Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

Взыскание арендной платы по расторгнутому договору аренды

Арендатор з/у направил Арендодателю (комитету) уведомление о намерении расторгнуть договор аренды з/у за 3 месяца как положено (в 2012 году).

Арендодатель в ответ на данное уведомление написал письмо с просьбой объяснить причину расторжения договора (ни законом ни договором таких оснований не предусмотрено).

По истечении трех месяцев Арендатор посчитал договор расторгнутым и арендную плату больше не платил.

В 2016 году Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за весь период пользования Арендатором з/у.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал в полном объеме, посчитав договор аренды расторгнутым, и соответственно не взыскал арендную плату.

Арендодатель не согласился с вынесенным решением, и отменил его через вынесение нового решения.

В Апелляционном определении суд взыскал арендную плату с Арендатора частично за 3 года, признав также что договор аренды расторгнут (по истечении 3-х месяцев с даты уведомления Арендатором Арендодателя),но в связи с тем, что Арендатор не передал Помещение по акту приема-передачи, арендная плата по его мнению подлежит взысканию.

В Договоре аренды есть Положение, что все соглашения, дополнительные соглашения, уведомления и иные документы готовятся Арендодателем и направляются Арендатору.

Таким образом, есть ли у нас шансы обжаловать апелляционное определение в кассации, если мы сошлемся на данный пункт. Что Арендатор направив Арендодателю уведомление о намерении расторгнуть договор аренды по истечении 3-х месяцев, не уклонялся от подписания акта приема-передачи, а Комитет (Арендодатель) не исполнил свою обязанность, прелдусмотренную договором и направил в адрес Арендатора подготовленный Акт по истечении 3-х месяцев с даты получения уведомления?

Ответы юристов ( 1 )

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено следующее:

«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения».

Как видно из вышеизложенного, обязанность по возврату арендованного имущества законом прямо возложена на арендатора. Возможность иного решения данного вопроса в договором порядке законом не предусмотрена. Причем данная обязанность арендатора не прекращается одновременно с прекращением договора аренды, но существует в течение всего времени после прекращения договора аренды вплоть до исполнения данной обязанности арендатором.

При необходимости получения более подробной консультации по данному вопросу или подготовки каких-либо документов Вы можете заказать мне соответствующие услуги, используя функционал сайта.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Генеральному директору ООО «Сибирь»
Васильеву Василию Николаевичу
От директора ООО «Соболь»
Николаевой Ирины Николаевны

Уведомление
о расторжении договора аренды недвижимого имущества

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №___ от_____________ , заключенного между ООО «Сибирь» (далее — Арендодатель) и ООО «Соболь» (далее — Арендатор) , Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду и временное пользование следующее недвижимое имущество — нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30 (далее по тексту — Имущество), для размещения косметического салона.
В соответствии с п.п.1.3 договора аренды недвижимого имущества №____от____________срок действия настоящего договора до ______________.
Настоящим уведомляем Вас о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №____от ___________и передать Имущество по акту приема-передачи Арендодателю.

Директор ООО «Соболь» _________________И.Н. Николаева

Директору ООО «Апрель»
Новосибирск, пр. Ленина, д. 3, оф. 1

от ООО «Компания»
Новосибирск, пр. Ленина, д.23, оф. 30

Уведомление
о расторжении договора аренды нежилого помещения

Директор ООО «Компания»

Директору ООО «Трейдинг»
Николаеву Николаю Николаевичу
Адрес: г. Омск, пр-т Ленина,35

Уведомление
об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

*12″ января 2018 г. между нашими организациями ООО «Трейдинг» (Арендодатель) и ООО «Крендель» (Арендатор) был заключен договор аренды N 34 (далее по тексту — Договор).
В соответствии с п. 3.2 Договора Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в том случае, если Арендодатель нарушит п. 4.3 Договора.
Согласно п. 4.3 Договора Арендодатель должен был выполнить ремонтные работы в офисных помещениях до 01. 03. 2018 г. Однако свои обязательства Арендодатель не исполнил, тем самым нарушив п. 4.3 Договора.
В связи с этим, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» января 2018 г. № 34 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.

Директор ООО «Крендель» Сидоренко С.С.

25 марта 2018 г.

АКТ
приема — передачи
по договору аренды №_______от ________________г.

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № ______от ____________, принял нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Начисление арендной платы

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985 ) 763-90-66; (495 ) 776-13-39

Начисление арендной платы

Действует договор аренды движимого имущества, арендатор отказывается от части арендуемого имущества с 31.12.2011 и считает, что акт возврата имущества должен быть подписан 01.01.2012. А по мнению арендодателя, если имущество передается 01.01.2012, то этот день также должен быть оплачен.

Вопрос: Начисляется ли арендная плата за 01.01.2012, если согласно дополнительному соглашению в этот день арендатор возвращает арендуемое движимое имущество по акту приема-передачи арендодателю?

Ответ: К сожалению, однозначно ответить на Ваш вопрос мы не можем. Поясним, почему.

По смыслу норм ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за период фактического владения арендованным имуществом ( п. 1 ст. 614 ГК РФ, смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Причем предполагается, что в период фактического владения ( даже после прекращения договора) арендатор имеет возможность использовать арендованное имущество, а потому обязан вносить арендную плату независимо от того, используется ли им это имущество. Отсюда следует, что арендатор обязан вносить арендную плату после истечения установленного договором срока аренды до момента возврата арендованного имущества арендодателю.

Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды. Буквально из этой нормы следует, что арендованное имущество подлежит возврату арендодателю непосредственно в день прекращения договора аренды. На это указывают и прочие положения ст. 622 ГК РФ, позволяющие арендодателю потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в случае несвоевременного возврата арендатором арендованного имущества.

Вместе с тем ГК РФ не содержит прямых указаний относительно того, должен ли день возврата арендованного имущества включаться в период, за который арендатор обязан вносить арендную плату. Действительно, день возврата имущества арендодателю в равной степени может рассматриваться не как последний день нахождения арендованного имущества у арендатора, а как день его поступления во владение арендодателя. Очевидно, что в день возврата имущества арендодателю возможность полноценного использования имущества арендатором исключается. Из этого можно сделать вывод, что за этот день арендная плата начисляться не должна. Такой подход также встречается в судебной практике ( постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 09АП-27817/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2010 г. N 17АП-6269/10).

В связи с этим условие о том, должна ли уплачиваться арендная плата за день возврата имущества арендодателю, целесообразно согласовывать в договоре. Если соответствующие положения в договоре отсутствуют, то в случае возникновения спора вопрос о том, обязан ли арендатор внести арендную плату за день возврата имущества арендодателю, может быть решен только судом с учетом конкретных обстоятельств дела, условий договора и существа отношений между сторонами.

Автор: Березникова Юлия, Александров Алексей

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

• О признании договора аренды недвижимости недействительным.
• Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
• О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
• О взыскании задолженности по арендной плате ( ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
• О возмещении убытков.

1. 8 (985 ) 763-90-66

2. 8 (495 ) 776-13-39

3. 8 (985 ) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Возврат арендованного имущества, Арендованное имущество, Арендная плата, Акт приема-передачи, Договор аренды

Расторжение договора аренды за неуплату арендных платежей

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Земельный участок находится в государственной собственности, арендатором является юридическое лицо, заключившее договор в целях строительства нежилого здания, договор аренды заключен на 49 лет. В договоре не указано, что неуплата арендатором пеней является основанием для его расторжения по инициативе арендодателя.
Можно ли в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка на основании того, что арендатором не уплачены пени?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Неуплата пеней за просрочку в оплате аренды при рассматриваемых обстоятельствах сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Однако в спорной ситуации суд будет рассматривать требование арендодателя о расторжении договора с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

10 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

[3]

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

[2]

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Арендатор не платит: что делать?

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Причины могут быть самые различные, как и поведение арендатора.

Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться с арендодателем об отсрочке или рассрочке платежа.

[1]

Некоторые просто исчезают. О том, что делать если задолжавший арендатор исчез, читайте здесь. Поэтому сейчас мы такое развитие событий рассматривать не будем.

Итак, типичная ситуация. Есть условный арендатор, безусловная задолженность по арендной плате и вопрос известного классика: что делать?

Если удалось договориться об отсрочке или рассрочке платежей, это конечно хорошо. Однако, бывает, что арендатор не выполняет условий договоренности.

На такой случай порядок действий арендодателя следующий:

1. направление письменной претензии арендатору;
2. расторжение договора аренды;
3. определение судьбы имущества арендатора, оставленного на арендованных площадях;
4. взыскание задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

Пойдем по порядку.

Направление претензии

Пункт не всегда обязательный.

Как всегда необходимо внимательно изучить договор — предусмотрен ли обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Не буду подробно расписывать, что и как писать в претензии, об этом у меня уже есть отдельная статья, которую можно прочитать здесь.

Обратить внимание следует на порядок направления претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате арендатору.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя.

Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по всем известным адресам арендатора, в первую очередь по юридическому. И обязательно продублировать по адресу арендованного имущества.

Направляется претензия заказным письмом с уведомлением о вручении.

Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

Расторжение договора аренды

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.

С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.

Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.

Сделать это можно в любое время.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.

Здесь два варианта.

Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Второй. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Судьба оставленного арендатором имущества

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

• удержание имущества;
• продажа имущества;
• передача имущества на хранение третьим лицам;
• вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

Удержание имущества

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней тут.

Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

Продажа имущества

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

Передача имущества на хранение

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Брошенные вещи

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

Взыскание задолженности

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение. Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

Истребование имущества из чужого незаконного владения

До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.

Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?

Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?

Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.

Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.

Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.

06.03.2018 г. Досрочное расторжение договора аренды в связи с невнесением арендной платы

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд» (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Внимание! На основании указанной нормы договор аренды может быть досрочно расторгнут, только если арендатор вообще не вносил арендную плату, либо вносил ее с просрочкой.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Например, судебная практика (см. п. 26 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») исходит из того, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Внимание! Неоднократное нарушение сроков, наличие предупреждения от арендодателя являются достаточными основаниями для досрочного расторжения договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июня 2008 г. N А11-3773/2007-К1-2/305).

Что делать если арендатор не вносит арендную плату

Выполнение договора – самый важный этап договорных отношений. Однако, к сожалению, достаточно часто стороны сделки оказываются недобросовестными. Для договора аренды распространённой является ситуация неоплату нанимателем арендной платы. Поэтому для наймодателя достаточно важно понимать алгоритм действий в такой ситуации.

Варианты санкций за невнесение арендной платы

Обязанность арендатора вносить арендную плату в форме и в сроки, установленные условиями сделки, определяется ст.614 Гражданского кодекса РФ. Положения этой же статьи устанавливают один из вариантов действий наймодателя в случае невнесения арендной платы – требование досрочной оплаты найма. Этот способ подойдёт, в первую очередь, тем наймодателям, которых, в принципе, устраивает наниматель и условия заключённого договора, однако получать арендную плату они хотят в установленный срок.

Указанный способ чем-то схож с правом кредитора требовать досрочно возврата всей суммы долга в случае невнесения должником очередного платежа (если договором установлена обязанность внесения периодических платежей). Однако законодатель устанавливает ограничение касательно количества требуемой к внесению досрочно арендной платы – это может быть не плата не более, чем за два срока подряд. При этом сроком считается именно срок внесения следующего платежа нанимателем. То есть если договором установлена ежемесячная оплата за аренду – это может быть досрочное внесение платы не более, чем за два месяца, если договором установлена обязанность ежегодного внесения платежей – не более, чем за два года.

При этом, причина невнесения арендной платы, в принципе, не важна. Даже если она была уважительной, это не отменяет права арендодателя. Исключение составляют условия, установленные самим договоров найма как уважительные (например, форс-мажор).

Понятие внесения двух арендных платежей фигурирует ещё в одном способе санкций касательно нанимателя за неуплату – расторжение договора. Договор, согласно общему правилу, завершает своё действие в срок, установленный самими условиями сделки. Однако сторонам предоставляется право на досрочное его расторжение.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендатор имеет право требовать досрочного расторжения сделки в случае, если наниматель не вносит арендные платежи в установленный договором срок более двух раз подряд. То есть, в этом случае, санкцией выступает расторжение договорных отношений.

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы

Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество. Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:

• отправка уведомления о нарушении договора;
• отправка уведомления о расторжении договора;
• расторжение договора в добровольном или судебном порядке.

Итак, первое, что должен сделать арендодатель, — отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора. При этом срок, в который последний должен устранить нарушения, устанавливается именно в уведомлении.

Оптимальным вариантом является обозначение в договоре срока, в который та или иная сторона должна устранять нарушения после получения уведомительного письма. Законом установлен разумный срок, который является оценочным понятием и может трактоваться стороны (или, в дальнейшем, судом) по-разному.

Если арендатор не устранил нарушения договора в установленный срок, наймодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора. После получения такого уведомления у нанимателя всё ещё есть шанс сохранения договорных отношений и внесения арендной платы. Если же этого не происходит – арендодатель вправе требовать возвращения арендованного имущества и обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.

Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.

Отказ от возврата арендованного имущества

На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст. 622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа). Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата.

Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут. Однако возвращать арендованное имущество он не собирается. В таком случае целесообразно будет обратиться в суд с иском об устранении преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств. Структурно такой иск будет состоять из двух частей:

• прошение об устранении преград в пользовании имуществом арендодателя (арендованным);
• прошение о взыскании денежных средств за всё время просрочки возврата имущества.

При этом закон не ограничивает срок, за который могут подлежать взысканию арендные платежи – средства должны быть оплачены за весь срок просрочки возврата.

Также в самом договоре аренды может быть установлено право арендодателя на начисление штрафных санкций (неустойки). Наиболее разумным является начисление неустойки в случае наличия упущенной выгоды арендодателя. В таком случае последний имеет право требовать возмещения абсолютно всех убытков, понесённых в результате неправомерных действий нанимателя. К таким убыткам могут относиться упущенная выгода и другие виды прямых убытков.

Важным моментом при включении упущенной выгоды в сумму иска является доказательность наличия таких убытков. Примером может быть оферта к заключению договора аренды этого же имущества, полученная от третьего лица. В таком случае, сумма упущенной выгоды будет равна сумме, которую предлагал в качестве арендной платы наймодателю новый потенциальный наниматель.

К иску о расторжении договора, устранение преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств необходимо прикрепить максимальное количество доказательств правоты арендодателя. Такими доказательствами могут выступать:

• уведомления о расторжении договора и устранении нарушений;
• сам договор аренды;
• письма с требованиями возврата арендуемого имущества;
• документы, подтверждающие наличие упущенной выгоды.

Чем более доказательным будет иск – тем более высокой является возможность его удовлетворения.

Таким образом, можно выделить следующие виды санкций за невнесение арендной платы:

• досрочное расторжение договора;
• досрочное внесение арендной платы;
• расторжение договора с начислением штрафных санкций.

Все эти санкции могут быть применены арендодателем и являются абсолютно законными.

Источники

1. 
   Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
   
2. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
   
3. 
   Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.
   
4. Смолина, Л. В. Защита деловой репутации организации / Л.В. Смолина. — М.: Дашков и Ко, БизнесВолга, 2010. — 160 c.