Управляющая компания заключает договор с ресурсоснабжающей организацией

Заключение договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией является одним из лицензионных требований к управляющей организации многоквартирного дома

Разъяснено, в частности, что согласно Постановлению Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, заключением договоров энергоснабжения, теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем. Следовательно, заключение указанных договоров является лицензионным требованием, предъявляемым к лицензиатам, и подлежит лицензионному контролю.

Одновременно с этим, разъясняется, что договоры между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями (в том числе при непосредственной форме управления), заключенные до дня вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действуют до истечения срока их действия либо отказа одной из сторон от исполнения договора. В указанном случае отсутствие соответствующего договора между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией не может рассматриваться как нарушение управляющей организацией лицензионных требований.

Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями

Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.

Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.

При прекращении договора ресурсоснабжающая организация будет обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает «прямой» договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме. Устанавливается также, что заключение «прямых» договоров в письменной форме не требуется.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Обязанность управляющей компании заключить договор с ресурсоснабжающей, ресурсопоставляющие организации

Заключение договора ресурсоснабжения обязательно как для управляющих МКД (УК и ТСЖ), так и для РСО. В каких случаях разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда? В каком порядке заключается договор при участии арбитров?

Обязательность заключения договора

Отказаться от заключения договора управляющий может только по основаниям, названным в п. 12 Правил заключения договоров ресурсоснабжения (если такой договор уже заключен с другой РСО на законных основаниях либо управляющий самостоятельно производит коммунальные услуги с помощью внутридомового оборудования и не использует коммунальный ресурс из централизованных сетей).
Сторона, получившая оферту, в течение 30 дней должна направить другой стороне ответ (п. 1 ст. 445 ГК РФ):
— о согласии заключить договор на предложенных условиях (извещение об акцепте);
— о согласии заключить договор на иных условиях, соответствующих законодательству, в виде протокола разногласий к проекту договора (отказ от акцепта, новая оферта — см. ст. 443 ГК РФ);
— об отказе от заключения договора.

Обращение в суд одной из сторон

Дешёвые авиабилеты Антананариву — Умео находятся здесь

При этом офертой признается предложение, которое является достаточно определенным и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Важно, что оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ). Поэтому если первоначальная оферта и протокол разногласий, которыми обменялись стороны, не содержали всех существенных условий договора, то суд оставит иск без рассмотрения (Постановление ФАС ДВО от 22.04.2013 N Ф03-1288/2013).

Решение суда как способ согласования условий договора

Ни РСО, ни управляющий домом не вправе отказать друг другу в заключении договора. Поэтому каждая сторона может добиться заключения договора ресурсоснабжения в судебном порядке. В суде стороны вправе оспаривать любое условие договора, окончательное решение остается за судом. На условиях, указанных в резолютивной части судебного акта, договор считается заключенным и начинает действовать с момента вступления в силу решения суда.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами Содержание

1 … 10 11 12 13 14 15 16 17 … 27

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями

Перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества дома на текущий год должен содержаться в годовом Плане управления домом, который составляется в соответствии действующими нормативными документами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491,Правила и нормы технического содержания жилищного фонда, Правила благоустройства и т.п.) и имеющимся финансированием. Для выполнения указанных работ (услуг) управляющая компания привлекает подрядные организации.

Взаимоотношения управляющей компании с подрядными организациями строятся на основе договоров подряда (в т.ч. договоров на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества дома и объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства).

УК заключает договоры подряда как на конкурсной основе, так и без конкурса (на основе деловой репутации, долговременного положительного сотрудничества, рекомендаций и т.п.).
Заключение и исполнение управляющей компанией договоров купли-продажи ресурсов с ресурсоснабжающими организациями обеспечивает достижение цели предоставления качественных коммунальных услуг.

Исполнителем признается юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у исполнителя (управляющей организации) возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг. В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления.

Взаимоотношения управляющей компании с подрядчиками и поставщиками ресурсов определяются на уровне договоров.

• с подрядными организациями на основе договоров выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома;
• с ресурсоснабжающими предприятиями на основе договоров купли-продажи коммунальных ресурсов (рис. 5.9.).

Рис. 5.9. Договорные отношения управляющей компании

Управляющая компания — подрядные организации

Управляющая компания по заключенным договорам передает подрядным организациям обязательства выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, инженерной инфраструктуры и придомовых территорий.

Можно выделить следующие общие задачи принятия решений в управлении договорами – принятие решений относительно:

1. параметров договора;

2. структуры и содержания договоров (планирование);

3. выбора контрагентов;

«Antananarivo» — перевод на русский

оперативного управления (оперативное управление включает как собственно управление договорами, так и оперативное управление деятельностью исполнителя со стороны заказчика);

5. контроля над исполнением и завершения договора.

Передача подрядчику объектов общего имущества дома осуществляется по Акту приема-передачи. Техническое состояние передаваемых объектов должно быть отражено в Акте оценки технического состояния.

Объемы работ, выполняемые подрядчиками должны подлежать ежеквартальному уточнению сторонами с учетом реально складывающихся условий финансирования. Управляющая компания должна заблаговременно предусмотреть соответствующий объем финансирования путем проведения соответствующей работы с населением по сбору платежей за жилищные услуги и корректировки выполняемых объемов работ в соответствии с договором на управление домом.

В приложениях к договорам должны содержаться критерии оценки качества работ, а также распределение стоимости по видам работ и размеры штрафных санкций за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Проекты договоров, заключаемых управляющей компанией с подрядными организациями представлены в приложении.

[1]

Управляющая компания осуществляет приемку выполненных подрядными организациями работ в соответствии с их реальными объемами и установленными критериями качества.

Управляющая компания — ресурсоснабжающие предприятия

Для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов. Применительно к рассмотренным выше вариантам договорных отношений управляющей компании с собственниками помещений (договор управления, комиссия, агентирование) предоставление коммунальных услуг может осуществляться с учетом данных взаимоотношений. То есть:

• вариант 1 (договор управления в чистом виде). Договор поставки коммунальных услуг заключает управляющая компания. Права и обязанности, в том числе по оплате услуг, возникают у управляющей компании в полном объеме.
• вариант 2 (договор управления и договор комиссии/ агентский договор по типу комиссии). Договор заключает управляющая компания от своего имени по поручению собственников помещений. Права и обязанности возникают у управляющей компании с полным возмещением ее расходов собственниками помещений.

Договоры на теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение должны включать количественные и качественные показатели предоставляемых услуг с учетом нормативов потребления, утверждаемых органом местного самоуправления. В них также должны быть четко прописаны штрафные санкции за ненадлежащее исполнение условий договоров поставщиками услуг.

Можно выделить 2 основные формы сотрудничества УК и ресурсоснабжающих организаций:

1) для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов;

2) УК может применить меры по законному отключению должников от некоторых услуг, в этом случае УК осуществляет эту работу совместно и ресурсоснабжающими организациями.

Особенности взаимоотношений УК и ресурсоснабжающих (теплоснабжающих) организаций

Разногласия между УК и ресурсоснабжающими организациями касаются определения количества поставленных ресурсов. УК руководствуются в своей деятельности положениями Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, а ресурсоснабжающие организации применяют Инструкции по распределению тепловой энергии, полученной от источника тепла (ТЭЦ, котельная) между отдельными потребителями тепловой энергии, согласованной Управлением Пермгосэнергонадзора.

Методики расчета количества тепловой энергии в данных документах не совпадают, что приводит к убыткам УК. Судебная практика складывается следующим образом: Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 регулируются отношения управляющих организаций и потребителями коммунальных услуг – гражданами, проживающими в жилых домах. А отношения между УК и ресурсоснабжающими организациями регулируются в соответствии с ч.1 ст. 548 ГК РФ, предусмотренные ст. 539 – 547 названного кодекса применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Положениями ст. 544 ГК РФ, п. 1.3. Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденных Министерством топлива и энергетики РФ 25.09.1995 № Вк-4936 (зарегистрированы в Минюсте России 25.09.1995 № 954) предусмотрена оплата потребленной тепловой энергии, количество которой определяется на основании показаний приборов учета.

Зона ответственности управляющей компании — здание дома и внутридомовое оборудование. Поставщики ресурсов отвечают за подвод коммунальных услуг и, следовательно, за работу: магистральных трубопроводов, пунктов теплоснабжения, котельных и т.д.

В приложениях к договорам должны содержаться все необходимые расчеты по объему услуг и их стоимости.

Отсутствие договора между ресурсоснабжающей и управляющей организациями, проблемы и пути решения

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 02.11.2018 2018-11-02

Статья просмотрена: 237 раз

Библиографическое описание:

Бунина К. С. Отсутствие договора между ресурсоснабжающей и управляющей организациями, проблемы и пути решения // Молодой ученый. — 2018. — №44. — С. 63-65. — URL https://moluch.ru/archive/230/53515/ (дата обращения: 14.09.2019).

В данном научном исследовании рассматривается проблема отсутствия заключенного договора ресурсоснабжения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией, а также возможные последствия для указанных предприятий жилищно-коммунального хозяйства. В представленной научной статье предложены пути решения вышеуказанной проблемы путем внесения изменений в действующее законодательство РФ.

Ключевые слова: ресурсоснабжающая организация, управляющая компания, договор ресурсоснабжения, многоквартирный дом, коммунальные услуги, потребители коммунальных услуг, правила предоставления коммунальных услуг, Жилищный кодекс РФ.

This scientific study addresses the problem of the absence of a concluded resource supply agreement between the management company and the resource-supplying organization, as well as the possible consequences for these enterprises of the housing and utilities sector. In the presented scientific article proposed ways to solve the above problem by amending the current legislation of the Russian Federation.

Keywords: resource supplying organization, management company, resource supply agreement, apartment building, utilities, utility consumers, utilities provision rules, Housing Code of the Russian Federation.

Не для кого не секрет, что законодательство в жилищно-коммунальной сфере имеет огромное значение как для государства, огромной бюрократической машины, так и для простых граждан. В тоже время комфортное функционирование юридических лиц в этой сфере вызывает множество вопросов, одним из них, которые мы рассмотрим в данной научной статье, является правовые последствия отсутствия договора поставки ресурсов.

Одним из основополагающих документов, регулирующих деятельность являются Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» [1] (далее по тексту — Правила № 354), которые при всей своей зарегулированности имеют определенные проблемы при рассмотрении судебных споров, к примеру, споров о взыскании с управляющих компаний, товариществ и кооперативов платы за отпущенные в многоквартирные дома (далее по тексту — МКД) коммунальные ресурсы в отсутствие заключенного письменного договора ресурсоснабжения. Эти проблемы обусловлены, как нам видится, тем, что законодатель прописал достаточно размыто вопрос об определении надлежащего исполнителя коммунальных услуг и как следствие, обоснованность взыскания задолженности с того или иного лица. Головной болью в данной ситуации являются те недобросовестные юридические лица, которые не проявляют стремления заключать с ресурсоснабжающими организациями договора поставки энергоресурсов.

После вступления Правил № 354 в судебной практике сформировалось два основных подхода к решению возникающих споров.

Согласно первому подходу организация (вне зависимости от её организацонно-правовой формы, разрешенной жилищным законодательством) управляющая фондом МКД автоматически является исполнителем коммунальных услуг и тем самым на ней лежит обязанности по оплате коммунальных ресурсов.

Согласно второму же, отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения предполагает, что коммунальные услуги оказывает направляемую ресурсоснабжающая организация, в таком случае управляющая компания не является исполнителем и не обязана оплачивать соответствующие счета [2].

Сложность правильного трактования возникает из-за формулировок п. 14, 15Правил № 354. В соответствии с указанными Правилами в целях осуществления функций по управлению многоквартирным домом избирается установленном жилищным законодательством РФ порядке управляющая компания, которая начинает предоставлять коммунальные ресурсы жителям МКД с даты, установленной решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей компании или, соответственно, с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей компанией, избранной органами местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, но не ранее срока начала предоставления услуг по договору ресурсоснабжения.

Следует отметить, что договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня подписания обеими сторонами договора (п. 15 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее по тексту — Правила № 124) [3].

В связи с этим, согласно ст. 161Жилищного кодекса РФ [4] (далее по тексту — ЖК РФ), в случае отсутствия заключённого договора ресурсоснабжения между ресурсоснабжающей организацией и предприятием, избранным в качестве исполнителем коммунальных услуг жителям многоквартирных домов, последняя не вправе приступать к предоставлению коммунальных ресурсов и не несет ответственность, установленную жилищным законодательством и договором управления многоквартирным домом, а значит, утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг. Из этого следует, что указанные положения вышеупомянутых Правил № 354 противоречат жилищному законодательству РФ, а именно п. 7 ст. 155, п. 2, 3, 12 ст. 161ЖК РФ [5].

На практике существует мнение: в случае отсутствия заключенного договора ресурсоснабжения с энергосберегающей организацией управляющая компания не вправе получать от потребителей, находящегося в их управлении многоквартирного дома, денежных средств.

Существует позиция судов, согласно которой при отсутствии договора ресурсоснабжения Правилами № 124 не предусматривают возможность предоставления коммунальных ресурсов управляющей компанией жителям МКД. В данном случае действия ресурсоснабжающей организации, непосредственно оказывающей коммунальные услуги потребителям — собственникам и пользователям помещений многоквартирных домов и выставляющей счета на оплату указанных услуг, не будут рассматриваться как противоречащие законодательству РФ. [6] На основании изложенного, можно сделать вывод, что отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения влечет возникновение следующих последствий для исполнителя коммунальных услуг (управляющей копании):

‒ управляющая компания теряет возможность быть исполнителем коммунальных услуг;

‒ не имеет возможности осуществлять сбор денежных средств с населения (потребителей услуг) и дальнейшего их перечисления в адрес ресурсоснабжающей организации;

Однако, считаем, что данная позиция выглядит как минимум спорной с практической точки зрения.

Если исходить из того, что жители многоквартирных домов проявили свою волю и выбрали в качестве управления дома управляющую компанию, то соответственно на нее они и возлагают обязанность по всестороннему обслуживанию дома, что в себя и включает поставку энергоресурсов. Понятно, что договор на поставку энергоресурсов должен быть и это не вызывает сомнение, но прямолинейная позиция согласно которой нет договора — нет управления домом так же порочна. Сфера жилищно-коммунального обслуживания слишком важна для столь топорных умозаключений.

Более адекватной и подлежащей применению считаю позицию судов, согласно которой договор должен быть заключен с момента фактического предоставления ресурсов.

Схожая в чем-то позиция нашла отражение и в информационном письме Высшего Арбитражного суда РФ. Согласно п. 2 указанного акта [9] если потребитель отказывается от заключения договора, а фактически пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т. п.), которые предоставляет обязанная сторона, в таком случае фактическое пользование ресурсами расценивается как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, поставляющей соответствующие услуги (п. 3 ст. 438ГК РФ) [10], следовательно, такие взаимоотношения считаются договорными. Кроме того, действующим законодательством предусмотрено, что организации, осуществляющие функции по управлению многоквартирными домом, являются ответственными за поставку ресурсов жителем МКД и не вправе отказываться от заключения договоров ресурсоснабжения (ст. 161 ЖК РФ).

Так как же лучше всего разрешить данную проблему? На наш взгляд, идеальным вариантом могло бы стать внесение изменений в действующее законодательством РФ, а именно в Правила № 354, согласно которым в случае избрания жильцами и собственниками помещений в МКД способа управления по средствам управляющей компанией или ТСЖ, то у таких организаций по истечении 3 месяцев со дня проведения общего собрания жильцов автоматически должен заключаться договор с ресурсоснабжающей организацией, если за это время они не предоставили поставщику ресурсов заявления на отказ от поставки и документов, подтверждающий возможность поставки ресурсов потребителям — физическим лицам альтернативным путем.

Рассказываем, как и зачем заключать прямой договор с поставщиками ресурсов 19148

Благодаря принятому законопроекту справедливороссов у людей появилась возможность платить за предоставляемые услуги ЖКХ без посредников.

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах (N59-ФЗ). Собственники квартир получили возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

У КОГО БЕРУ – ТОМУ И ПЛАЧУ

В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где, помимо платы за содержание общего имущества, собственникам рассчитывают платежи за потребленный свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиком газа или света. Это всего лишь посредник при расчетах за потребленные коммунальные услуги.

По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.

Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.

Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей. Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг.

Да и потребителю так спокойнее. Сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.
Итак, изменения вступили в законную силу.

КАК ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМОЙ ДОГОВОР

Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация.

Если переход на прямые расчеты инициируют собственники

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов.

То есть общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом решение по вопросу считается принятым, если «ЗА» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.

Копия протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет Совет дома – в ГЖИ.

Заключение договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

[3]

Необходимо так же учесть, что переход на прямой договор влечет за собой изменение договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в Интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник

Ресурсник вправе отказаться от договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.

Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть договор.

При прекращении действия договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете.

Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ С РЕСУРСНИКОМ

Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:

– Снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов.

– Если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется.

– При задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.

ОТВЕТЫ НА АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ

Кто формирует платежку за коммунальные услуги?

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсник. На него возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.

Показания приборов учета (как индивидуальных, если показания передаются в УК, так и коллективных) обязана предоставлять ресурснику управляющая домом организация.

А если у собственников нет претензий к УК

Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно.

Если УК препятствует заключению прямого договора

У управляющей организации нет полномочий вмешиваться в решение собственников или препятствовать ему.

Если собственников не устраивает, как УК, ТСЖ/ЖСК рассчитывает коммунальный ресурс, возникает задолженность перед поставщиками, к дому применяются санкции в виде временных отключений ресурса – имеет смысл воспользоваться своим правом и инициировать проведение общего собрания о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Может ли УК отказаться от дома при переходе на прямые расчеты с ресурсником

Это нарушение лицензионных требований. УК не имеет права «бросить» дом. Надзор за лицензионной деятельностью осуществляет Госжилнадзор. Жалуйтесь на самоуправство управляющей организации.

В точности так же уклонение ресурсоснабжающих организаций от заключения прямых договоров не допускается и влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Кто будет выставлять плату за ОДН (СОИ)

Переход на прямые договоры не затрагивает отношений УК и поставщиков касательно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Обязанность передавать в РСО показания общедомовых приборов учета тепла, газа, воды и электроэнергии остается у управляющей организации.

Кто будет в ответе за теплые батареи и горячую воду

Организации, поставляющие коммунальные ресурсы, отвечают за поставки ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Все, что начинается с подвала дома – на совести УК, ТСЖ или ЖСК.

Управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приема жалоб от потребителей на нарушение качества коммунальных услуг. Поэтому, если в доме перебои со светом, еле теплые батареи или из горячего крана течет холодная вода, претензию необходимо подавать руководству управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Если управляющая организация игнорирует жалобы, отправляем претензию в Госжилнадзор.

Как быть, если УК продолжает присылать счета за коммунальные услуги

Обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.

Кроме того, вы можете потребовать штраф за каждую незаконную строку в квитанции. Величина штрафа – это 50% от выставленной суммы за ресурс.

Куда жаловаться, если ресурсник стал «мухлевать» с начислениями?

Госжилинспекция должна стоять на страже интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг вне зависимости от того, кто оказывает жилищные и коммунальные услуги.

Задача органов ГЖН – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах ресурсник является исполнителем коммунальных услуг. Его деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство будет основанием для проверки органами ГЖН.

Если в доме нет приборов учета, сколько платить?

Так же, как и раньше – по установленным нормативам.

Управляющая компания заключает договор с ресурсоснабжающей организацией

Налогообложение. Бюджетный учет. Отраслевые инструкции. Учетная политика.

Банкротство или ликвидация юрлица с долгами

Наиболее безопасный и единственный надежный и законный способ прекращения деятельности

Широкий спектр услуг по бухгалтерскому, налоговому и юридическому сопровождению коммерческих организаций и государственных учреждений.

В данном разделе вы можете ознакомиться с опытом судебной практики КГ «Аюдар».

Консультации наших аудиторов и экспертов по самым актуальным юридическим, бухгалтерским и налоговым вопросам.

Данные юридические статьи подскажут, как правильно зарегистрировать предприятие, выбрать оптимальную систему налогообложения, оформить трудовые отношения, защищать интересы предприятия в суде.

Информационно-справочная система

19 декабря в Москве в здании Московского молодежного центра «Планета КВН» про.

24 декабря 2018 г.

5 октября в Москве в легендарном здании-книжке на Новом Арбате прошел очередной Делов.

16 октября 2018 г.

С 17 по 22 сентября в городе Алушта прошла IX Всероссийская финансово-бухгалтерская конфе.

3 октября 2018 г.

«Мы с вами выиграли два суда. Всегда приятно с вами работать. У вас очень хорошие, приятные сотрудники. Благодарность коллективу консалтинговой группы «Аюдар» за квалифицированную и оперативную работу.»

ООО «Лайнер» Юлова Татьяна Ивановна

«. Мы уже несколько лет сотрудничаем с КГ «Аюдар», и они никогда нас не подводили — всегда быстрые и грамотные ответы на вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету, квалифицированные специалисты и большой выбор услуг. Спасибо. »

ООО «Курземес Авиа» Анна Герасимова

© 1996 – 2019 Консалтинговая группа «Аюдар» | Карта сайта

Рассказываем, за что отвечает ЖЭК при переходе дома на прямые договоры с ресурсником 1722

Какие новые обязанности появились у УК. Кто отвечает за трубы, проводку и счетчики. Куда подавать показания приборов учета.

31 июля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 №897, которое регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций. То есть касается оно жителей домов, где вода, свет, тепло и газ поставляются в квартиры собственников по прямому договору с поставщиком ресурса, без участия управляющей организации.

Вопросы и у жителей, и у ЖЭКов, и у ресурсников по такой форме работы возникли еще в 2018 году, после вступления в силу Федерального закона №59-ФЗ от 03.04.2018. Который изначально закрепил право собственников перейти на прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов.

Постановление №897-ПП не просто дает ответы на самые актуальные вопросы и вносит соответствующие дополнительные пункты в Постановление Правительства о правилах предоставления коммунальных услуг №354-ПП. Прежде всего, оно утверждает форму типового договора между ЖЭКами и РСО. Отсутствие которой являлось камнем преткновения во взаимоотношениях многих ресурсников и коммунальщиков почти во всех регионах РФ.

Ниже мы подробно расскажем вам обо всех нововведениях, регулирующих взаимодействия между УК, РСО и регоператором по обращению с ТКО. А также о том, как они скажутся на жизни жильцов многоквартирных домов (МКД).

— утверждает форму типового договора между УК и РСО;

— регулирует сроки и состав информации, которую УК должна передать в РСО после заключения прямого договора;

— уточняет правила обмена показаниями индивидуальных приборов учета между УК и РСО;

— прописывает правила приема жалоб на качество коммунальных услуг и перерасчета платы при некачественных услугах;

— фиксирует правила взаимоотношений УК с регоператором по обращению с ТКО при заключении собственниками прямого договора (что актуально после новой мусорной реформы);

— вносит уточнения и дополнения в права и обязанности исполнителей коммунальных услуг;

— вводит запрет на размещение рекламы на платежных документах.

ЗА ЧТО ТЕПЕРЬ БУДЕТ ОТВЕЧАТЬ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Из основного – управляющая организация по-прежнему в ответе за содержание всех внутридомовых сетей. Также УК всегда отвечает за прием жалоб от жителей и качество коммунальных услуг.

Но теперь, поскольку при прямых договорах с РСО услуги жильцам поставляются напрямую ресурсоснабжающими организациями, у этих организаций должны быть все данные о собственниках и принадлежащих им помещениях. Что возлагает на ЖЭКи ответственность за передачу РСО внушительного объема такой информации, а также за ее своевременную актуализацию.

Помимо этого, управляющая организация при прямом договоре собственников с поставщиками коммунальных ресурсов должна:

— заключать договоры на приобретение ресурсов на содержание общедомового имущества (то есть на все общедомовые и нежилые помещения – чердаки, подвалы, подъезды и др.);

[2]

— проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;

— принимать жалобы потребителей на качество коммунальных услуг. А также организовывать и проводить вместе с РСО проверки по таким жалобам, составлять акты проверок и фиксировать вред, причиненный имуществу и/или здоровью жителей дома ненадлежащим качеством услуг;

— контролировать качество коммунальных ресурсов и непрерывность их подачи до границ раздела внутридомовых и централизованных сетей;

— установить и ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета (ОДПУ) в течение трех месяцев с момента, когда собственники на общем собрании приняли решение включить расходы на такие работы в плату за содержание жилого помещения.

КАКИЕ ОБЯЗАННОСТИ РСО ВПРАВЕ ПЕРЕДАТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Постановление вменило в обязанность управляющих организаций предоставлять сотрудникам РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома в случае ограничения ресурса злостным неплательщикам. Во многих домах с этим возникают трудности. Например, в подвал среднестатистического многоквартирника без сотрудника УК попасть довольно сложно.

Однако теперь по соглашению ресурсник может уполномочить управляющую организацию ограничить или приостановить подачу ресурса должникам. Для этого между УК и РСО заключается соглашение.

Какие еще права может передать ресурсник управляющей компании:

— снимать показания индивидуальных приборов учета (ИПУ), установленных вне жилых помещений, и проводить проверку их состояния не реже одного раза в полгода (пп. «е(1)» п. 31 ПП РФ №354);

— проверять состояние ИПУ по заявлению потребителя в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента его обращения (пп. «е(2)» п. 31 ПП РФ №354).

При этом все это РСО и регоператор не могут сделать в одностороннем порядке. Для этого также требуются соответствующие соглашения.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если часть обязанностей, которые РСО получила при переходе на прямой договор, была передана УК, то ресурсник/регоператор обязан сообщить об этом потребителям. Для этого на информационных стендах в подъездах МКД и на досках объявлений в офисах РСО должна быть размещена соответствующая информация.

КУДА ТЕПЕРЬ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ СЧЕТЧИКОВ: В УК ИЛИ РСО

В обязанностях управляющих организаций при переходе собственников на прямые договоры появилось требование по передаче в РСО показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета.

После заключения прямого договора жильцы должны предоставлять показания счетчиков исполнителю коммунальных услуг, то есть РСО. Однако многие граждане по старинке пересылают информацию в свою УК. Если так произошло, и собственники/наниматели жилых помещений в доме передали показания счетчиков воды или электроэнергии в УК, она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО не позднее 26-го числа текущего месяца.

В такие же сроки УК обязана предоставить в РСО показания общедомового прибора учета ресурсов, если таковой установлен в доме. Снимать такие показания управляющая организация должна в период с 23-го по 25-е число текущего месяца.

Весь порядок предоставления данных должен быть закреплен в договоре между УК и РСО о поставке коммунальных ресурсов на содержание общего имущества дома. Ресурсник также обязан извещать УК об актуальных показаниях счетчиков.

Обязанность такого взаимообмена, прописанная в данном постановлении, поможет избежать ошибок в начислениях. Получая сведения от ресурсоснабжающей организации, УК в свою очередь сможет контролировать расчет платы за эту услугу.

ЧТО ДАСТ ЗАПРЕТ НА РАЗМЕЩЕНИЕ В ПЛАТЕЖКАХ РЕКЛАМЫ

Исполнители ЖКУ не должны размещать рекламу на платежных документах. Это еще одно важное требование постановления. Такое нововведение призвано исключить дезинформацию собственников, которые могут принять платежку за полиграфический спам и выбросить ее вместе с рекламной продукцией.

На самом деле запрет на рекламу в платежках был введен ранее. В 2018 году в Закон «О рекламе» внесли соответствующие изменения. Но нарушения продолжались, поэтому теперь это требование закреплено в Постановлении №354-ПП в п. 69(1).

Исключения есть, но касаются они только социальной рекламы и справочной информации. Кроме того, в платежке обязательно должны быть отражены контактные данные ресурсоснабжающей организации: телефоны, адрес сайта, на котором размещается в том числе информация о графике работы офисов компании.

КАК И КАКИЕ ДАННЫЕ О СОБСТВЕННИКАХ УК БУДЕТ ПЕРЕДАВАТЬ РСО

При заключении прямого договора на поставку коммунальных ресурсов между собственниками помещений и РСО управляющая домом организация перестает быть исполнителем коммунальных услуг. Такой статус по прямому договору получает РСО.

При этом ей необходимо получить от управляющей организации персональные данные собственников и нанимателей жилых помещений для начислений и выставления платежных документов. Эти данные ЖЭК должен передать, причем не спрашивая согласия жителя.

Состав сведений, которые УК должна передать новому исполнителю коммунальных услуг, до ПП РФ №897 определялся в соответствии с п. 69 ПП №354. В данном пункте перечислен состав информации, которую исполнитель услуг обязан указывать в платежных документах.

Информация о собственниках содержит: фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, телефон и адрес электронной почты, если собственник или наниматель являются физическим лицом; наименование, место госрегистрации и контактный телефон собственника, если он является юридическим лицом.

Информация о жилых помещениях в МКД содержит: адрес, площадь и количество проживающих по каждому из таких помещений, площадь общего имущества, а также реквизиты документов, удостоверяющих право собственности на помещения с предоставлением их копий при наличии.

Информация о приборах учета содержит: дату и место установки, сроки поверки, дату опломбирования, показания таких приборов учета за последние 12 месяцев.

Также в распоряжении ресурсника и регоператора должна быть следующая информация:

— о наличии/отсутствии технической возможности установить ИПУ с приложением актов обследования;

— о субсидиях на оплату коммунальных услуг в отношении собственника или пользователя жилым помещением;

— о помещениях, где введено ограничение или приостановлена поставка коммунальных ресурсов, и об устранении причин для применения таких мер на дату передачи информации;

— о перерасчетах за последние 12 месяцев с предоставлением копий документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Аналогичный перечень информации при прямом договоре управляющая организация должна передать регоператору по обращению с ТКО.

КАКОВА ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕПЕРЕДАЧУ ДАННЫХ И ВОЗМОЖНЫЕ ОШИБКИ

В Постановлении №897 и новых добавленных пунктах Постановления №354 теперь прописана ответственность ЖЭКа за непередачу сведений в РСО или ошибки в них.

Все данные, необходимые для расчетов и взимания платежей, УК должна передать не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги РСО. Эта дата, как правило, указывается в протоколе общего собрания собственников, на котором участники приняли решение о переходе на прямой договор.

Передать информацию УК обязана в двух вариантах: на электронном носителе и на бумаге. Документ должен быть подписан руководителем управляющей организации или председателя правления ТСЖ/ЖК.

В ПП РФ №354 появилось примечание о том, что УК будет отвечать за ошибки, которые содержатся в переданной РСО информации или за непредоставление всех или части сведений в соответствии с п. 6 ПП РФ №354 (пп. «б» п. 1 ПП РФ №897).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Согласно п. 155(1) ПП РФ №354, исполнитель коммунальных услуг уплачивает штраф потребителю, если последний докажет, что ему необоснованно увеличили плату за коммунальные услуги.

Если к такой ситуации приведут ошибки в переданных в РСО управляющей организацией данных, то именно ЖЭК будет возмещать поставщику ресурсов убытки, связанные с уплатой штрафа. Такие же санкции в отношении УК будут применены в случае, если она не передаст необходимые для расчетов сведения или передаст их не в полном объеме.

Источники

1. 
   Торвальд, Ю. Век криминалистики; М.: Прогресс, 2011. — 325 c.
   
2. 
   Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.
   
3. 
   Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.