Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения

Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны .

Учет нюансов , порядков , условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей .

Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле — продаже квартиры , если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки .

Форма расторжения и заключения договоренностей , должна быть непременно закреплена документально .

Правовая основа расторжения

Причины, достаточно веские для расторжения договора купли продажи, указаны в главе 29 ГК

Узнать , можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры , что может быть основанием такого шага , можно в гл . 29 ГК .

В разделе рассматриваются вопросы , связанные с:

• причинами расторжения ;
• изменившимися обстоятельствами , влияющими на процесс ;
• процедурой расторжения ;
• последствиями расторжения соглашения .

[3]

Согласно действующим нормам закона , сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации . Происходит учет передачи прав собственников жилья .

Следует помнить о том , что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны , нужно согласие на расторжение второго участника сделки .

Если получить его не удается , разрешение ситуации возможно только в суде ; п ериод исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет .

По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя ;
на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается , если в самом договоре не прописан порядок разрешения данной ситуации .

Например , переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца .

Условия расторжения

Если стороне-инициатору расторжения договора удастся договориться с другой стороной, то договор может быть расторгнут в досудебном порядке

Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной , то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода .

Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения данного вопроса в судебных органах .

В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли — продажи жилья по требованиям какой — либо стороны в судебном порядке .

Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки .

К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства , при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки , потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того , на что рассчитывал участник сделки .

• по оплате недвижимости , когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре , а передача денег так и не состоялась . Покупатель не смог предъявить документов , подтверждающих факт перевода денежных сумм : расписки , квитанции о перечислении или банковской выписки ;
• отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета ;
• обременение жилья прописанными гражданами , не являющимися владельцами квартиры , но имеющими право пользоваться помещениями .

В качестве важной причины может выступать факт нарушения условий договора

Условия , которые не могли предугадать участники сделки , могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых .

В суде рассматриваются ситуации , возникшие неожиданно , влекущие весомые убытки сторонам договора , непреодолимые для участников сделки .

Как правило , все признаки проявляются в совокупности . Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона , финансовый кризис , ликвидация компании .

Признание сделки недействительной

Если сделка будет признана аннулированной, то взаимные обязательства теряют силу

Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания : расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной . В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными .

Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем : участник , которого признали виновным , обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб ( согласно ст . 167 Гражданского кодекса ).

Соглашение не расторгается , а объявляется незаконным .

Недействительной признают сделку :

• нарушающую закон или любой нормативный акт ;
• подписанную участником недееспособным ( частично дееспособным );
• с участием лица , не отвечающего за свои поступки , т . е . в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя , употребления наркотиков , приступа болезни , травмы , и др .;
• с участием несовершеннолетнего лица , юридические права которого нарушены ;
• совершенную под угрозами , с фактами насилия , сговора , обмана , введения в заблуждение , прочих противозаконных обстоятельств . Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд , но , прежде всего , в полицию ;
• заключенную для прикрытия иных правоотношений участников ;
• в других особых случаях .

В результате признания сделки незаконной и недействительной , стороны остаются с тем имущественным положением , которое было перед установлением торговых отношений .

Продажа квартиры организацией

Существуют особые нюансы в сделках с организациями , выступающими собственниками недвижимости . У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы , заручиться письменным одобрением учредителей .

Очень важно обратить внимание на то , какое лицо подписывает договор , наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник .

Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности , то возникают дополнительные риски .

Расторжение сделки до и после регистрации

Меньше всего рисков при разрыве договора составляет ситуация, когда сделка еще не прошла регистрацию

В случае , когда договор подписан , но не завершена его регистрация , сделка признается пока не состоявшейся , квартира находится в собственности продавца .

Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон . Следует помнить , что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий .

При достижении двустороннего согласия , участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли — продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений .

Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости , то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки . Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора , ранее заключенного .

Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется .

Отмена сделки возможна только согласно условиям , прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством .

Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия , т . е . когда еще не все обязательства исполнены .

Нужно обратить внимание на то , что расторжение договора , если в нем не прописано возвращение имущества , не предполагает передачи собственности прежнему владельцу .

Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке , либо в соглашение о расторжении .

Досудебный порядок

Если обе стороны сделки согласны с ее расторжением, то судебные разбирательства не потребуются

Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций . Практика показывает , что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко .

Следует учитывать , что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны .

Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней . Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки , изложенный в письменном виде , позволяет обращаться в суд .

Расторжение через суд

Не следует забывать, что в исковом заявлении следует требовать не только разрыва договора, но и возврата имущества

Обращения в суд с иском по расторжению договора купли — продажи недвижимости встречаются довольно часто из — за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения .

В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка , когда истец требует только расторжения договора , упуская условие возвращения имущества .

В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований . Судьба недвижимости остается без изменений , так как смена права собственности произведена и зарегистрирована . Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца .

Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении .

• о расторжении договора с обоснованием в виде сведений , подтвержденных документами ;
• о возвращении имущества , прописанного в договоре ;
• о возмещении убытков , если допускались грубые нарушения обязательств .

Таким образом , расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка .

Гарантии безопасности сторон

Составлять договор купли продажи следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий

Нежелательные последствия возникают , когда договор составлен с важными упущениями , открывающими дорогу мошенникам .

Существуют ключевые моменты , на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание :

[2]

1. Возможность аннулирования сделки с жильем , если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства .
2. Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры .
3. Покупателю принципиально важно с воевременное получение квартиры после произведенной оплаты .
4. Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам .

Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом , свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе .

Законодательно срок передачи не определен , есть только упоминание « разумного срока » в статье Гражданского кодекса . Чтобы наполнить данное определение точностью , покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков .

Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения в принудительном порядке либо возмещения убытков .

Расторжение сделки купли — продажи квартиры возможно на основании невыполнения обязательств сторон , прописанных в заключенном договоре .

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

Притворная или мнимая сделка.

Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;

Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;

Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

• по обоюдному согласию;
• на основании судебного решения;
• при нарушении существенных условий договора;
• если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

• Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
• Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
• Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
• Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

• Договор купли-продажи объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
• Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Как расторгнуть неудачную сделку с недвижимостью

Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно. Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке. Менталитет продавцов примерно одинаков: «куда вы смотрели раньше» или «бачили очи, шо куповали» (видели глаза, что покупали — пер. с украинского). Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?

Как расторгнуть договор купли-продажи

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

• при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
• по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя «добросовестно и разумно»);
• в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:

• как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
• что считать существенными изменениями обстоятельств;
• что подразумевается под «добросовестным и разумным» поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
• в каких конкретно «иных» случаях можно аннулировать договор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст. 450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов. Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:

• договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
• обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
• сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
• договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.

Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.

ДКП должен содержать условия расторжения сделки

Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:

• непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
• неполучение продавцом денег;
• порча имущества

Данные условия и будут являться существенными обстоятельствами, при которых сделку можно будет расторгнуть.

Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке

Непонятно, что считать под добросовестностью в данной статье, однако есть правовой термин «добросовестность».

Юридически добросовестным покупателем или продавцом можно считать лицо:

• которое не знало-не ведало (и не могло знать) о действительных намерениях противоположной стороны;
• удостоверилось, что объект зарегистрирован на его действительного владельца, являющегося стороной договора, не обременено ипотекой ;
• предусмотрело возможности безопасности сделки (нотариальный договор для объектов долевой собственности, привлечение банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива ).

Но четкого определения понятия добросовестности все же нет, что позволяет при рассмотрении подобных дел проявлять самодеятельность и отвергать судебные иски.

Недобросовестным могут признать покупателя, который:

• не провел тщательную проверку недвижимого объекта, наведя справки в ЕГРН, паспортном столе ;
• осуществил сделку юридически неграмотно, несмотря на то, что знал о том, что у квартиры много собственников, и в ней прописаны несовершеннолетние;
• не прислушался к советам своих знакомых и профессионалов, предупреждающих его о сомнительности предстоящей сделки.

Риски для обеих сторон

В договоре может быть сказано, что обе стороны несут риски при изменении обстоятельств и не будут иметь претензии друг к другу. (Данная формулировка на слуху и заимствована из договоров участников биржевых сделок). Для физических лиц и ДКП такая фраза недопустима. Ее следует избегать, так как она буквально означает, что ни одна из сторон не отвечает за невыполнение своих обязательств. Ее можно будет использовать в будущем как несоблюдение четвертого важного условия против инициатора расторжения договора: вас же предупредили о возможных рисках!

Правильным является предупреждение о риске, возникающем при невыполнении своих обязательств, и ответственность за нее. В риски может входить не только принуждение к расторжению договора, но и материальное возмещение пострадавшей стороны (компенсация затрат на оформление договора, регистрацию прав, использование денежной суммы).

Это условие содержится в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким образом предпринимательские сделки. Но физические граждане от материальных потерь не защищены, хотя согласно ст. 310, они имеют право на одностороннее расторжение договора безо всяких условий (раз они не указаны, значит можно расторгнуть договор по инициативе покупателя или продавца безо всяких существенных обстоятельств и доказательств добросовестности!). Поэтому и нужно включать в ДКП условие об ответственности каждой стороны, если речь идет о будущем материальном возмещении за пробуксовки и срыв договоренности.

Слабые места закона

Ст. 451 ГК создает не совсем равные условия для сторон и открывает одной из них возможности увильнуть от выполнения своих обязательств (взять деньги без передачи в собственность квартиры, оформить права собственности, а расчет оставить на потом).

Достаточно для этого доказать в суде, что пострадавший сам виноват: не проявил бдительность и осмотрительность. Все это приводит к двоякому толкованию закона. Но главное, что применяют данную статью не к месту, усложняя на самом деле то, что должно происходить очень просто, применяя условия торговых контрактов для ДКП между физическими лицами.

[1]

Условия расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть совсем простыми — это выполнение своих обязательств:

• продавец должен получить свои деньги вовремя и в полном объеме;
• покупатель должен стать собственником объекта, за который уплатил деньги.

Если деньги присвоены продавцом, а квартира не передана в собственность покупателю, как можно отказать последнему в праве расторжения ДКП и в возмещении его потерь? Даже если договор и не содержит всех условий, они содержатся в самой сути сделки (сделка правомерна, если ее условия выполнены обеими сторонами). И как мо5жно не расторгнуть сделку, если она способствует незаконному обогащению, так как одна из сторон не получила положенного? Копаясь в тонкостях статей, законоисполнители слона-то и не приметили!

Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП

При расторжении сделок между гражданскими лицами должна применяться ст. 310:

Если одна из сторон (а в нашем случае их две) не является предпринимателем, она имеет право на одностороннее расторжение договора. Проявить инициативу может как покупатель, так и продавец.

Согласно ст. 452 ГК РФ, расторжение происходит в такой же форме, как и заключение:

• если ДКП заверялось у нотариуса, то и расторжение должно иметь нотариальную форму;
• в аннулирующем соглашении также должны быть указаны способы возврата денег, сроки и условия вступления в силу договора о прекращении сделки.

Сторона-инициатор обязана в письменном виде уведомить другую сторону о своем решении, предложениями урегулировать конфликт и ждать ответа от нее в течение 30 дней.

Если добровольного согласия на расторжение сделки (изменение условий) добиться не удалось, либо уведомление было проигнорировано, инициатор может обратиться в суд.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Покупатель может расторгнуть договор при следующих обстоятельствах:

• качество купленного объекта оказалось не соответствующим обещанному по договору (ст. 475 ГК);
• отказ продавца от проведения регистрации, что нарушает ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации;
• нарушение сроков регистрации;
• отказе передать недвижимость покупателю в договорные сроки (ст. 1102 ГК о безосновательном обогащении).

Расторжение договора по инициативе продавца

Продавец квартиры имеет право расторгнуть договор:

• при неполучении денег от покупателя или получении в неполном объеме — это самая серьезная веская причина возврата имущества (жилье должно быть возвращено, согласно все той же ст. 1102 о незаконном обогащении);
• при отказе покупателя вступать во владение квартирой (если отказ необоснованный, то есть клиент видел, что покупал, а просто решил таким образом покрутиться на чужих деньгах, продавец вправе потребовать материальное возмещение);
• покупатель не выполнил все условия по договору (не разделил затраты на оформление недвижимости, отказался от заключения страхового договора ).

Легко ли расторгнуть договор купли продажи

Согласно ст. 450 ГК РФ, многосторонние предпринимательские сделки купли-продажи расторгнуть непросто. Однако схема расторжения ДКП между гражданами гораздо проще и не требует соблюдения сразу четырех условий.

Обратите внимание, что и для покупателей, и для продавцов действует одинаковое правило о возврате имущества, полученного в результате незаконного обогащения (ст. 1102 и др. статьи гл 60 ГК). Это приоритетный закон, который гарантирует возврат денег или объекта при несоблюдении обязательств одной из сторон ДКП. Договор считается неисполненным, и его расторжение вполне возможно, при несоблюдении прочих условий ст. 451 ГК.

Также существенную роль в расторжении договора играет получение некачественного объекта. Чтобы доказать, что эти условия не выполнены, нужно не полениться дать подробное описание приобретаемой недвижимости в договоре. Эта схема расторжения часто применяется при нарушении условий ДДУ: дольщики в одностороннем порядке имеют право расторгнуть договор с застройщиком при предоставлении некачественного жилья и нарушениях срока ввода помещений в эксплуатацию.

В остальных случаях (разонравилась квартира, не подошел цвет обоев, район, не понравились соседи, передумали и прочее) расторжение договора купли продажи недвижимости невозможен, так как главные условия сделки были соблюдены и договор был исполнен.

Источники

1. 
   Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.
   
2. 
   Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
   
3. 
   Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
   
4. Смолина, Л. В. Защита деловой репутации организации / Л.В. Смолина. — М.: Дашков и Ко, БизнесВолга, 2010. — 160 c.