Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура

Непосредственная форма управления многоквартирным домом

Изменения в способах контроля

Все действия относительно управления многоквартирным домом осуществляются на собрании собственников. Владельцы могут выбирать их, изменять и отменять. По итогам составляется постановление, распространяющееся на всех владельцев помещений.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется на основании статей ЖК РФ. В соответствии с нормативными документами владельцы могут заключать и расторгать договора по представлению ремонтных работ и иного типа услуг по содержанию общей территории только на основании общего решения. Такие договоры могут заключаться только в случае, если большинство собственников проголосовали на общем собрании за одобрение идеи.

Алгоритм смены формы

Для перехода на самостоятельное управление домом потребуется следовать алгоритму:

Обязанности совета МКД

В ЖК РФ сказано, что любой многоквартирный дом, в котором насчитывается более четырех квартир, должно быть товарищество собственников, жилищный кооператив или совет дома. Состав формирования зависит от председателя, который выбирается на общем собрании.

При создании самоуправления МКД, его регистрация не требуется в государственных органах. Собрание совета допускается только одно на каждый дом.

Все владельцы становятся ответственными за организационную деятельность относительно вопросов эксплуатации и содержания дома и придомовой территории. Все имеющиеся идеи по улучшению должны быть представлены для общего рассмотрения.

Для координации работы выбирается уполномоченное лицо, которым чаще всего становится председатель совета.

Если потребуется сбор комиссии собственников, которая будет ответственна за различную помощь для уполномоченного лица, то избрание должно будет проходить также на общем собрании.

Способы управления многоквартирным домом

Председатель

Подобный статус обязывает лицо не только руководить советом и составлять отчетность, но и:

• вести переговоры с компаниями по предоставлению выгодных условий для ремонта и содержания имущества, которые позже будут вынесены на рассмотрение общему собранию жильцов;
• вести переговоры с поставщиками коммунальных услуг, после чего каждый из собственников должен будет заключить индивидуальный договор с компанией;
• заключать договора и выполнять прием услуг и работ на основании доверенности, переданной каждым жильцом МКД;
• контролировать процесс предоставления услуг и выполнения всех пунктов договоров компаниями;
• представлять интересы собственников в судебном заседании;
• составлять акты по нарушениям.

По решению общей встречи жильцов для председателя может быть определено вознаграждение с указанием размера и порядка выплаты.

Общее собрание хозяев

Независимо от выбранного способа управления МКД, законодательство определяет общая встреча собственников, как главный орган управления. Жильцы имеют право решать все организационные моменты по управлению и эксплуатации дома.

Законодательством определены формы, при помощи которых владельцам на общем собрании принимаются решения:

Очное голосование	Обязательно личное присутствие каждого из жильцов.
Заочное	Проводится опрос в письменной или электронной форме, результаты которого передаются администратору собрания.
Очно-заочное	Объединение двух форм голосования.

Решение жителей дома считается правомочным только в случае, если в голосовании приняло участие более половины зарегистрированных.

На первом собрании рассматриваются следующие вопросы:

• принятие самостоятельной формы управления домом;
• избрание жителя или третьего лица, которое будет представлять интересы собственников;
• заключение договоров с обслуживающими компаниями.

О каждой проводимой встрече владельцы должны уведомляться за 10 дней.

Вместе с этим объявляются:

• адрес подачи решений (при заочной или очно-заочной форме);
• данные инициатора собрания;
• точное время проведения;
• причина созыва;
• способы ознакомления с материалами вопроса;
• форма проведения (может измениться).

Законодательство устанавливает минимальное количество собраний в год – одно. Но жители имеют право проводить внеочередные созывы неограниченное количество раз.

Деятельность коммунальных услуг

Правила финансирования

Если управление МКД осуществляется самими собственниками, то каждый из них должен заключить индивидуальный контракт с подрядчиками и компаниями, предоставляющими ресурсы.

Индивидуальные договора необходимо заключать, чтобы избежать ситуации, когда к ответственности привлекается весь коллектив, а не отдельные жильцы. А общее коммунальное потребление остается безответным.

Все средства, определенные в общее пользование владельцами жилья, распределяются самими жильцами на советах. Здесь же осуществляется выбор подрядчиков, слежение за качеством представляемых услуг и работ.

Заключение договора

Определены соглашения двух типов:

Ресурсоснабжающие	Это предоставление газа, воды, электричества и других ресурсов. Оформляется индивидуально каждым жителем. Ответственность компания, предоставляющая ресурсы, будет нести перед каждым клиентом в отдельности на основании заключенного договора.
Ремонтно-экплуатационные	Сюда включена уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов и инженерных сетей.

Ответственные за них указываются в соответствующем договоре, они берут на себя обязанности по слежению за их исправным состоянием. Наружные сети должны обслуживаться ресурсоснабжающими компаниями, но когда они переходят во внутренние сети, то ответственными становятся жители дома.

Плюсы и минусы

Преимущества

Сюда можно отнести:

• управление полностью осуществляется только собственниками квартир, которые напрямую заинтересованы в качестве получаемого результата, а все решения могут быть приняты только при согласии более половины жильцов;
• средства дома используются только для нужд этого здания;
• с каждым жителем составляется отдельный договор на предоставление услуг от соответствующих компаний, что позволяет использовать средства каждого из плательщиков только в его интересах;
• если услуга предоставляется некачественно или не в полном объеме, то каждый житель может требовать перерасчета без посторонних посредников;
• не требуется уплачивать деньги за пользование услугами управляющей компании.

Недостатки Сюда можно отнести:

• не в каждом доме можно реализовать такой способ управления (домам с большим количеством квартир будет неудобно проводить советы и голосования);
• из городского и регионального бюджетов не будут выделяться средства для ремонта дома.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Переход от непосредственного управления к управлению УК (Емельянова Е.В.)

Дата размещения статьи: 27.04.2015

Способ непосредственного управления МКД в домах с числом квартир более 16 будет незаконным после 01.04.2015. Управляющие организации, в настоящее время отвечающие только за надлежащее содержание общего имущества, должны быть готовы к переходу на полноценное управление МКД. Что нового для них это влечет? На что обратить внимание при переходе?

Не позднее 01.04.2015 собственники помещений в домах с числом квартир более 16, выбравшие и реализовавшие до 01.09.2014 непосредственный способ управления МКД, обязаны на общем собрании принять решение о выборе иного способа управления, то есть создать ТСЖ либо заключить договор управления с профессиональной УК. В противном случае орган местного самоуправления проведет открытый конкурс и без участия жильцов выберет УК. Данные положения содержатся в Федеральном законе от 21.07.2014 N 255-ФЗ. Если УК, отвечающая только за содержание общего имущества, хочет остаться в этом доме, ей придется выступить полноценной управляющей организацией. Как изменится в связи с этим объем ее обязательств?

Содержание общего имущества

Ремонт общего имущества

Коммунальные услуги

К сведению. Существует мнение, что сделанные выводы справедливы для ситуации, когда УК приступила к управлению МКД после вступления в силу Правил предоставления коммунальных услуг (01.09.2012). Дело в том, что данный документ не применяется к правоотношениям, возникшим до 01.09.2012, а тогда считалось, что УК, выбранная в качестве способа управления, по умолчанию рассматривается как исполнитель коммунальных услуг (независимо от наличия заключенного договора ресурсоснабжения), и вступление в силу Правил предоставления коммунальных услуг не указывает на изменение данного обстоятельства. Соответственно, суды приходят к выводу, что если УК приступила к управлению домом до 01.09.2012 и не заключила договор ресурсоснабжения, то она все равно является исполнителем коммунальных услуг (Постановление АС ДВО от 25.11.2014 N Ф03-4919/2014).

Управление МКД

Добавим, что в отношении УК, отвечающих за содержание общего имущества в МКД в рамках непосредственного управления, не действует Стандарт раскрытия информации, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Поэтому при получении лицензии на нее не распространяется требование, названное в п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. В связи со сменой статуса и заключением договоров управления УК следует заранее проработать вопрос о раскрытии информации (назначить соответствующих лиц, возможно, создать собственный интернет-сайт, зарегистрироваться на сайте www.reformagkh.ru и т.д.), поскольку штрафы за несоблюдение соответствующих требований велики.

При изменении способа управления МКД с непосредственного управления на управление УК для последней ничего не изменится в части содержания общего имущества (речь идет об объеме обязательств перед собственниками помещений, а также о порядке учета и налогообложения). В части ремонта общего имущества для УК, работающей по договору управления, открываются новые возможности: она может стать владельцем специального счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта, получать бюджетные средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также не относить к налогооблагаемым доходам платежи и взносы жильцов на ремонт. Главными изменениями для УК в связи с заключением договора управления МКД являются включение в сферу ее ответственности предоставления коммунальных услуг и, соответственно, квалификация платы за коммунальные услуги в качестве налогооблагаемой выручки от реализации. Также нельзя забывать о необходимости получения лицензии не позднее 01.05.2015, обязанностях раскрывать информацию, а также принимать от граждан документы, связанные с регистрацией по месту жительства и пребывания, и передавать их в органы регистрационного учета.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

• обслуживанием помещений общего значения;
• реконструкционными работами и текущими ремонтами;
• распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

• разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
• индивидуальные правила подсчета голосов;
• нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Данное мероприятие преследует следующие цели:

• сохранить имущество граждан;
• организовать безопасность;
• обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
• защитить интересы жильцов;
• поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

• ремонтными работами;
• благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
• проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
• отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
• регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
• неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
• бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

• Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
• Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
  • утверждение формы управления;
  • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
  • подписание договора на обслуживание.

Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

• протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
• протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
• технический паспорт дома;
• заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
• доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Непосредственное управление домом – что это такое?

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

Законодательная база

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

• Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
• Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

• Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
• Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
• Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
• Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

[1]

• Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
• Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
• Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
• Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

• Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
• Благоустройство дома и придомовой территории;
• Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
• Отсутствие государственного финансирования;
• Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
• Судебные разбирательства с подрядчиками;
• Решение организационных вопросов.

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное голосование проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при голосовании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

• Изменение формы управления МКД.
• Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
• Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Для подписания договора необходимы:

• протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
• копия протокола о выборе ответственного лица;
• копия технического паспорта дома;
• заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
• доверенности жильцов.

[3]

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

• Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
• Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
• Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

[2]

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Непосредственное управление домом – что это такое?

Непосредственное управление многоквартирным домом – одна из форм выполнения управленческой деятельности всеми обладателями квартир в многоэтажках, характеризующаяся отказом от услуг управляющих компаний или создания товарищества собственников. Суть такой формы управления заключается в том, что жильцы сами решает текущие вопросы в отношении своего дома. Однако, как любая форма, самостоятельное управление имеет свои достоинства, нюансы и недостатки.

Общие понятия

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

• создание комфортабельных условий;
• наведение чистоты;
• предупреждения порчи собственности;
• выполнение коммунальных функций и задач;
• восстановительные и ремонтные работы;
• соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

• через товарищество собственников недвижимости;
• посредством получения услуг от управляющих организаций;
• непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
4. Чердаки и крыши.
5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Положительные и отрицательные стороны

Положительные стороны самостоятельности собственников:

1. Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
2. Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
3. Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
4. Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

1. Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
2. Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
3. Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Порядок перехода на новую форму

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.

Процесс перехода сводится к прохождению трех стадий:

1. Инициативная группа – инициаторы перехода (один либо несколько обладателей квартир) на новую управленческую форму должны выполнить следующие задачи:

• подготовить план перевода и последующих действий;
• уведомить жильцов о намечающемся переводе дома;
• предоставить остальным владельцам информацию о планах;
• провести опрос на предмет согласия собственников на изменения;
• согласовать дату и место сбора владельцев.

Обычно группа инициаторов состоит от 3 до 5 собственников. Для группы нет необходимости в регистрации или какого-либо оформления. Ее главная функция – определить отношение проживающих к намечающимся переменам.

Приглашение на встречу владельцем можно разместить в подъезде, на информационной доске либо передать жильцам лично не позднее 3 дней до проведения мероприятия.

1. Встреча собственников ­– проводится для решения основных вопросов, касающихся МКД. К ним относятся:

• сам переход, есть ли в нем необходимость, заинтересованы ли собственники;
• кто из жильцов примет ответственность за управление;
• выбор председателя (главы) и Совета многоэтажки;
• вопросы, касающиеся оформления и условий соглашений с обслуживающими фирмами.

Первая встреча должна проводиться очным способом. На ней должны присутствовать более половины обладателей жилья. Объявляется причина сбора, затем происходит непосредственное голосование, итог которого, оформляется документально в протоколе.

Если собрать владельцев не удалось, можно провести процедуру заочного принятия решения. Для этого собственникам предоставляются бюллетени-опросники, на которых следует выразить свое отношение и переменам управленческой формы.

1. Оформление и подписание договоров с обслуживающей фирмой. Такую организацию нанимают собственники для выполнения деятельности по содержанию многоэтажки. Контракт подписывается самими владельцами или их доверенным.

Оформление договора

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

• решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
• личный документ представителя;
• доверенность;
• технические бумаги многоэтажки;
• иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники

1. 
   Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.
   
2. 
   Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.
   
3. 
   Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
   
4. Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.