Удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости

Средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости по кадастровым кварталам Московской области. Приложение N 2 к распоряжению Министерства имущественных отношений Московской области от 24 ноября 2015 г. № 13ВР-1998

Документ доступен в формате zip.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования

Расчет коэффициента проводится в несколько этапов.

Первый этап. Нахождение удельных весов видов функционального использования, методом парных сравнений. После проведения анкетирования и обработки анкет экспертов было выявлено, что наиболее ценным видом использования в городе Тутаеве является земли рекреации. В таблице 8 указаны веса по 13 видам функционального использования, а также расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Второй этап. Выбор наиболее информативного вида функционального использования (по количеству сделок). Наиболее информативный вид использования — земли многоэтажной застройки. Вес данного вида функционального использования равен 0,1065.

Третий этап. Нормирование коэффициента Кц.

Вычисления проводятся по формуле:

К_ц — коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок (коэффициент территориальной зоны);

К_т — коэффициент искомого функционального использования;

К_тн — коэффициент нормирующей функционального использования.

Расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования

Вид функционального использования земель

Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки

Земли под домами индивидуальной жилой застройкой

Земли дачных и садоводческих объединений граждан

Земли гаражей и автостоянок

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса

Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами

Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи

Земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

Земли под военными объектами

Земли под зданиями (строениями) рекреации

Земли сельскохозяйственного использования я

[2]

Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)

Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли — резерв)

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая содержится в ЕГРН, по ФЗ №975 осуществляется путем получения выписки из Кадастра недвижимости. Сведения могут получить любые заинтересованные лица, которые предоставили идентифицирующие сведения об объекте (адрес, кадастровый номер) и оплатили государственную пошлину по указанному виду услуг. Выписки выдаются в бумажном виде при очном посещении МФЦ или территориальных отделений Росреестра, либо в удаленной форме в электронном виде с цифровой подписью. Наша компания также является партнером Росреестра и имеет доступ к базе данных Единого кадастра недвижимости, поэтому срочные выписки можно заказать у нас.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая оценка недвижимости используется для определения налогов, которые оплачивают владельцы недвижимого имущества при его использовании, продаже и иных случаях, предусмотренных налоговым законодательством. Именно поэтому определение кадастровой стоимости является обязательным этапом при постановке на кадастровый учет любых зданий, сооружений и земель (домов, квартир, долей, дач).

Поскольку имущественных прав много, все объекты имеют индивидуальные особенности и характеристики, для массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости применяется единая методика, учитывающая удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). В идеальных условиях, УПКС должен отражать рыночную, то есть конкурентную стоимость недвижимости, однако это далеко не всегда так.

Особенности расчета УПКС:

• Раз в 5 лет должна проводиться переоценка всех объектов недвижимости;
• УПКС должен отражать текущую экономическую ситуацию, тенденции на рынке недвижимого имущества;
• При подсчете УПКС оценивается более 50 параметров, в том числе анализируется рынок недвижимости по объектам с максимальной схожестью;
• Поскольку на основании УПКС рассчитывается налоговая нагрузка для населения, наблюдаются манипуляции со стороны сотрудников Росреестра, которые могут устанавливать завышенные ставки по кадастровой стоимости;
• Формально, УПКС для схожих объектов должен быть примерно равен, поскольку логика введения УПКС основана на создании единой системы измерения стоимостей объектов.

Оценка кадастровой стоимости должна проводиться государственными (бюджетными) предприятиями, либо компаниями, которые имеют на данный вид деятельности разрешение.

Как рассчитывается КС?

Кадастровая стоимость недвижимого имущества для целей налогообложения рассчитывается одинаково как для земельных участков, так и для квартир или коммерческой недвижимости, путем анализа следующих параметров:

• Место расположения объекта – муниципальное образование, численность населения, экономическая развитость региона. Логично, что земельный участок в Москве будет иметь большую стоимость, чем в регионах;
• Сравнительный анализ рыночной ситуации по схожим объектам недвижимости – звучит сложно, однако порядок расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости требует от сотрудника Росреестра или другой компании просмотра объявлений о продаже собственности в этом районе и со схожими параметрами. После этого определяется среднее значение внутри оценочной группы.
• Законом предусмотрено также изменение УПКС путем умножения полученных результатов на определенный коэффициент (например, в связи с ветхим состоянием недвижимости, отсутствием предложений на рынке, оценки инфраструктуры).

Что может пойти не так при кадастровой оценке недвижимости?

Массовая оценка, конечно, позволяет быстро получить сведения по огромному количеству объектов, однако не учитывают индивидуальных особенностей недвижимости. Поскольку в Москве стоимость квартир, земли, строений одна их самых высоких в стране, нередко методика массовой оценки дает сбой.

Применяемые математические модели могут стать причиной получения неадекватной кадастровой стоимости. Например, кадастровый инженер получает сведения о наличие школ, торговых площадок, развитой транспортной инфраструктуре, большой площади строения на вашем земельном участке, и выставляет высокую кадастровую стоимость. На самом же деле может оказаться что дорога требует ремонта, школа закрыта, а строение на земельном участке ветхое и требует сноса. В итоге дом и земля оцениваются в баснословную сумму, а владельцы вынуждены платить неподъемные налоги.

Дополнительные негативные последствия:

• Необоснованно завышенная стоимость объектов при приватизации;
• Завышенные ставки по аренде государственной собственности;
• Высокие штрафы, пеня в случае судебных тяжб;
• Увеличение расходов на обслуживание жилой и нежилой недвижимости;
• Увеличение размера государственных пошлин.

Хорошая новость заключается в том, что изменение кадастровой стоимости возможно, обычно через Росреестр или после обращения в суд. При этом предъявляются чаще всего следующие претензии:

• Допущена техническая ошибка, которая требует исправления;
• В Росреестре ведется учет по недостоверным сведениям;
• Требование установить кадастровую стоимость равную рыночной;
• Существенно изменились факторы, которые прямо влияют на кадастровую стоимость.

Обращаем ваше внимание, что сам факт того, что прошло определенное количество времени, может быть достаточным для пересмотра КС, ведь стоимость объектов могла за это время измениться.

Наши услуги по изменению КС

• Переоценку кадастровой стоимость муниципального имущества;
• Оспаривание КС в судах (квартиры, дома, дачи, земельные участки, коммерческая недвижимость);
• Предварительное консультирование по вопросам кадастровой оценки;
• Получение выписок из Росреестра;
• Внесение изменений в Росреестр по целевой недвижимости;
• Представительство в судах по кадастровым вопросам.

Обращаем ваше внимание на богатый опыт нашей команды при ведении дел, связанных с государственным учетом объектов недвижимости. Мы регулярно предоставляем свои услуги юридическим и частным лицам, получаем победы в судах, ведем переговоры с органами кадастрового учета, оказываем помощь при экспертизе объектов недвижимого имущества.

Конечно, нельзя говорить о намеренном завышении КС для населения, однако без изменения внесенных сведений в Росреестр невозможно избавиться от неподъемного груза налогов, высокой арендной платы, штрафов и государственных пошлин!

Удельные показатели кадастровой стоимости

Земель водного фонда в Республике Калмыкия в разрезе групп

И муниципальных районов (городских округов), руб./ кв.м.

N п/п	Наименование районного муниципального образования	Значения удельных показателей кадастровой стоимости земель водного фонда по группам видов разрешенного использования
1 группа	2 группа	3 группа	4 группа	5 группа	6 группа
—	—	—	—
Городовиковское	—	8,24	11,64	—	—	—
Ики-Бурульское	—	1,08	0,41	—	—	—
Кетченеровское	—	—	0,20	—	—	—
Лаганское	—	0,28	0,09	—	—	—
Малодербетовское	—	1,24	0,17	—	—	—
Октябрьское	—	—	0,09	—	—	—
Приютненское	—	1,98	—	—	—	—
Сарпинское	—	1,36	—	—	—	—
Целинное	—	—	0,67	—	—	—
Черноземельское	—	—	0,09	—	—	—
Юстинское	—	0,31	0,09	—	—	—
Яшалтинское	—	3,85	4,98	—	—	—
Яшкульское	—	—	0,09	—	—	—
Среднее по Республике Калмыкия	—	1,77	0,95	—	—	—

Формирование перечней объектов недвижимости (земельных участков), подлежащих государственной кадастровой оценке

Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648 утверждён Порядок формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Порядок).

Порядок разработан в соответствии со статьёй 24.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и определяет содержание и сроки предоставления сведений об объектах недвижимости, имеющихся в распоряжении Росреестра, в виде перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В 2014 году на территории Республики Калмыкия проведена государственная кадастровая оценка земель следующих категорий:

— промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

— особо охраняемых территорий и объектов.

Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости данных категорий земель выступило Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия на основании распоряжения Правительства Республики Калмыкия от 01.07.2014 № 202-р.

По запросам заказчика работ Управлением сформированы и предоставлены в соответствии с Порядком перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.06.2014 г.:

Таблица 37

Дата поступления запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Перечень)	Категория (категории) земель, подлежащих государственной кадастровой оценке 3	Дата формирования Перечня (дата, по состоянию на которую необходимо сформировать Перечень)	Общее количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, указанных в Перечне	Дата предоставления Перечня Заказчику
21.03.2014.	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности, иного специального назначения	01.01.2014.	28.04.2014.
04.06.2014.	Водный фонд	01.06.2014.	25.06.2014.
04.06.2014.	Особо охраняемые территории и объекты	01.06.2014.	25.06.2014.
01.07.2014.	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности, иного специального назначения	01.06.2014.	15.07.2014.

Определение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения

В государственном кадастре недвижимости Калмыцкого кадастрового округа по состоянию на 01.01.2015 г. содержатся сведения о 140262 земельных участках.

Количество земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 составило – 9233 земельных участков, в том числе в разрезе категорий:

· Земли населенных пунктов – 4377;

· Земли сельскохозяйственного назначения – 4615;

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год 08.01.2019 01:43

1. Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области.

Департаментом городского имущества города Москвы и Министерством имущественных отношений Московской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Кадастровая оценка была проведена государственными бюджетными учреждениями по новым правилам, установленным законом о государственной кадастровой оценке, и будет использоваться для расчета налогов и арендных платежей, начиная с 2019 года. Оспаривание утвержденной кадастровой стоимости будет проводиться по новой процедуре в соответствии с указанным законом.

Кроме того, Москва и Московская область утвердили перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость в 2019 году.

Ознакомиться с информацией подробнее можно, скачав документы по приведенным ниже ссылкам.

[3]

Город Москва

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

2. Принятие поправок в закон о государственной кадастровой оценке относительно процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Минэкономразвития подготовило законопроект, полностью отменяющий существующий порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде и комиссии (http://regulation.gov.ru/projects#npa=81912). Новый порядок предполагает, что заинтересованным лицам необходимо будет обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее кадастровую оценку, с заявлением и отчетом об оценке.

Срок подачи такого заявления ограничен – оно может быть подано в течение шести месяцев с даты, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Теперь закон не требует, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости. Тем самым заявление можно будет подать в течение 6 месяцев с даты, на которую был составлен отчет. При этом ГБУ будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Решение ГБУ можно оспорить в суде, но тут имеются риски:

1. Учитывая, что в данном случае будет оспариваться решение суда как ненормативно-правовой акт, срок подачи заявления в суд составит 3 месяца с момента принятия решения ГБУ. Ранее таких ограничений не было.

2. Так как ранее принятые судебные акты по вопросу оспаривания кадастровой стоимости будут неприменимы к таким решениям, возможно, суды будут рассматривать дела формально, оценивая наличие или отсутствие нарушений в процедуре принятия решения, полномочия лиц, принявших решение, а также сроки, в которые оно было принято. При этом судьи могут не вникать в суть причин отказа в пересмотре стоимости и не оценивать замечания соответствующего ГБУ к отчету об оценке рыночной стоимости. По сути, судебную практику оспаривания кадастровой стоимости необходимо будет формировать заново.

По словам замглавы Минэкономразвития Виктории Абрамченко, указанные поправки могут быть приняты уже весной 2019 года (https://iz.ru/816614/aleksandra-krasnogorodskaia/grazhdane-bystro-poluchat-pravo-na-svoi-garazh).

В свете изложенных изменений процедура оспаривания не будет такой простой, как раньше. Однако до момента принятия нового закона будет действовать упрощенная процедура оспаривания кадастровой стоимости, согласно которой не потребуется проходить досудебный порядок – можно будет идти сразу в суд.

С учетом этого, если уже сейчас приступить к изготовлению отчета об оценке, то можно начать процедуру оспаривания до принятия указанных поправок и сэкономить время, учитывая отсутствие необходимости проходить предлагаемый к введению досудебный порядок, и завершить процедуру оспаривания к середине следующего года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Порядок расчета

Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Порядок расчета

Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая оценка объектов недвижимости. Порядок определения

Государственная кадастровая оценка (ГКО) в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости проводится по инициативе органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ОМС) в установленных законодательством случаях не реже, чем один раз в пять лет.

Орган кадастрового учета формирует Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и передает его в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО.

Исполнением работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также установлению удельных показателей кадастровой стоимости в рамках ГКО, занимаются сотрудники оценочных организаций, выигравших соответствующий конкурс (оценщики).

Утверждаются результаты ГКО органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС путем принятия нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или ОМС публикуют утвержденные результаты ГКО.

Утвержденные результаты ГКО передаются в установленном порядке в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФГБУ «ФКП Росреестра») для внесения их в сведения государственного кадастра недвижимости в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В случае постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, внесении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее неучтенных объектах, а также о ранее учтенных объектах ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляется ее расчет с учетом результатов ГКО (установленных удельных показателей кадастровой стоимости) по утвержденным методикам.

Кадастровая стоимость земельных участков может быть пересчитана ФГБУ «ФКП Росреестра» в случае внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведения об основных характеристиках земельного участка, а именно:

изменение вида разрешенного использования земельного участка

перевод земельного участка из одной категории в другую

изменение площади земельного участка при уточнении его границ

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оценщиком.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

При проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости оценщик использует ценовую информацию рынка недвижимости.

Оценщик в ходе работ принимает решение и делает выводы, какие ценообразующие факторы влияют на кадастровую стоимость оцениваемых им объектов недвижимости.

В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры.

Если объектом оценки является земельный участок, то земельные участки с похожими характеристиками объединяются в так называемые оценочные зоны. Земли внутри каждой зоны однородны по целевому назначению и разрешенному использованию. За счет этого стоимость для каждого квадратного метра территории оценочной зоны будет одинакова.

Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Оценщиком в ходе работ определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

Таким образом, Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) также является результатом ГКОЗ, утверждается Актом субъекта РФ и передается в орган кадастрового учета для дальнейшего использования в работе при перерасчете кадастровой стоимости.

Документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо может подать запрос в ФГБУ «ФКП Росреестра». Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставляются в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости бесплатно .

Кадастровая справка может содержать сведения не только об актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости, но и о кадастровой стоимости на иную дату, указанную в запросе.

Подведем итоги:

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется оценщиками, выигравшими конкурс органов исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законодательством, органов местного самоуправления.

Результаты кадастровой оценки, включающие в себя в том числе сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, попавших в перечень на проведение оценки, и удельные показатели кадастровой стоимости) утверждаются нормативно-правового Акта субъекта РФ или ОМС и передается в ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения результатов в сведения государственного кадастра недвижимости.

ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которых в ГКН ранее отсутствовали, а также перерасчет кадастровой стоимости при изменении характеристик объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями государственного кадастра недвижимости с момента ее внесения. Они необходимы при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а также для расчета налогооблагаемой базы.

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости, читайте здесь:

ФОНД ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ (сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения)

Статья взята с сайта www.fkprf.ru

Определение кадастровой стоимости объекта

Кадастровая стоимость — это условная цифра, определенная государством за конкретный дом, квартиру, земельный участок и иные объекты недвижимости. Сформированная цена фиксируется в данных Росреестра, и необходима для фактического определения стоимости жилищного фонда, а также для начисления адекватного налога на недвижимость.

Однако, несмотря на внесенные изменения и возможность проработать механизм проведения государственной кадастровой оценки (далее — ГКО), сохранилась значительная разница между рыночной и кадастровой стоимостью, что, в немалой степени, обусловлено применением методов массовой оценки объектов, объединенных в один класс жилья, зданий и земельных участков.

От тотальной кадастровой оценки — к «заморозке»

Изначально порядок проведения ГКО регламентировался принятым 21 июля 2014 года федеральным законом №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» с изменениями и дополнениями. Одновременно с этим был разработан внутренний регламент Росреестра, на основании которого и проводилась ГКО.

Согласно принятым положениям, при расчете кадастровой стоимости учитывались следующие критерии:

1. Стоимость квадратного метра исходя из рыночной стоимости объектов в заданном регионе, городе, муниципальном образовании и иных населенных пунктах.
2. Год постройки и уровень фактического износа здания.
3. Расположение объекта исходя из: нахождения здания в пространстве, экономической перспективности района и этажа (при оценивании квартиры).
4. Площадь объекта и иные характеристики.

Оценка указанных параметров формировала кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости. Однако зачастую полученная величина существенно отличалась от рыночной цены, причем, как в большую, так и меньшую стороны. К примеру, на основании исследования, проведенного аналитиками ЦИАН, кадастровая стоимость 97,5% московских квартир не соответствует рыночной (в 36% домов — кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, в 64% — ниже рыночной).

Поэтому в середине 2016 года было принято решение о «заморозке» кадастровой стоимости с 1 января 2017 до 1 января 2020 года. Тогда же было принято и ряд положений и законодательных актов, регламентирующих правила проведения ГКО.

В частности, был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, согласно которому переоценку всех объектов недвижимости следует производить не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Тогда как кадастровая оценка должна проходить согласно методологическим указаниям о ГКО, утвержденных внутренним приказом Минэкономразвития № 358 от 7 июня 2016 года.

Согласно нововведениям, в отношении результатов ГКО, проведенной до вступления в силу вышеобозначенных изменений, были приняты следующие решения:

1. В период «заморозки» следует применять кадастровую стоимость, актуальную на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана (в конкретном регионе), но не ранее 1 января 2014 года.
2. С 1 января 2017 года Росреестр будет определять кадастровую стоимость с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января того года, в котором она впервые была рассчитана, но не ранее 1 января 2014 года. Соответственно эти результаты будут включены в ЕГРН.
3. Проведение ГКО «по-старому», при наличии договоров о кадастровой оценке, заключенных до 15 июня 2016 года, должно быть завершено к 1 января 2020 года (соответствующие договоры заключены 33 субъектах РФ, в том числе в Москве и Московской области).

Кроме этого, нововведения запрещают Росреестру заключать договоры на проведение ГКО с независимыми оценщиками, которые в процессе работы применяли свои методы при оценивании недвижимости.

Когда можно проводить ГКО «по-новому»?

Решение о переходе к ГКО по принятым в 2016 законодательным актам принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. То есть, регионы уже в 2017 году смогут внедрить ГКО «по-новому».

Сложность в принятии новых правил ГКО заключается в том, что ее проведение должно выполняться государственным бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Однако соответствующие структуры пока не учреждены в силу объективных факторов, один из которых — специальные требования, установленные для работников таких организаций.

Как определить кадастровую стоимость?

При определении кадастровой стоимости, в первую очередь, необходимо руководствоваться выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (ранее этот документ назывался «Справка о кадастровой стоимости»), в которой указана актуальная кадастровая стоимость объекта и, сопоставив ее с рыночной, принимать решение о целесообразности обжалования ГКО. Так, согласно приведенному выше исследованию, разница между кадастровой и реальной стоимостью жилья в Москве составляет не более 25%, что делает процесс оспаривания стоимости недвижимости нерентабельным.

По факту, самостоятельно определить кадастровую стоимость — не представляется возможным, в силу различий в толковании и применения законодательной базы на момент проведения ГКО.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Существует три способа оспаривания кадастровой стоимости:

1. Подача заявление в комиссию, созданную в рамках Росреестра.
2. Заявление суд о признании недействительным решения комиссии Росреестра об удовлетворении заявления по оспариванию ГКО.
3. Исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в сумме рыночной.

Оспаривание будет производиться по нормам того закона, по которому была проведена ГКО, что в немалой степени влияет на специфику обжалования результатов оценки.

Кадастровая стоимость – правила расчета с удельным показателем

УПКС – это коэффициент, который применяется при массовом методе расчета государственными оценщиками. От удельного показателя кадастровой стоимости зависит размер налоговой ставки на имущество, в порядок их начисления регламентируется законодательством Российской Федерации.

УПКС и массовый метод оценки

Для каждой оценочной группы объектов недвижимости используется определенная методика. Это формула, которую использует оценщик Кадастровой палаты в вычислениях стоимости. Модель включает несколько ценообразующих факторов, таких как месторасположение недвижимости, инфраструктура, район, материал, из которого возведены стены и других.

Для имущества, имеющего аналогичные характеристики, используется массовая методика расчетов. При подстановке в формулу значимых показателей находится УПКС на единицу измерения площади. А чтобы определить стоимость кадастра, показатель нужно умножить на площадь.

В тех случаях, когда нет возможности выяснить единое значение рыночной цены, осуществляется индивидуальный расчет стоимости.

Применение УПКС

Удельный показатель используется, когда любая другая модель вычислений, кроме массовой, нецелесообразна или невозможна. Этапы подсчетов следующие:

Определение местоположения объекта по региону, области, району, кварталу;

Образование модели для оценки объектов со сходными характеристиками;

Вычисление УПКС для группы;

Итоговой расчет стоимости.

Наиболее часто показатель используется для оценки земельных участков. В единые группы объединяются дачные товарищества, сообщества огородников и садоводов, личные хозяйства с постройками, индивидуальные, блокированные дома, многоэтажные и многоквартирные жилые здания.

После того, как все объекты будут сформированы, алгоритм расчетов следующий:

Определение пенообразующих факторов для каждой группы;

Выявление эталонного участка с типовыми характеристиками;

[1]

Создание подгрупп, сходных по характеристикам, на основании эталона;

Сбор информации о рыночных ценах для каждой подгруппы;

Использование массовой модели в зависимости от рыночной цены и факторов ценообразования;

Разработка формулы УПКС на единицу площади;

Расчет УПКС для эталона;

Вычисление стоимости кадастра для всех участков группы.

Исчисление удельного значения осуществляется на основании объективных факторов, но вполне возможен субъективизм, присущий оценщикам. Поэтому собственники могут быть не согласны с расчетами.

В формуле вычисления стоимости с удельным параметром также часто применяются понижающие и поправочные коэффициенты, в зависимости от индивидуальных особенностей расположения объекта.

Источники

1. 
   Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.
   
2. 
   Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.
   
3. 
   Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.