Проведение капремонта многоквартирного дома со своим спецсчетом

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Проведение капремонта многоквартирного дома со своим спецсчетом" с полным раскрытием тематики и дополнительными источниками информации.

Кто заключает договор с подрядчиком на капитальный ремонт многоквартирного дома со специальным счетом?

Опубликовано чт, 09/06/2018 — 16:11 пользователем spravpotreb

Для того, чтобы определить полномочия на заключение договора подряда необходимо решение общего собрания. В повестку общего собрания необходимо включить вопрос: «Об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор с подрядной организацией на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту». В решении собственников указывается фамилия, имя, отчество уполномоченного физических лица или наименование и ОГРН юридического лица. Решение принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (по аналогии с принятием решений о проведении капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ), об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников (п. 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Важно правильно отразить статус лица, заключающего подрядный договор, в тексте договора. Здесь могут быть два варианта.

Вариант 1: уполномоченное собственниками лицо – физическое лицо (один из собственников помещений в доме).

«Иванов Иван Иванович, собственник квартиры № ____ в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. _______________, № _____, действующий от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. _________________, № ____ (далее — Многоквартирный дом) в соответствии с полномочиями, определенными решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от «____» __________ 201_ г. № ___), именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «__________________», в лице Генерального директора ___________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее по тексту — Договор) о нижеследующем:».

Вариант 2: уполномоченное собственниками лицо – юридическое лицо.

«Товарищество собственников жилья (жилищно-строительный кооператив, управляющая организация) «____________________», действующее от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. _________________, № ____ (далее — Многоквартирный дом) в соответствии с полномочиями, определенными решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от «____» __________ 201_ г. № ___), в лице председателя правления ______________________, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «__________________», в лице Генерального директора ___________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее по тексту — Договор) о нижеследующем:».

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

  • на специальном счете
  • на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

  • сумму ежемесячного взноса
  • список услуг и/или работ
  • сроки проведения
  • владельца специального счета
  • банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

  • разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
  • любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
  • в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
  • денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
  • на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
  • денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

  1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
  2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
  3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
  4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
  5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
  6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Читайте так же:  Увольнение генерального директора по собственному желанию компенсация

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Специальный счет многоквартирного дома

9 сентября 2015 года Мосгордума приняла Закон «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы».

Закон города Москвы упрощает порядок реализации собственниками помещений в многоквартирном доме права на самостоятельное накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете, сократив срок вступления в силу решения собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и переходе со счета регионального оператора на специальный счет дома до трех месяцев. Специальный счет открывается только на один дом. Накопленные на нем средства принадлежат собственникам многоквартирного дома, и никто не может распоряжаться ими без решения общего собрания собственников. Средства собственников дома на специальном счете расходуются на капитальный ремонт данного многоквартирного дома.

Специальный счет подходит для активных собственников которые самостоятельно:

Решение принимается общим собранием собственников помещений. Собрание правомочно при голосовании 2/3 собственников, от общего числа голосов в многоквартирном доме.

[1]

Примерные формы документов и описание перехода опубликованы в подразделах:

Порядок выставления платежных документов на капитальный ремонт для регионального оператора

Механизм выставления платежных документов на капитальный ремонт зависит от выбранного способа накопления средств: на спецсчете — по решению общего собрания собственников; на счете регионального оператора фонда капитального ремонта — по умолчанию.

Если деньги идут в региональный фонд капремонта или региональный оператор является владельцем специального счета для дома, он самостоятельно (за свой счет) должен заниматься выставлением квитанций и проводить начисление платежей. При этом не редко возникают ситуации, когда Фонд капитального ремонта в целях экономии средств пытается переложить эту обязанность на управляющую организацию /ТСЖ. Насколько это законно, и как быть в такой ситуации попробуем разобраться в данной статье.

Часть 1 ст.169 ЖК РФ обязывает собственников помещений МКД уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.

Одной из функций регионального оператора в соответствии ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является функция по аккумулированию взносов па капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора. Такие взносы в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта .

Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.

Как следует из положений ч. 1 ст. 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России в письме 12315-АЧ/04 от 07.07.2014 указал следующее: Собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ). В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором. Так же Минстрой указал на два варианта выставления взносов на капитальный ремонт: в едином платежном документе и в отдельной квитанции.

Таким образом, никто не вправе обязать управляющую компанию/ТСЖ бесплатно выставлять взносы на капитальный ремонт в пользу регионального оператора.

При этом взносы на капремонт могут быть включены в единый платежный документ, выставленный РКЦ (что подтверждается судебной практикой).

Суд указал, что включение в единый платежный документ об оплате коммунальных услуг платежа в фонд капитального ремонта не нарушает права истца на получение денежных средств от населения в счет оплаты за коммунальные услуги, оплачиваемых по такому единому документу. (Решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2016 г. по делу № А41-61181/2016).

Зачастую Региональный оператор фонда капитального ремонта заключает соглашение о расчетах/агентский договор не с расчетным центром, а напрямую с управляющей организацией. В этом случае необходимо четко прописывать права и обязанности по договору, поскольку не четко прописанные условия договора могут повлечь неблагоприятные последствия управляющей организации (как минимум — в виде потраченного времени на взыскание взносов на капитальный ремонт).

Арбитражный суд Кемеровской области Решением от 17 августа 2016 г. по делу № А27-3745/2016 отказал управляющей организации в удовлетворении требований о взыскании взносов на капитальный ремонт, указав следующее: между НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» (принципал) и управляющей организацией (агент) заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства начислению и обработке взносов на капитальный ремонт; сбору взносов и процентов. Из условий агентского договора не усматривается право управляющей организации на предъявление в судебном порядке требований о взыскании собранных ответчиком взносов в интересах НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области».
При указанных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.

Читайте так же:  Образец заявления о расторжении эксклюзивного договора этажи

Поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматели муниципальных квартир взносы за капитальный ремонт не оплачивают (их должен оплачивать собственник помещения — муниципалитет).

В случае, если РКЦ в едином платежном документе ошибочно выставил взносы на капитальный ремонт нанимателю — управляющая организация не несет за это ответственности.

Наниматель муниципальной квартиры обратился в суд с иском к управляющей организации, где одним из требований указал: признание незаконным начисления платы за капитальный ремонт, перерасчете платы на сумму произведенных платежей за капитальный ремонт и взыскании морального вреда. Судом установлено, что получателем взносов на капитальный ремонт является региональный Оператор фонда капитального ремонта Нижегородской области. Управляющая организация получателем данных платежей не является, соответственно отношения к выставлению нанимателям данного жилого помещения счетов на оплату платежей и взносов на капитальный ремонт не имеет, то есть является ненадлежащим ответчиком по данному требованию. (Решение Дзержинского городского суда от 7 июня 2017 по делу № 2-1457/2017, устоявшее в апелляции в Нижегородском областном суде).

Информация

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области осуществляется в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – Жилищный кодекс), Законом Архангельской области от 02.07.2013 № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области» (далее – Закон).

Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 Жилищного кодекса).

На основании части 1 статьи 189 Жилищного кодекса проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Частью 5 вышеназванной статьи установлено, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Обращаем внимание, что в силу абзаца 2 части 6.1 статьи 13 Закона собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

При этом действующее законодательство не ограничивает собственников помещений в источниках получения недостающих средств на проведение капитального ремонта только кредитными договорами и предоставляет возможность получения займа. Займ может быть взят как у юридических, так и у физических лиц.

Согласно части 4 статьи 177 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД при принятии решения о проведении капитального ремонта могут предусмотреть выплату аванса подрядчику в размере не более 30% от стоимости работ (услуг).

Для оплаты выполненных работ в банк для списания денежных средств со специального счета предоставляются протокол общего собрания и договор с подрядчиком. Акт приемки выполненных работ (оказанных услуг) не предоставляется в банк в случае выплаты аванса подрядчику.

Обращаем внимание, что в случае формирования фонда капитального ремонта исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, работы капитального характера могут проведены только согласно перечню работ, утвержденных Постановлением Правительства Архангельской области от 15.04.2014 № 152-пп.

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Читайте так же:  Приказ о премировании к профессиональному празднику образец

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

[2]

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

​Капремонт многоквартирного дома на спецсчёте

Что такое капитальный ремонт? Как провести капремонт на специальном счёте?

Проводя капитальный ремонт на специальном счёте, Вы должны знать, что операции по перечислению денежных средств со специального счета многоквартирного дома в соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ осуществляются банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в п. 2 ст. 177 ЖК РФ. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.

Указанные документы должны подтверждать проведение работ по капитальному ремонту, предусмотренных ст. 166 ЖК РФ, ст. 17 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области».

Обращаем Ваше внимание на то, что под капитальным ремонтом объекта капитального строительства понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно пункту 2 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), к капитальному ремонту относятся ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Нашему дому необходимо отремонтировать крышу, но на специальном счёте сейчас накоплена только половина необходимых денежных средств. Можем ли мы сделать капитальный ремонт половины крыши?

Действующим законодательством допускается проведение выборочного капитального ремонта. Согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденным Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 17.09.2009, под выборочным капитальным ремонтом понимается ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа (подпункт «б» пункта 1.3 Методических рекомендаций). Таким образом, выборочный капитальный ремонт производится в том случае, когда конструктивный элемент не требует полной замены, и поэтому производится замена только той части конструктивного элемента, которая уже не может выполнять свои функции.Исключение составляет капитальный ремонт крыш и фасадов, который может проводиться в меньшем объеме (50%).

В иных случаях конструктивные элементы многоквартирного дома при капитальном ремонте должны быть отремонтированы в полном объеме. Только в том случае, когда капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляется в полном объеме (системы или конструкции), он может быть профинансирован за счет средств фонда капитального ремонта вашего многоквартирного дома.

Осуществляет ли Фонд содействия капремонту МКД контроль производства работ по капремонту на домах, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете?

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете всю ответственность за организацию проведения капитального ремонта своего многоквартирного дома несут собственники, региональный оператор не является лицом, курирующим проведение работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме, который формирует фонд капитального ремонта не на счете регионального оператора, а на специальном счете.

Читайте так же:  Получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры

Хотим открыть спесчёт, можем ли мы установить размер взноса меньший, чем для собственников многоквартирных домов, находящихся в «общем котле»?

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт на территории Свердловской области устанавливается Постановлением Правительства Свердловской области (в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, пп. 7 п. 3 ст. 3, п. 3 ст. 12 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области»). В настоящее время минимальный размер взноса в соответствии с Постановлением от 01.10.2014 № 833-ПП «Об установлении на территории Свердловской области минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2015 — 2017 годы» составляет 9 рублей. Устанавливать размер взноса меньше данной суммы нельзя.

Как выбрать подрядную организацию для осуществления капитального ремонта многоквартирного дома,

формирующего фонд капитального ремонта на специальном счете?

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники имеют возможность сами или через организацию, которая управляет вашим домом, выбрать подрядную организацию.

Проведение капремонта многоквартирного дома со своим спецсчетом

Re: Использование денег со спецсчета на ремонт

#5 Сообщение Ильич » 17 июн 2015, 21:25

AK_31 писал(а): Доброе утро коллеги.

На доме открыт спецсчет. Хотим выполнить кап. ремонт фасада с использованием средств со счета. Вопрос — как все это правильно оформить? Как правильно сформулировать вопросы повестки дня на собрании? Если кто-то сталкивался, может выложите образцы решения собственников, уведомления.

Re: Использование денег со спецсчета на ремонт

#6 Сообщение AK_31 » 18 июн 2015, 08:44

[3]

AK_31 писал(а): Доброе утро коллеги.

На доме открыт спецсчет. Хотим выполнить кап. ремонт фасада с использованием средств со счета. Вопрос — как все это правильно оформить? Как правильно сформулировать вопросы повестки дня на собрании? Если кто-то сталкивался, может выложите образцы решения собственников, уведомления.

По пункту 1 — достаточно указать — ремонт фасада жилого дома №. или нужно расписывать виды работ (шпаклевка, штукатурка, покраска. )?

По пункту 2 — нужно подкладывать смету на утверждение каждому собственнику или достаточно указать в решении общую сумму по смете для утверждения?

По пункту 5 — это должно быть лицо из числа жителей мкд или им может быть УО?

Re: Использование денег со спецсчета на ремонт

#7 Сообщение Ильич » 19 июн 2015, 14:59

AK_31 писал(а): Доброе утро коллеги.

На доме открыт спецсчет. Хотим выполнить кап. ремонт фасада с использованием средств со счета. Вопрос — как все это правильно оформить? Как правильно сформулировать вопросы повестки дня на собрании? Если кто-то сталкивался, может выложите образцы решения собственников, уведомления.

По пункту 1 — достаточно указать — ремонт фасада жилого дома №. или нужно расписывать виды работ (шпаклевка, штукатурка, покраска. )?

По пункту 2 — нужно подкладывать смету на утверждение каждому собственнику или достаточно указать в решении общую сумму по смете для утверждения?

По пункту 5 — это должно быть лицо из числа жителей мкд или им может быть УО?

Региональный оператор или специальный счёт капремонта — сравнение, что лучше?

Сравнение способов формирования фонда капитального ремонта

Жилищное законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта:

  1. накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счёте одного многоквартирного дома;
  2. перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора капитального ремонта (централизованная система капитального ремонта, так называемый общий котел).

Региональный оператор

Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он создается в каждом регионе России (их количество может быть больше одного) в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда.

Региональный оператор принимает на себя обязанность по обеспечению реализации капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счёт средств, собираемых на счёте регионального фонда капитального ремонта. При таком способе формирования средств на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов могут использоваться средства взносов собственников помещений одних домов на проводимый ремонт в других домах. В этом и заключается суть котлового способа накопления средств на капитальный ремонт.

Надеемся, вам будут полезна и интересна информация на нашем сайте. Однако мы знаем, что в юридической сфере каждый случай индивидуален, а информация в статьях не носит более общий характер. Чтобы узнать, как вам решить именно вашу проблему вы можете получить бесплатную консультацию высококвалифицированного юриста, который поможет вам разобраться в особенностях вашей ситуации.

Для этого вы можете воспользоваться формой вопроса внизу страницы или использовать чат с юристом в правом нижнем углу экрана.

Кроме того, вы можете позвонить по одному из наших номеров бесплатной консультации:

Мы будем рады, если наш сайт и наши специалисты вам помогут.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на уплату взносов или поручает это право на основании договора иным организациям, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Спецсчёт капитального ремонта

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте собственники на ОСС должны принять решение:

  1. о прекращении формирования ФКР на счёте регионального оператора и дате прекращения;
  2. формировании ФКР на спецсчёте;
  3. выборе владельца спецсчёта;
  4. выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчёт;
  5. размере ежемесячного взноса на КР;
  6. сроке, в течение которого владелец спецсчёта обязан его открыть;
  7. лице, уполномоченном на представление платежных документов;
  8. порядке представления платежных документов;
  9. размере расходов на представление платежных документов и об условиях оплаты этих услуг.

Далее принятое решение необходимо реализовать.

Решение об изменении способа формирования фонда в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения нужно направить региональному оператору.

Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчёта вступит в силу через один год после уведомления регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчёта.

Однако принятое решение не удастся реализовать, в том случае, если:

  • на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, заем;
  • имеется подлежащая за счёт средств фонда КР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту в МКД.
Читайте так же:  Сбербанк россии кому принадлежит контрольный пакет акций

Изменить способ формирования фонда можно будет только после того, как задолженность будет погашена.

Региональный оператор обязан перечислить накопленные собственниками в МКД денежные средства на спецсчёт в течение пяти дней после вступления в силу соответствующего решения собрания.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляется органами жилищной инспекции.

Основанием для проверки может послужить обращение:

  1. регионального оператора;
  2. любого из собственников помещений в МКД;
  3. организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, кооператива).

Владельцем специального счёта для формирования фонда капремонта МКД может быть:

  1. ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД;
  2. Организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
  3. Региональный оператор.

Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя специального счёта.

Права на денежные средства со спецсчёта, предназначенного для перечисления средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД.

У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в отношении денежных средств, размещенных на специальном счёте, владельцем которого они являются.

Совершение любых операций со спецсчётом осуществляется только при наличии соответствующего протокола общего собрания собственников.

Кредитная организация в которой открыт счёт должна осуществлять деятельность по открытию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ (в случае если владельцем счёта собственники в МКД определили регионального оператора).

Если собственники не приняли решение о выборе российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчёта самостоятельно определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчёт с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчёта, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.

Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение спецсчёта в случае, если собственники в МКД определили данную кредитную организацию для открытия спецсчёта.

Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан осуществлять владелец спецсчёта.

По спецсчёту могут совершаться операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчёта.

Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецсчёта принимается общим собранием. Договором банковского счёта могут быть предусмотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:

  • средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный;
  • начисленные банком проценты за пользование денежными средствами;
  • оплата услуг банка с другого счёта клиента.

При открытии спецсчёта необходимо предоставить банк:

  1. протокол ОСС, содержащий решения о выборе способа формирования фонда; размере взноса в части превышения над установленным минимальным размером; минимальном размере фонда в части превышения его размера над установленным законом субъекта РФ минимальным размером; выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта и совершение операций с денежными средствами, находящимися на спецсчёте;
  2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица — владельца спецсчёта;
  3. свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в налоговом органе.

Общее собрание собственников МКД обязано выбрать нового владельца спецсчёта или принять решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях:

  • принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца спецсчёта;
  • признание владельца спецсчёта банкротом;
  • прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчёта) управления МКД на основании решения ОСС;
  • прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предусмотренных законодательством или на основании решения суда.

При смене владельца спецсчёта договор сохраняется в силе. При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу. Прежний владелец спецсчёта в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца обязан передать, а новый владелец спецсчёта обязан принять документы, связанные с открытием и ведением спецсчёта, в том числе:

  1. договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт спецсчёт;
  2. документы, представляемые в органы ГЖН;
  3. договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счёт средств, поступающих на спецсчёт;
  4. иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца спецсчёта.

По специальному счёту могут совершаться следующие операции:

Указанный перечень является исчерпывающим.

Специальный депозит

Средства капитального ремонта на спецсчёте могут приносить доход. Специальный депозит не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от спецсчёта.

Разместить средства фонда капремонта на специальном депозите можно при условии, что:

  1. фонд капремонта формируется на спецсчёте;
  2. разместить можно только временно свободные средства ФКР.

Для размещения средств на специальном депозите владелец спецсчёта заключает договор специального депозита.

Специальный депозит открывают на определенный срок, под конкретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход.

Законом не запрещено заключать договор специального депозита и спецсчёта в разных банках.

Решение о размещении средств на специальном депозите вправе принять только общее собрание.

Повестка дня ОСС должна включать вопросы:

  1. о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчёта;
  2. выборе банка для открытия специального депозита;
  3. выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита).

За решение должны проголосовать союбственники, обладающие не менее 2/3 голосов

Для заключения договора специального депозита в банк необходимо представить:

  1. протокол с решением соответствующих вопросов;
  2. свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.

Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с законодательством.

Все операции по депозиту проводятся только через спецсчёт.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор специального счёта может быть расторгнут по заявлению владельца спецсчёта при:

  1. наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчёта или кредитной организации;
  2. условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.

Источники


  1. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

  3. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
  4. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  5. Под. Ред. Ванян, А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней; Рязань: Узорочье, 2013. — 528 c.
Проведение капремонта многоквартирного дома со своим спецсчетом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here