у истца законных оснований не имеется.

Постановленное судом первой инстанции решение судебная коллегия находит правильным.

Право собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе жилым помещением, по своему усмотрению, закреплено нормами жилищного и гражданского законодательства — ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 288 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе .

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из системного анализа названных правовых норм следует, что сделка может быть признана недействительной только по основаниям указанным в законе, договор, в котором не отражено существенное условие, названное в законе, считается незаключенным, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, поскольку недействительным может быть признан только заключенный договор. Несоблюдение требований п.1 ст. 558 ГК РФ может являться основанием для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, но не для признания его недействительным.

Таким образом, по указанному истцом основанию оспариваемый им договор купли-продажи квартиры не может быть признан недействительной сделкой, судом сделан правильный вывод об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания его недействительным. В связи с указанным доводы жалобы о нарушении оспариваемым договором прав проживающих в квартире лиц не свидетельствуют о наличии оснований для признания договора недействительным. Кроме того, в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали на наличие регистрации истца в квартире, а в отношении доводов истца о нарушений прав Ф.И.О.3, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 суд правильно указал, что законные основания действовать в интересах указанных лиц у истца отсутствуют. В силу ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Ф.И.О.3, Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 вправе самостоятельно и по своему усмотрению осуществлять защиту, принадлежащих им гражданских прав.

Указание в апелляционной жалобе на то, что оспариваемый договор является незаключенным, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку требования о признании договора незаключенным истцом не заявлялись, предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлись. В силу положений ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Ссылки в жалобе на то, что невключением в оспариваемый договор купли-продажи условия о правах лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, покупатель был введен в заблуждение, также не свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой, учитывая то, что истец стороной указанной сделки не являлся, и законом ( ст.460 ГК РФ) предусмотрены последствия нарушения продавцом правил передачи покупателю товара с обременением правами третьих лиц в виде права покупателя требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, а не признания сделки недействительной.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Апелляционную жалобу истца Беляева С.А. на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 ноября 2012 года оставить без удовлетворения.

[3]

Признание договора продажи жилого помещения недействительным

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры — договор займа — мнимая сделка — притворная сделка — сделки)

Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15

Судья: Ефремов С.А.

Дело N 33- 33-11521

город Москва 08 апреля 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Суминой Л.Н.,

судей Колосовой С.И., Бобровой Ю.М.,

при секретаре Дежине В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукина С.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении иска Тремасовой Е*** Б*** к Семенову К*** Ю*** о признании договора купли-продажи мнимой сделкой.

Тремасова Е.Б. обратилась в суд с иском к Семенову К.Ю., просила признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 26 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б. и Семеновым К.Ю.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Тремасова Е.Б., представитель истца по доверенности Лукин С.В. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что между сторонами договор займа не заключался. Обязательства по оплате квартиры полностью исполнены, что подтверждается распиской истца.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В., ссылаясь на то, что решение является незаконным и необоснованным, постановленным без учета фактических обстоятельств дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика Семенова К.Ю. по доверенности адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, полагал решение суда законным и обоснованным.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. п. 1 , 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Рассматривая дело, суд первой инстанции установил, что 21 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б., выступающей в качестве продавца, и ответчиком Семеновым К.Ю., выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

28 августа 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика Семенова К.Ю., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Тремасова Е.Б., заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, утверждала о том, что указанный договор фактически прикрывал договор займа денежных средств. При этом она полагала, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия.

В силу п.1 ст.170 ГК РФ сделка считается мнимой, когда намерение сторон не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по ней.

Отклоняя доводы Тремасовой Е.Б. о мнимости договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что истцом не представлено никаких доказательств того, что договор купли-продажи носит мнимый характер. Суд обоснованно указал, что сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества. Кроме того, по условиям договора купли-продажи квартиры Тремасова Е.Б. обязалась в течение тридцати календарных дней с момента регистрации договора и перехода права собственности сняться с регистрационного учета из квартиры вместе с членами своей семьи.

Кроме того, по смыслу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям.

Ответчик Семенов К.Ю., возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что имел намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, иные обязательства между сторонами отсутствовали.

Доводы Тремасовой Е.Б. о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал договор займа, не нашли своего объективного подтверждения.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик Семенов К.Ю., заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки, установлены не были. Следовательно, судом не установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

Доводы истца о том, что ответчик Семенов К.Ю. в квартиру не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал и фактически квартиру не принимал, суд обоснованно отклонил, поскольку установил, что со стороны истца ответчику чинились препятствия в реализации права собственника жилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 марта 2014 года, в соответствии с которым Тремасова Е.Б. и Тремасова Г.Н. по иску Семенова К.Ю. были признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры по адресу: ***.

Отклоняя довод истца о том, что денежная сумма в размере *** руб. в качестве оплаты стоимости квартиры покупателем продавцу не передавалась, а расписка в получении денежных средств является безденежной, суд обоснованно исходил из того, что указанные обстоятельства истцом Тремасовой Е.Б. не доказаны. Подлинность расписки истцом не оспаривалась.

Разрешая заявленные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2013 г. по мотиву того, что он является притворной сделкой, так как прикрывал договор займа, а также мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

Довод апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру была сделана для вида, с целью прикрыть мнимость самой сделки купли-продажи, являлся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен. Фактические действия сторон договора при его заключении и последующем исполнении (подписание договора сторонами; действия по государственной регистрации права собственности Семенова К.Ю.; личное участие продавца Тремасовой Е.Б. в указанных действиях по заключению сделки также свидетельствуют о направленности воли сторон на достижение правовых последствий именно сделки купли-продажи.

При этом, каких-либо достоверных и бесспорных доказательств того, что в момент заключения сделки купли-продажи волеизъявление сторон было направлено на заключение иной сделки, а именно договора займа, не представлено, хотя в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такая обязанность возложена на истца.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.

Суд разрешил возникший спор с учетом требований закона и установленных обстоятельств, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тремасовой Е.Б. — по доверенности Лукина С.В. — без удовлетворения.

1. 2. Дела о признании договора купли‑продажи жилого помещения (дома) действительным

По ранее действовавшим нормам ГК РСФСР договор купли‑продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, подлежал нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон выступал гражданин, и регистрации в местном органе исполнительной власти (ст. 239). Несоблюдение нотариальной формы договора влекло за собой недействительность сделки. Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд был вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что она не содержала ничего противозаконного. В этом случае последующего нотариального оформления сделки не требовалось (ст. 47 ГК РСФСР).

Сторона, исполнившая договор купли‑продажи жилого помещения (дома), заключенный до введения в действие ГК РФ, при уклонении другой стороны от нотариального удостоверения такого договора вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд с иском о признании договора купли‑продажи жилого помещения (дома) действительным.

В предмет доказывания в делах о признании договора купли‑продажи жилого помещения (дома) действительным входят следующие факты:

1) заключение договора купли‑продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности (ст. ст. 47 239 ГК РСФСР) 19 ;

2) соблюдение нотариальной формы договора купли‑продажи (ст. ст. 47 239 ГК РСФСР) 20 ;

3) исполнение истцом договора купли‑продажи полностью или частично (ст. ст. 47 239 ГК РСФСР) 21 ;

4) принятие ответчиком допустимых мер к нотариальному оформлению договора купли‑продажи или независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению (ст. ст. 47 239 ГК РСФСР) 22 .

Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность доказать заключение договора купли‑продажи, полное или частичное исполнение такого договора заинтересованной стороной, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца. Ответчик, ссылающийся на соблюдение нотариальной формы договора купли‑продажи, или принятие им допустимых мер к нотариальному оформлению такого договора, или на независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению, должен доказать данные обстоятельства.

Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием следующих необходимых доказательств:

1) заключение договора купли‑продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности:

• письменный договор купли‑продажи;

[2]

• расписка ответчика в получении денежных средств в счет оплаты цены спорного жилого помещения (дома) 23 ;

• акт (иной документ) о передаче спорного жилого помещения (дома) истцу;

• письмо ответчика, свидетельствующее о признании им договора купли‑продажи;

• справки о регистрации (прописке) в спорном жилом помещении (доме) 24 ;

• квитанции об уплате налогов и сборов, внесении страховых и коммунальных платежей 25 ;

• свидетельские показания относительно содержания спорного жилого помещения (дома);

• иные доказательства, с достоверностью подтверждающие заключение договора купли‑продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности. Следует иметь в виду, что, исходя из ст. 60 ГПК, ст. ст. 44, 46 ГК РСФСР, использование показаний свидетелей в подтверждение заключения договора купли‑продажи жилого помещения (дома) недопустимо, поскольку спор возникает относительно имущества, стоимость которого на момент заключения указанного договора значительно превышала установленный законом минимум;

2) соблюдение нотариальной формы договора купли‑продажи:

• нотариально удостоверенный договор купли‑продажи жилого помещения (дома);

3) исполнение истцом договора купли‑продажи полностью или частично:

• расписка ответчика в получении денежных средств в счет оплаты цены спорного жилого помещения (дома);

• акт (иной документ) о передаче спорного жилого помещения (дома);

4) принятие ответчиком допустимых мер к нотариальному оформлению договора купли‑продажи или независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению:

• доказательства, с достоверностью подтверждающие данные обстоятельства.

Признание недействительным договора купли продажи жилого помещения

Для тех, кому лень читать всю статью, я приготовил шпаргалку «Как отменить продажу жилья за четыре хода» вот она:

1.) Подготовьте ответ на вопрос: «Чем конкретно договор купли продажи жилья нарушает ваши права?» и найдите в законе статью, в которой это право закреплено. Убедитесь, что понимаете о каком праве идет речь, а также в чем выражено его нарушение.

2.) Определите, вы были участником договора, который хотите признать недействительным, или он был заключен без вашего участия.

3.) Проверьте сроки исковой давности. Для оспоримой сделки — год, для ничтожной сделки — три. Если нужно ходатайствуйте о восстановлении срока.

4.) Подготовьте исковое заявление и подайте в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Постоянно помните о пункте первом.

А для тех, кому информации в шпаргалке оказалось мало, есть развернутая статья. Читайте далее.

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество. По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения. Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит «выкинуть» кого-то на улицу.

Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.

Самые распространенные причины отмены продажи жилья:

1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.

2) Если содержание договора купли продажи не соответствует требованиям законодательства или реальным условиям сделки.

3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.

Требования к форме договора

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.

Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и к содержанию договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.

Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:

• дата совершения
• место совершения
• цена договора (сколько было уплачено)
• полные паспортные данные продавца и покупателя
• если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
• сведения, которые позволяют уверенно и однозначно идентифицировать жилое помещение, в том числе адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Кроме того, договор купли продажи жилого помещения должен содержать ряд других сведений, отсутствие которых позволит отменить продажу жилья.

Требования к содержанию договора

Продавец жилого помещения — объекта недвижимости должен обладать правами на него, в том числе правом распоряжаться по своему усмотрению. Объект договора купли-продажи не может быть обременен правами третьих лиц, в том числе выступать предметом залога, обеспечения или другим образом быть ограниченным в гражданском обороте.

При продаже объекта недвижимости следует выяснить, имеются ли в отношении него зарегистрированные права лиц, особо охраняемые законом, например несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности. Действующее законодательство предусматривает определенную процедуру для проведения сделки с данными категориями граждан.

Нужно удостовериться в полномочиях лица, которое выступает от имени продавца или покупателя жилого помещения. Как правило, такой представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или документа, который признается такой доверенностью в случаях, установленных законом (речь идет о доверенностях выданных командирами воинских частей, главврачами больниц, администрацией исправительных учреждений и др., а также родителях, которые представляют интересы несовершеннолетних в силу закона и т.п.)

Сведения о самом объекте недвижимости, указанные в договоре, должны соответствовать его фактическому состоянию. Часто встречаются случаи, когда жилое помещение подверглось реконструкции или перепланировке, в результате чего изменились его технические характеристики. Все перечисленные изменения должны быть зафиксированы в технической документации и узаконены соответствующим постановлением органов местного самоуправления или решением суда. В противном случае, обманутому покупателю ничего не остается, кроме как отменить продажу жилья.

Что такое порок воли

Действующим законодательством предусмотрено, что каждый человек свободен сам выбирать время и условия совершения сделки. Не допускается совершение купли-продажи жилья под принуждением.

Действиями, принуждающими к совершению сделки, могут быть признаны

угрозы в адрес участника сделки, его родных и близких

насилие, которое применялось как к участнику сделки, так и выше указанным лицам

шантаж, то есть угроза распространения об участнике сделки сведений, которые порочат его или безусловно способны нанести ущерб его репутации

стечение тяжелых жизненных обстоятельств

обман участника сделки, когда он не понимает сути договора, который подписывает, либо не осознает последствия, которые могут наступить в результате подписания

Обмануть продавца можно разными способами, например рассчитавшись фальшивыми купюрами.

Куда подавать заявление о признании недействительным договора купли продажи

Если речь идет о гражданском судопроизводстве, то есть непосредственно о том, как отменить продажу жилья, то исковое заявление должно быть направлено в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости.

Если же параллельно рассматривается заявление о мошеннических действиях, то оно подается в органы внутренних дел, также по месту нахождения недвижимого имущества.

В какой срок может быть подано заявление о признании недействительной сделки

На основании требований статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной можно в течение трех лет , со дня когда началось исполнение сделки.

Этот срок на обжалование предусмотрен для участника сделки.

Если же требования будут заявлены человеком, который сам не был стороной договора, но считает, что его права нарушены, то отсчет вышеуказанного трехлетнего срока начинается с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав. И в любом случае не может превышать десяти лет.

Если же требования заявлены о признании сделки недействительной, то срок исковой давности составляет один год. И течение срока начинается с того момента, когда прекратились угрозы или насилие в адрес участника сделки.

Что такое оспоримая и ничтожная сделка, в чем их разница?

Если коротко, то:

Перечень оспоримых сделок установлен законом, и в суде нужно доказать, что эта сделка нарушает права и интересы заявителя, а также создает для него неблагоприятные последствия.

Примеры оспоримых сделок:

• договор заключен под влиянием насилия или угрозы (ч.1 ст.179 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием обмана (ч.2 ст.179 ГКРФ)
• договор заключен на кабальных (крайне невыгодных ) условиях (ч.3 ст.179 ГК РФ)
• договор не соответствует требованиям закона (ч.1 ст.168 ГК РФ)
• договор заключен без согласия уполномоченных органов (ст.173.1 ГК РФ)
• договор заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без разрешения родителей (ст.175 ГК РФ)
• договор заключен ограниченно дееспособным лицом (ст.176 ГК РФ)
• договор заключен лицом, которое не понимало значения своих действий (ст.177 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, доказывать в суде нарушение прав заявителя не нужно, это следует из закона.

Примеры ничтожных сделок:

• договор нарушает требования закона и создает угрозы публичным интересам (ч.2 ст.168 ГК РФ)
• договор имеет цель заведомо противную основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ)
• договор является мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ)
• договор заключен недееспособным гражданином ( ст. 171 ГК РФ)
• договор заключен малолетним т.е. до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)

Кто может подать заявление о признании недействительным договора купли продажи жилья?

Такое заявление может подать один из участников сделки или человек, который считает, что его права были нарушены условиями состоявшейся сделки.

На самом деле, нарушение договором купли-продажи жилья прав третьих лиц не редкость. Зачастую родственники продают квартиру, где имеется доля заинтересованного лица, подделав его подпись. Либо обманом получают согласие на сделку. А также могут воспользоваться временным отсутствием собственника, находящегося на службе, в лечебных учреждениях, местах лишения свободы наконец. Вариантов масса. И когда бывший собственник узнает, что остался без жилья — выход один, обращаться к юристу и идти в суд.

Надеюсь, эта статья была вам полезна. В свою очередь жду ваших обращений и готов оказать квалифицированную юридическую помощь и консультацию. Нажать здесь.

Признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным

Признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется достаточно часто. При покупке квартиры или частного дома не всегда попадаются добросовестные продавцы. Когда встает вопрос об открытии спора по сделке купли-продажи жилого помещения помочь могут юристы «Мытищинской юридической компании». Регулированием правоотношений купли-продажи недвижимых объектов занимается гражданское законодательство, а также жилищное.

Способы приобретения и виды жилого помещения

Получить объект недвижимости в свое полное владение можно путем заключения разных договоров: мены, купли-продажи, дарения. В любом случае форма совершения сделки должна соответствовать нормам закона, в частности, ст.168 ГК РФ устанавливает письменный вид сделки и прохождение процедуры регистрации в государственных органах. Выдать подтверждение может Росреестр. Продавать недвижимость могут как физические, так и юридические лица.

Согласно ст.16 ЖК РФ к видам жилых помещений, которые подлежат купле-продаже и в дальнейшем оформлению в собственность, относятся:

1. Жилые дома либо их части;

2. Квартиры либо их части;

Этот перечень является закрытым, потому как каждый из этих видов жилья отвечает требованиям по удовлетворению бытовых нужд жильцов. Это означает, что жилые помещения должны быть пригодными для проживания, оснащены основными коммуникациями: электроэнергией, водоснабжением. Иные виды помещений не могут считаться жилыми.

Ничтожные и оспоримые сделки

Прежде чем оспаривать сделку о приобретении недвижимости нужно определить такие понятия, как ничтожная и оспоримая. Ст. 166 ГК РФ устанавливает определения ничтожного и оспоримого договора соответственно.

Ничтожными признаются те сделки, которые с самого начала заключения были недействительными. Заявителем о ничтожности сделки может быть покупатель, а также прокурор. В таком случае суд расторгнет это соглашение без дополнительных фактов.

Если же сделка является оспоримой, то исход решения спора может быть как в пользу покупателя, так и в пользу продавца. Дело об оспаривании возбуждается по инициативе сторон договора в исковом производстве. Суд признает сделку недействительной при учете всех обстоятельств дела, доказательств истца и ответчика для вынесения решения.

Причины признания сделки по приобретению жилого помещения оспоримой:

1. Нарушение прав и интересов истца;

2. Неблагоприятные последствия сделки для заявителя;

3. Затрагивает права и законные интересы других людей, которые могут требовать компенсировать ущерб.

Иск, содержащий признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным, может быть отменен судом полностью либо частично.

Основания для признания недействительности

Причинами о признании сделки купли-продажи недействительности могут быть такие обстоятельства, как:

• Нарушение соответствия формы соглашения требуемой по закону;
• Представление поддельных документов;
• Сделка является мнимой или притворной с целью скрыть другой договор;
• Одна из сторон соглашения не является дееспособным лицом на момент совершения сделки;
• Соглашение было заключено с лицом, которое в силу своего состояния не понимало юридического значения этого действия и не могло предусмотреть последствия;
• У одной из сторон не было законного основания совершать сделку;
• Сделка совершена путем обмана, угрозы жизни и здоровью, мошенничества и других способов воздействия;
• Договор нарушает права и интересы других граждан.

Недействительность сделки купли-продажи не может повлечь за собой юридические последствия, кроме тех, которые непосредственно связаны с действием договора. Согласно ГК РФ каждая сторона обязана либо вернуть полученную вещь, либо возместить стоимость работ.

Как признать договор купли-продажи жилого помещения недействительным?

Порядок признания сделки о приобретении объектов, относящихся к недвижимому имуществу, состоит из нескольких моментов:

• Письменного заявления для суда общей юрисдикции либо арбитражного суда;
• Наличия государственной регистрации в отделе Росреестра, для того, чтобы удостоверить сделку.

Осуществить квалифицированную юридическую помощь могут специалисты МЮК. Они помогут указать все обстоятельства совершенной сделки в исковом заявлении, зарегистрировать договор в Росреестре. Получить больше информации можно по телефонам 8 (495) 928 14 01 либо 8 (495) 583 17 46.

Источники

1. 
   Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
   
2. 
   Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
   
3. 
   ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
   
4. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.
   
5. Отсутствует Теория государства и права / Отсутствует. — М.: АСТ, 2012. — 127 c.