Подлежит ли нотариальному удостоверению предварительный договор

Подлежит ли нотариальному удостоверению предварительный договор

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи?

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

[3]

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Необходимо ли нотариально удостоверять предварительный договор купли-продажи доли в ООО третьему лицу? Каковы условия заключения предварительного договора?

Как следует из п. 1 ст. 158, п. 1 ст. 161, ст. 163 Гражданского кодекса, законом может быть установлено требование о соблюдении письменной формы сделки либо нотариальной формы. Иными словами, нотариальная форма является самостоятельным способом совершения сделок. Несоблюдение нотариальной формы, если такая форма требуется в соответствии с законом или соглашением сторон, во всех случаях влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Из п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) следует, что договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемый участником общества с третьим лицом, подлежит нотариальному удостоверению.

Таким образом, в отношении договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью законом установлено требование о соблюдении нотариальной формы. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 11 ст. 21 Закона об ООО).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Действительно, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату будущего основного договора, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Соответственно, если для какого-либо вида договора законом установлено требование о нотариальной форме, то и соответствующий предварительный договор должен быть удостоверен нотариально. Это правило в полной мере относится и к предварительному договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемому участником общества с третьим лицом.

Поэтому в случае несоблюдения нотариальной формы для предварительного договора купли-продажи доли в ООО такой договор является ничтожным.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Недействительная сделка, согласно ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Следовательно, если предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, принадлежащей участнику общества, не удостоверен нотариально, в связи с заключением такого договора у его сторон не возникает каких-либо прав и обязанностей.

На основании вышеизложенного предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемый участником общества с третьим лицом, должен быть нотариально удостоверен.

Подлежит ли нотариальному удостоверению предварительный договор

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Планируется создание ООО. Учитывая то, что согласно законодательству предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО подлежит нотариальному удостоверению, в котором должен быть идентифицирован предмет договора (т.е. должно быть идентифицировано ООО, подлежащее созданию).
В обычной практике ООО идентифицируют путем указания ОГРН, ИНН, адреса места нахождения, что невозможно в ситуации, когда ООО юридически не существует. Идентификация ООО, подлежащего созданию, возможна путем указания в предварительном договоре купли-продажи на единственного участника вновь создаваемого ООО, а также на то, каким составом активов/лицензий создаваемое ООО должно обладать, т.е. идентификация возможна, но по иным признакам, чем в обычной практике.
Насколько конструкция предварительного договора купли-продажи юридически возможна/корректна (допускается судебной практикой) в отношении общества, которое на момент заключения указанного договора не создано (на момент подписания предварительного договора ООО не существует)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Предварительный договор об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, которое еще не создано, не противоречит закону.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

11 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) По этому вопросу также рекомендуем ознакомиться с материалом, размещенным в системе Гарант: Вопрос: Должен ли быть нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемый участником общества с третьим лицом? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи

Хочу купить квартиру. Со стороны продавца выступает риэлтор. О настаивает на заключении предварительного договора с авансом и штрафными санкциями только для покупателя. Подписывает договор сам риэлтор по доверенности от продавца в простой письменной форме, нотариально НЕ заверенной. Доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры и получения предоплаты. Имеет ли такой договор юридическую силу и как проверить действительность доверенности, если продавца я не видел и контактных данных его у меня нет.

Вопрос относится к городу: Москва

Условия договора надо обсуждать и не подписывать «с ходу» предварительный договор, содержащий санкции только для покупателя. Должен соблюдаться баланс прав и обязанностей для каждой из сторон.

от граждан все доверенности д.б. только нотариальными. Выдача доверенности в простой письменной форме от ФЛ не является действующей. Соответственно лицо по такой доверенности не вправе совершать юрид.дейсвия в отношении своего «доверителя»

Николай, спасибо за ответ. Но есть дополнительный вопрос — я прочел в ГК РФ следующее:

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Попадает ли ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор сделки купли-продажи под нотариальное удостоверение, ведь он не подлежит государственной регистрации. Основной договор подлежит, но его будет подписывать сам продавец.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Попадает ли ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор сделки купли-продажи под нотариальное удостоверение, ведь он не подлежит государственной регистрации. Основной договор подлежит, но его будет подписывать сам продавец.

Здравствуйте.

Предварительный, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен. Основание: п. 2 ст. 429 ГК РФ

. » Предварительный договор заключается в ФОРМЕ, установленной для ОСНОВНОГО договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его НИЧТОЖНОСТЬ.

Договор купли-продажи квартиры (не разделённой на доли) совершается в простой письменной форме. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, подлежит нотариальному удостоверению в порядке ч. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим, доверенность на подписание договора купли-продажи квартиры, совершённая в простой письменной форме имеет юридическую силу, как вы уже сами упоминали, на основании ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Предварительный, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен. Основание: п. 2 ст. 429 ГК РФ

. » Предварительный договор заключается в ФОРМЕ, установленной для ОСНОВНОГО договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его НИЧТОЖНОСТЬ.

Договор купли-продажи квартиры (не разделённой на доли) совершается в простой письменной форме. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, подлежит нотариальному удостоверению в порядке ч. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим, доверенность на подписание договора купли-продажи квартиры, совершённая в простой письменной форме имеет юридическую силу, как вы уже сами упоминали, на основании ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Однако, я бы категорически НЕ советовал таким образом оформлять сделку. Лучше 7 раз отмерить и 1 раз отрезать. Требуйте встречи с собственником, посмотрите его паспорт и документы на квартиру .Договор купли-продажи, от греха, всё же подписывайте непосредственно с собственником, убедившись в его полномочиях. Такие правовые новеллы с доверенностью — подарок мошенникам!

Удостоверение предварительных договоров

В соответствии со ст.429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор может заключаться в отношении различных объектов недвижимого имущества, а также акций и долей в уставных капиталах обществ.

Необходимые документы (оригиналы):

для юридического лица (нерезидента):

• учредительные документы, являющиеся таковыми для юридического лица в соответствии с законодательством страны его регистрации, со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями к ним;
• документ(ы), подтверждающий(е) в соответствии с законодательством страны регистрации юридического лица государственную регистрацию юридического лица с указанием в нём (в них) государственного регистрационного номера, места государственной регистрации и адреса местонахождения юридического лица (сертификаты, свидетельства, выписки и т.п.)
• для юридических лиц, осуществляющих деятельность в РФ через постоянное представительство (филиал, другое обособленное подразделение), и/или имеющих на территории РФ недвижимое имущество / транспортные средства — Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе РФ
• доверенность на представителя.

Все документы принимаются с переводом, нотариально свидетельствована п/п, при необходимости апостиль или консульская легализация.

1. Правоустанавливающие документы на соответствующий объект договора.

* После ознакомления с основными документами нотариусом могут быть истребованы дополнительные документы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Подлежит ли нотариальному удостоверению предварительный договор

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1. в случаях, указанных в законе;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 статьи 1140.1 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Нужно ли заверять предварительный договор К-П у нотариуса?

Хотим приобрести участок в снт. На данный момент есть только постановление о разрешении оформления данногоучастка в собственность. Продавец уже начал приватизацию. Что необходимо для заключения данной сделки, какие документы. Нужно ли заверять предварительный договор К-П у нотариуса?

Если им продан участок и не представляется, то ответ Вас обязательно отправить.
Обратитесь в суд с иском о перечислении денежных средств на счет покупателя — это пусть вас оформили. Долг можно будет признать договор транспортного срока если продавец сделает заключение о новом месте судебного разбирательства. Вы вправе написать иск к ответчику а только тогда я думаю вы ничего не можете.
С уважением,
Харченко О В.

Требуется ли нотариальное заверение предварительного договора купли-продажи?

Нужно ли нотариально заверить предварительный договор купли-продажи (внесение аванса) если в квартире 2 собственника

Ответы юристов ( 2 )

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

• 10,0 рейтинг
• 2644 отзыва

Требуется ли нотариальное заверение предварительного договора купли-продажи?

Нет, не требуется, исходя из следующего:

Государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010); Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42; Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42

Необходимо обратить Ваше внимание, на статус денежных средств, которые передаются по договору. Вы пояснили именно » внесение аванса», т.е. нужно определить задаток это или аванс.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. Вслучае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В целом нужно смотреть и анализировать весь договор, чтобы знать точно, что при заключении такого договора риски минимальны.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, возникло желание посоветоваться или узнать мнение по ситуации, то напишите мне в чат без стеснения.

Воспользуйтесь кнопкой “Сообщение юристу/общаться в чате” под иконкой юриста, либо заходите на страницу юриста и в правом верхнем углу будет кнопка «общаться в чате».
С уважением, юрист Дмитрий

ВС решал, нужно ли нотариально удостоверить предварительный договор

Сергею Боярцеву и Андрею Киселеву принадлежало по 50% доли в «Тройка-Девелопмент» — именно они выступили учредителем компании. В феврале 2010 года Киселев подал заявление о выходе из состава учредителей, его доля перешла юридическому лицу. Спустя полгода компания продала 50% доли некому Кирьянову. В 2015 году Боярцев заключил с Анатолием Оводом предварительный договор купли-продажи предприятия. Он обязался передать Оводу свою долю в 50%, а потом и оставшиеся 50% — когда право на них перейдет от Кирьянова обратно к компании.

Основной договор должен был быть заключен в течение семи дней после внесения сведений в ЕГРЮЛ, касающихся переизбрания директора «Тройки-Девелопмент» и возврата доли Кирьяновым. Эти события произошли в ноябре. Но стороны все же не заключили основной договор. Боярцев хотел вернуть аванс Оводу, но последний не согласился и отправился в суд.

Две инстанции пришли к выводу, что раз предварительный договор не был нотариально заверен, то он является ничтожным. Суд округа отправил дело на пересмотр — он указал на необходимость дать правильную правовую квалификацию предварительному договору. По мнению суда, такой договор не предусматривает заверения у нотариуса.

[1]

С этим поспорил Боярцев, который пожаловался в Верховный суд. «Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом фактических обстоятельств спора, правильно исходили из того, что судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности названных лиц, так как сведения в отношении них исключены из реестра», — указал ВС и отменил решение суда округа. (дело № А55-8181/2016).

Росреестр напоминает о необходимости нотариального удостоверения сделок, доверенностей и договоров, связанных с недвижимостью

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

— уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

— соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Каковы условия заключения предварительного договора? Необходимо ли нотариально удостоверять предварительный договор купли-продажи доли в ООО третьему лицу?

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату будущего основного договора, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Соответственно, если для какого-либо вида договора законом установлено требование о нотариальной форме, то и соответствующий предварительный договор должен быть удостоверен нотариально. Это правило в полной мере относится и к предварительному договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемому участником общества с третьим лицом.

Поэтому в случае несоблюдения нотариальной формы для предварительного договора купли-продажи доли в ООО такой договор является ничтожным.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Недействительная сделка, согласно ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Следовательно, если предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, принадлежащей участнику общества, не удостоверен нотариально, в связи с заключением такого договора у его сторон не возникает каких-либо прав и обязанностей.

Как следует из п. 1 ст. 158, п. 1 ст. 161, ст. 163 Гражданского кодекса, законом может быть установлено требование о соблюдении письменной формы сделки либо нотариальной формы. Иными словами, нотариальная форма является самостоятельным способом совершения сделок. Несоблюдение нотариальной формы, если такая форма требуется в соответствии с законом или соглашением сторон, во всех случаях влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Из п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) следует, что договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемый участником общества с третьим лицом, подлежит нотариальному удостоверению.

Таким образом, в отношении договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью законом установлено требование о соблюдении нотариальной формы. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 11 ст. 21 Закона об ООО).

На основании вышеизложенного предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, заключаемый участником общества с третьим лицом, должен быть нотариально удостоверен.

Есть ли необходимость нотариальной формы предварительного договора купли-продажи доли квартиры?

Будет ли ничтожным предварительный договор купли-продажи доли квартиры, заключённый в простой письменной форме желательно со ссылкой на суд. Практику

Ответы юристов ( 1 )

в статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

«1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).»

[2]

Соответственно, есть требование заключать в этой же форме предварительный договор (ст. 429 ГК РФ):

«2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.»

Заверение предварительного договора

Иногда обе стороны стремятся осуществить сделку купли-продажи какого-либо имущества, но по каким-то причинам не могут этого сделать. Например, когда покупатель хочет приобрести дом, но для этого ему нужно продать квартиру. Для таких случаев очень полезен предварительный договор.

Заключение такого договора подразумевает две его формы: простую письменную и нотариальную.

Простая письменная форма договора

Суть простой письменной формы договора в том, что заключение её не требует обязательного удостоверения нотариуса. Гражданский кодекс оставляет за гражданами право при заключении договоров и преддоговоров купли-продажи не регистрировать в обязательном порядке сделку у нотариуса. Но на самом деле, есть разновидность такого типа договоров, для которых заверение нотариуса является обязательным. К таковым относится договор ренты – нотариальная его форма обусловлена не только передачей прав собственности на имущество, но и возникновением неких обязательств, обременений в ходе выполнения условий договора.

Договор заверенный у нотариуса

Нотариальная форма договора естественно подразумевает участие нотариуса. Подписи обеих сторон заверяются нотариусом в личном их присутствии. Так происходит подтверждение нотариусом дееспособности сторон в момент заключения соглашения.

Формы предварительного договора

Для предварительного договора купли-продажи стороны могут выбрать любую форму договора из двух существующих. Договор в простой письменной форме требует меньшего количества документов при оформлении, и его срок действия не ограничен во времени. Здесь все равно не стоит забывать о безопасности, и перед заключением такого рода сделки следует обязательно потребовать справку или выписку, являющуюся доказательством того, что предмет сделки находится в собственности продавца. Кроме того, следует провести все возможные мероприятия по выяснению благонадежности продавца или покупателя. Предварительный договор в данном случае может послужить индикатором, так как при установлении условий можно договориться об авансе. Характер и условия его выплаты послужат дополнительным удостоверением чистоты намерений сторон.

Важный нюанс

Гражданам, заключающим предварительный договор, стоит знать, что форма предварительного и основного договора должна быть одинаковой. То есть, если предварительный договор был составлен в нотариальной форме, то и основной договор также полежит процедуре нотариального заверения.

В каких еще случаях прибегают к заключению предварительного договора?

1. Когда продать имущество необходимо в некий срок, до момента истечения которого не представляется возможным собрать все требующиеся документы для заключения основного договора.
2. При желании покупателей как можно скорее воспользоваться предметом сделки.
3. Если продавец не хочет заниматься оформлением документов.
4. При необходимости срочного отъезда продавца.
5. Если продавцу срочно требуются деньги.
6. Когда для покупателя важно зафиксировать стоимость покупки предмета сделки на данный момент.
7. Если покупатель желает подтвердить свое намерение в покупке именно этого предмета имущества.

Использование договора универсально. По поводу важности его составления юристы спорят до сих пор. С одной стороны его заключение может служить началом судебных споров, когда стороны решают отказаться от выполнения обязательств по его условиям. С другой стороны, такой договор предоставляет некие гарантии, или выручает при возникновении различных форс-мажорных обстоятельств.

Источники

1. 
   Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
   
2. 
   Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
   
3. 
   Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
   
4. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.
   
5. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.