Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке

Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июня 2012 г. N Ф06-3696/12 по делу N А12-19710/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — прекращение договора аренды — односторонний отказ от договора — разрешение на строительство — градостроительство)

г. Казань

01 июня 2012 г.

Дело N А12-19710/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2012 года.

председательствующего судьи Меленьтевой Р.Р.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» — Семенковской Т.Н. (доверенность от 22.05.2012), Кузнецова А.Ю., генерального директора (протокол от 01.03.2011 N 17),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А12-19710/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва (ОГРН 1067746193195) к администрации Волгограда, г. Волгоград, Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, с участием заинтересованных лиц: Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, г. Волгоград, администрации Ворошиловского района города Волгограда, о признании незаконными действий, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280,

общество с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» (далее — ООО «Регионстройинвест-ИК», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее — администрация в лице комитета, заинтересованное лицо), выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрация Ворошиловского района города Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований отказано.

ООО «Регионстройинвест-ИК», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители общества в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 24.05.2012 до 13 часов 55 минут 29.05.2012.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Евро-Люкс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 706 кв. м с учетным номером 5-76-113 и кадастровым номером 34:34:050064:0048, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, для строительства капитального объекта — многоэтажного жилого дома.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 04.12.2007 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 на указанный выше земельный участок переданы ООО «Регионстройинвест-ИК».

Распоряжением комитета от 28.04.2010 N 321-рз в вышеуказанный договор аренды земельного участка внесены изменения, срок аренды земельного участка продлен на три года (с даты выхода названного распоряжения).

Извещением от 13.10.2011 N 984/п комитет уведомил ООО «Регионстройинвест-ИК» об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 в связи с его неиспользованием в течение трех лет и неполучением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктами 4, 6 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на необоснованность одностороннего отказа администрации от исполнения действующего договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований, исходили из того, что обществом допущено нарушение условий договора, выразившееся в неполучении разрешения на строительство в установленные этим договором сроки, и возникшие препятствия, связанные с получением разрешения на строительство, являются рисками при осуществлении предпринимательской деятельности и не могут быть признаны в качестве оснований, влияющих на надлежащее исполнение обязательств по договору; в случае неполучения арендатором по истечении шести месяцев с даты его заключения в установленном порядке разрешения на строительство сторонами согласована возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке; являются несостоятельными доводы общества о неистечении трехгодичного срока, установленного для освоения земельного участка; расторжение договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 осуществлено комитетом в одностороннем порядке путем направления соответствующего извещения, что соответствует нормам действующего законодательства.

Однако арбитражные суды, рассматривая дело, не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

[1]

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения администрацией спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Так, суды, признавая законным односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, не учли, что основанием для одностороннего отказа послужило также нарушение обществом подпункта 4 пункта 3.1 договора и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть неиспользование участка для жилищного строительства в течение трех лет.

Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.

Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для жилищного строительства.

Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи арбитражный суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует учесть изложенное, устранить вышеотмеченные недостатки и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А12-19710/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.Р. Меленьтева

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова

Обзор документа

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суд округа не согласился с нижестоящими инстанциями по следующим основаниям.

Суды не приняли во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством.

Данные особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора некоторых обязанностей на период строительства, в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ЗК РФ предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником участка, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земли предусмотрен договором.

Согласно ЗК РФ аренда участка по общему правилу может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земли, предназначенной для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В данном случае предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома.

Поэтому при рассмотрении судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения ответчиком спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

С учетом изложенного дело направлено на новое рассмотрение.

Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 14381/10 Суд отказал в признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, поскольку специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — Департамента земельных ресурсов города Москвы — Жигалов В.Е., Королева О.Г., Сергун О.И.;

от общества с ограниченной ответственностью «Винго» — Филаткина Ю.Е.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Винго» (далее — общество) является собственником объектов недвижимого имущества (зданий), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Озерная, 49, стр. 1-5, которые приобретены на основании договора купли-продажи от 13.02.1995, заключенного между Фондом имущества города Москвы и ТОО «Винго» (правопредшественником общества).

Между Московским земельным комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.10.2000 заключен договор № М-07-504/07 аренды земельного участка площадью 10 975 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 49, стр. 1, который предоставлен обществу в пользование под дальнейшую эксплуатацию зданий цеха надгробных сооружений на срок 4 года 11 месяцев (пункты 1.1, 2.1).

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя.

Уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее — департамент) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении договора аренды.

Сочтя данное уведомление незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании названного отказа недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена префектура Западного административного округа города Москвы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.07.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе.

Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Это право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые определены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

С учетом указанных положений законодательства суды, установив, что на упомянутом земельном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности, земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и департаментом данные обстоятельства не оспариваются, пришли к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и отказать обществу в удовлетворении его требования.

В отзыве на заявление общество просит оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Винго» о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от договора аренды земельного участка от 12.01.2000 № М-07-504107 отказать.

Председательствующий

А.А. Иванов

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 14381/10

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Собственник недвижимости арендовал земельный участок для ее эксплуатации. После того, как срок договора аренды истек, он продолжал использовать землю без возражений со стороны арендодателя. Последний, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомил контрагента о прекращении договора.

Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих судов, посчитавших, что арендодатель не вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора.

[3]

Законодательство не устанавливает каких-либо специальных оснований, при которых прекращается договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок. В силу ст. 610 ГК РФ арендодатель может отказаться от такого договора, предупредив вторую сторону.

Реализация арендодателем данного права и прекращение договора аренды участка не нарушают исключительных прав арендатора, который является собственником расположенной там недвижимости. Эти обстоятельства не лишают его права пользования участком, необходимым для ее эксплуатации.

Кроме того, отказ от договора не исключает для арендодателя возможности реализовать исключительное право на приватизацию участка или приобрести право аренды.

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

• неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
• невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

[2]

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Расторжение договора аренды земельного участка

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

нарушение конкретных пунктов договора;

нецелевое использование земли;

невнесение арендной платы в установленные сроки;

порча надела или расположенных на нем сооружений;

сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

данные о наделе;

обстоятельства сдачи его в аренду;

причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Комментарии

Я Индивидуальный предприниматель (ИП), заключил договор аренды земельного участка

площадью 60 кв.м. в Московской области, Мною был построен магазин на земельном участке (за собственные средства), в счет будующей аренды земли, которую арендадатель земельного участка определил как 4 месяца в денежном эквиваленте, а я потратил денег на 5 месяцев аренды.

При расторжении договора я обратился к арендадателю земельного участка с просьбой вычесть мне последний месяц аренды, так как при постройке эта сумма была потрачена на помещение, которое оставлял арендадателю в собственность после прекращения деятельности. Позже в мой адрес посыпались угрозы и срочное погашение долга за последний месяц. Я считаю это не законно не говоря уже о справедливости.

Что мне делать в сложившейся ситуации?

сумма затрат указана в чеках которые находятся у меня

Здравствуйте. При решении вашего спора нужно руководствоваться нижеуказанной статьей с учетом всех особенностей вашего договора и согласия сторон.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, первоначально заключён сроком на 3 года. По истечении данного срока в договор внесены изменения в отношении срока аренды, а именно он продлен ещё на 3 года. Договор и соглашение о внесении в него изменения зарегистрированны. Вопрос: на какой срок договор аренды земельного участка считается заключённым? и применимы ли к нему положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в части права в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления?

По ряду причин общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка с МО. срок аренды по договору скоро закончится. В настоящее время готовятся документы для регистрации данного договора. Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?

Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Инна

Добрый день, Инна, если у вас в договоре аренды есть пункт об автоматической пролонгации, то вы можете зарегистрировать таким образом договор аренды земельного участка, в ином случае это не возможно.

Источники

1. 
   Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
   
2. 
   Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
   
3. 
   Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
   
4. Муранов, А. И. Российское регулирование отношений с иностранными элементами. Некоторые аспекты правового статуса и деятельности иностранных адвокатов / А.И. Муранов. — М.: Городец, 2014. — 144 c.