Отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом

Энциклопедия решений. Конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления МКД

Конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления МКД

Конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее — конкурсная документация) представляет собой комплект документов, в которых содержатся требования и исходная информация для потенциальных участников конкурса по отбору управляющей организации.

Согласно п. 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила), конкурсная документация размещается организатором конкурса или специализированной организации на официальном сайте https://www.torgi.gov.ru/ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт) с одновременным размещением извещения о проведении конкурса. Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Заинтересованным лицом признается любое лицо, выразившее путем подачи заявления свою волю участвовать в конкурсе (см. постановление АС Московского округа от 09.11.2016 N Ф05-17060/16).

Пунктом 41 Правил предусмотрено, что конкурсная документация утверждается организатором конкурса и включает в себя:

1) акт о состоянии общего имущества в доме, являющегося объектом конкурса, по форме согласно приложению N 1 Правил;

2) реквизиты банковского счета для перечисления средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;

3) порядок проведения осмотров заинтересованными лицами и претендентами объекта конкурса и график проведения таких осмотров.

Проведение осмотра объекта конкурса организуется организатором конкурса или специализированной организацией в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, каждые 5 рабочих дней с даты размещения указанного извещения, но не позднее чем за 2 рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе;

4) перечень обязательных и дополнительных работ и услуг.

Перечень обязательных работ и услуг устанавливается организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, по форме согласно приложению N 2. Перечень дополнительных работ и услуг определяется в соответствии с требованиями законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, включая требования к содержанию общего имущества, установленные Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. При этом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг;

5) срок внесения собственниками помещений и лицами, принявшими помещения, платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

Организатор не вправе устанавливать конкретный способ внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;

6) требования к участникам конкурса (см. п. 15 Правил);

8) срок, в течение которого победитель конкурса должен подписать договоры управления домом и предоставить обеспечение исполнения обязательств;

9) требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления домом;

Примечание

Обязательства по договору управления домом могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы управляющая организация осуществляет работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления домом, изменяется пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и оказанных услуг;

10) указание на срок начала выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления домом, который должен составлять не более 30 дней с даты подписания собственниками и управляющей организацией договоров управления домом;

11) размер и срок представления обеспечения исполнения обязательств;

12) порядок оплаты собственниками работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления домом. Данный порядок должен предусматривать право собственников помещений оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги;

13) формы и способы осуществления собственниками контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления, которые должны предусматривать:

— обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления домом;

— право собственника за 15 дней до окончания срока действия договора управления домом ознакомиться с ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления домом;

14) срок действия договоров управления домом, составляющий не менее чем 1 год и не более чем 3 года;

Порядок проведения выборов управляющей компании в сфере ЖКХ: подробно о том, как должен проходить конкурс

Любому многоквартирному дому необходимо иметь хорошего управленца. Только компетентное руководство способно содержать домовое имущество в пригодном состоянии.

Естественно, жителям не обойтись без помощи сторонних организаций – управляющих компаний. Как происходят выборы управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, рассмотрим подробно в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Поскольку жилищная инспекция контролирует управление многоквартирных домов, то и управляющую компанию выбирают на основании ЖК РФ. Статья 161 ЖК РФ чётко регламентирует о том, что жители МКД обязаны выбрать в определённый срок способ управления общедомовым имуществом. Также для осуществления отбора УК имеется Постановление Правительства №75, в котором прописаны правила процедуры по выбору управляющей организации.

Пункт 3 Постановления Правительства №75 рассказывает о том, что если собственники не выберут в течение 30 дней способ управления для своего МКД, то этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов самоуправления. Соответственно, этот орган и будет выбирать компанию, которая станет управлять общедомовым имуществом. Каждое муниципальное образование имеет свои нормативные акты, которые действуют на местном уровне.

Для ознакомления с действующими актами конкретного образования необходимо посетить официальный сайт местной администрации. В последнее время в законодательство РФ часто вносятся нововведения, это коснулось и Жилищного кодекса. ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года регламентирует обо всех изменениях, которые были внесены в ЖК РФ.

Когда проводят выборы управляющей компании в новостройке и давно заселенных домах?

Когда дом подготовлен к сдаче в эксплуатацию, появляется необходимость в выборе вида управления. В связи с этим необходимо провести конкурс. Когда все этапы стройки подошли к концу, а владельцы оформили все необходимые документы и получили ключи от своих квартир, по закону в течение одного месяца собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

В ЖК РФ сказано, что инициатором конкурса могут быть только две стороны. Одной стороной являются жители многоквартирного дома, которые после получения документов и ключей от своих квартир приступают к выбору компании, а качестве второй стороны выступает орган местного самоуправления.

В течение 30 календарных дней в местную администрацию должны поступить сведения о выбранной управляющей организации для МКД.

При отсутствии информации в установленный срок администрация приступает к поиску УК самостоятельно, инициируя проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Сама УК не имеет полномочий устраивать собрания для жильцов.

В состав участников входят собственники квартир МКД, местные органы самоуправления, а также потенциальные претенденты. При этом количество кандидатов на управление может быть неограниченным. Главное – вовремя оповещать жителей МКД о принятии участия.

Предмет конкурсного отбора

Предметом конкурса в данном случае будет выступать само право на управление МКД и всем имуществом, которое ему принадлежит. Это право закрепляется оформлением соглашения на определённый срок.

Также к предмету конкурса можно отнести финансовую сторону вопроса. Все денежные средства, которые будут находиться в распоряжении новой УК, считаются предметом конкурса.

Предмет торга

Вознаграждение, которое будет получать управляющая организация за свою работу, называют предметом торга. Таким образом, собственники имеют право выбирать компанию, которая наиболее выгодна им по цене, если та предлагает равнозначные услуги среди конкурентов.

Например, среди претендентов есть две компании с одинаковым перечнем услуг. Однако одна организация оценивает свою работу в два раза меньше, чем вторая. Во время проведения торга кандидаты рассказывают жителям дома о своих заслугах на других жилых объектах, а также о перспективах и планах на будущее.

Как определяют победителя открытого конкурсного отбора?

Если жители дома самостоятельно приняли решение о проведении конкурса по выбору управляющей компании, то победитель будет определён после общего голосования. Чем больше голосов наберёт компания, тем лучше.

Голосовать можно двумя способами:

1. Открытый способ подразумевает поднятие руки, либо другой определённый жест.
2. Письменное голосование при помощи заполнения специальной бюллетени называют закрытым голосованием.

Все голоса, полученные этими способами, в итоге складываются. А далее принимается решение о назначении выбранной УК. Однако есть один нюанс. Если сумма подсчитанных голосов компании-лидера менее 50%, то голосование считается недействительным. Важным моментом здесь является согласие большинства жителей дома, которое можно выявить только при голосовании.

Если в качестве инициатора выступает орган местного самоуправления, то он самостоятельно назначает УК (при отсутствии и нежелании жильцов голосовать), либо прибавляет свой голос к мнению собственников. Стоит не забывать, что на общем голосовании (во время проведения конкурса) должна присутствовать большая часть жителей дома, не менее 2/3 населения МКД.

Если это количество собрать не удалось, конкурс считается не объективным. В такой ситуации компания не может быть выбрана. Все собственники при голосовании обязаны находиться в одном помещении. Ходить по подъездам и агитировать граждан запрещается.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

Рассмотрим порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом. Сначала каждый житель МКД должен лично ознакомиться со всеми видами деятельности каждого претендента. Это необходимо сделать до начала голосования. После определения даты и времени проведения общего собрания все данные вывешивают на информационный стенд. Доска объявлений находится в свободном доступе для всех жильцов. Допускается и личное приглашение каждого человека явиться на собрание.

Популярными способами являются:

1. раздача печатного материала, содержащего основную информацию об услугах УК;
2. личные переговоры с каждым жителем и презентации;
3. публикации рекламных роликов и информационных статей в сети Интернет.

В назначенный день проведения конкурса должны присутствовать все претенденты организаций, а также большая часть жильцов дома. Кандидаты повторно знакомят людей с условиями соглашения и своей деятельностью. После этого начинается голосование. В завершении процесса выявляется лидер. Если голосов для выбора победителя не хватило, то процедура переносится на другой день.

Если в качестве инициатора выступает местное самоуправление, то сведения о собрании также доводятся до жителей. При этом на собрании также присутствуют и представители муниципалитета. При отсутствии единогласного решения в процессе голосования, представитель самоуправления самостоятельно выбирает УК.

Акты, регламентирующие процедуру

Если среди присутствующих на собрании и конкурсном отборе есть представители местного самоуправления, то вся операция проводится, опираясь на локальные нормативные акты. Каждое муниципальное образование имеет свои нормативные акты, однако все они не противоречат законодательству РФ.

Более того, при проведении конкурса руководствуются следующими законодательными документами:

Выбор способа управления МКД чётко регламентирует п. 4 статьи 161 ЖК РФ.

Как известить собственников?

Оповестить жителей МКД можно следующими способами:

1. Направить извещение на адрес каждого жильца.
2. Опубликовать сведения в средствах массовой информации.
3. Опубликовать информацию на официальном сайте местного самоуправления.
4. Отправить извещения почтой России.
5. Разместить информацию на специальных стендах в каждом подъезде.
6. Позвонить каждому жильцу и пригласить на мероприятие.

Важно помнить, что выбор управляющей организации должен быть осуществлён не позднее 30 календарных дней с момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Если этого не происходит, то к процессу присоединяется местное самоуправление, которое в течение 30 календарных дней может помочь собственникам в вопросе выбора. Процесс назначения компании для управления многоквартирным домом не может превышать двух месяцев.

Заявка на участие

Заявка на участие должна содержать следующую информацию:

• название управляющей компании;
• фамилию, имя и отчество ответственного лица;
• контактные данные;
• условия сотрудничества;
• план проведения сотрудничества.

При этом количество заявок на участие в конкурсе не ограничено. Если в качестве инициатора выступает районный муниципалитет, то и заявки на участие в конкурсном отборе направляются именно в этот орган. Органы местного самоуправления более тщательно изучают кандидатов.

Порядок рассмотрения заявлений

Каждая поступившая заявка рассматривается очень тщательно. Проводится анализ всех сведений. Затем формируют список самых подходящих и достойных претендентов. В протокол заседания фиксируют процесс вскрытия конвертов. Жители МКД вправе задавать любые интересующие вопросы.

Правила проведения голосования и протокол

После того, как все заявки кандидатов рассмотрены, начинается конкурс по выбору управленцев. По окончанию голосования один из жильцов, которому доверили этот вопрос, должен суммировать все голоса. После этого все данные по количеству голосов фиксируются в протоколе.

Следом оглашают тех, кто занял лидирующие позиции. В случае если жители голосовали по бюллетеням, то документы не выбрасываются. Они сохраняются для того, чтобы при необходимости подтвердить законную победу конкретной управляющей компании. После оглашения победителя следуют обсуждения перспектив будущего сотрудничества и заключают соглашение. Претенденты, не прошедшие конкурсный отбор, покидают мероприятие.

Можно ли обжаловать результаты?

Если кто-нибудь из собственников не согласен с результатами конкурса, или конкуренты подозревают в чём-то подвох, то эти участники имеют полное право обжаловать этот момент в судебном порядке. Для этого необходимо написать иск, предоставить пакет доказательств и показания присутствующих лиц (свидетелей).

Если подозрения не имеют доказательств и оснований, то они останутся без внимания.

Процесс заключения соглашения с УК

Завершением процесса считается формирование и подписание соглашения обеими сторонами. При этом дополнительно обговариваются все нюансы и детали, а также сроки сотрудничества и возможные обстоятельства разрыва деловых отношений. Соглашение составляется в двух экземплярах и заверяется в нотариальной конторе. Один экземпляр хранится в офисе УК, а второй передаётся управдому.

Собственники имею полное право дополнить соглашение своими пожеланиями, но это обязательно должно быть согласовано с уполномоченными лицами управляющей компании. После подписания соглашения УК может приступать к своей деятельности.

Подводя итоги, можно отметить, что отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом достаточно прост. Главное, знать свои права и нормы законодательства РФ.

[1]

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Энциклопедия решений. Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Отбор управляющей организации органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее — дом) установлен положениями ч.ч. 4 — 8.1 ст. 161 ЖК РФ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75).

Конкурс по отбору управляющей организации (далее — конкурс) проводится, если:

1) в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в доме (далее — собственники) не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

— собственниками не было проведено общее собрание по вопросу выбора способа управления домом или решение о выборе способа управления домом не было принято;

— по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления домом не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

— большинство собственников при непосредственном управлении не заключили договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома и договоры предоставления коммунальных услуг;

— собственники не направили в ФНС России документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива;

— собственниками не заключены с управляющей организацией договоры управления домом;

3) до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На период до заключения договора управления домом между дольщиками, принявшими от застройщика помещение в этом доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, домом управляет организация, с которой застройщиком заключен договор управления. Такой договор заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Примечание

В случае проведения конкурса на право заключения договоров управления несколькими домами общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и эти дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования (п.п. 2, 6 Правил N 75).

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Победителем признается участник конкурса, предложивший за указанную в конкурсной документации плату в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме, на право управления которым проводится конкурс (п.п. 2, 12 Правил N 75).

Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации не является закупкой работ и услуг для муниципальных нужд и, следовательно, не регулируется положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ), что подтверждается правоприменительной практикой (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 01.10.2015 N 18АП-9393/15, решение УФАС по Кировской области от 06.07.2015 N 76/05-15).

В соответствии с п. 7 Правил N 75 функции по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса и иные, связанные с обеспечением проведения конкурса, на основе договора могут выполнять юридические лица (далее — специализированные организации).

При этом специализированные организации не вправе:

1) участвовать в проводимом ими конкурсе;

2) создавать конкурсную комиссию;

3) определять состав общего имущества в доме, на право управления которым проводится конкурс;

4) устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, определять другие существенные условия договора управления домом (см. ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

5) готовить проект договора управления домом;

6) утверждать конкурсную документацию;

7) определять и изменять условия конкурса.

Специализированная организация выбирается на торгах в соответствии с процедурами, установленными Законом N 44-ФЗ.

Во время проведения конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса, который несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия), совершенных специализированной организацией в пределах переданных ей полномочий по проведению конкурса.

Участие претендента в конкурсе (юридического лица или индивидуального предпринимателя, представивших заявку на участие в конкурсе) обеспечивается внесением на счет, указанный в конкурсной документации, денежных средств в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений в домах, права на управление которыми объединены в один лот.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения по условиям конкурса составляет 10 руб./кв.м, общая площадь всех жилых и нежилых помещений (без помещений общего пользования) в 2 домах, объединенных в один лот, равна 2400 кв.м.

При этих условиях размер денежного обеспечения составит 1200 руб. (10 х 2400 х 5%).

При проведении конкурса к претендентам устанавливаются следующие требования:

1) претенденты должны соответствовать требованиям, установленным законом к лицам, выполняющим работы и оказывающим услуги, предусмотренные договором управления домом;

2) в отношении претендента не должна проводиться процедура банкротства либо в отношении претендента — юридического лица — процедура ликвидации;

3) деятельность претендента не должна быть приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

4) у претендента отсутствует задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за указанный отчетный период;

5) у претендента отсутствует кредиторская задолженность за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости его активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

6) претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, внесены средства в обеспечение заявки на участие в конкурсе (п. 15 Правил N 75).

Соответствие претендентов перечисленным требованиям (за исключением п. 1 приведенного перечня) проверяется конкурсной комиссией. Конкурсная комиссия не вправе требовать от претендента каких-либо подтверждений соответствия данным требованиям. В случае установления фактов несоответствия участника конкурса приведенным требованиям конкурсная комиссия вправе отстранить его от участия в конкурсе на любом этапе проведения конкурса.

Решение конкурсной комиссии об отказе в допуске к участию в конкурсе претендента либо об отстранении участника конкурса от участия в конкурсе может быть обжаловано в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с п. 5 Правил N 75, ст. 168, п. 1 ст. 449 ГК РФ нарушение процедуры организации или проведения конкурса является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления домом, заключенных по результатам такого конкурса. Заинтересованными лицами при рассмотрении споров о признании результатов конкурса недействительными выступают управляющие организации, имеющие право на предъявление такого иска в случае надлежащего проведения собственниками общего собрания по выбору этой управляющей организации для управления домом. Иллюстрацией к таким спорам могут служить следующие примеры из судебной практики: постановления АС Западно-Сибирского округа от 14.02.2017 N Ф04-6560/16 и от 13.11.2015 N Ф04-26149/15, определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035.

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Правила оспаривания решения

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

• окончание срока действия договора на предоставление услуг;
• невыполнение своих обязанностей компанией;
• предоставление услуг ненадлежащего качества;
• просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
• сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.

О составлении рейтинга УК в Тульской области рассказано в следующем видеосюжете:

Временное управление МКД

Семинары и вебинары Аюдар Инфо

С 12.01.2019 заработала ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, введенная Федеральным законом от 31.12.2017 № 485‑ФЗ, регулирующая порядок управления МКД в ситуациях, когда собственниками помещений в доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена УК. При таких обстоятельствах управлением МКД на период до года будет заниматься УК, определенная решением ОМСУ в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ. Эти порядок и условия прописаны в Постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, которым утверждены Правила определения управляющей организации для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее – Правила).

[2]

Кто принимает решение о выборе временного управляющего?

В пункте 2 Правил уточнено, что УК для временного управления МКД определяется решением ОМСУ, органа государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное. Такое решение уполномоченного органа (решение об определении УК) среди прочего должно содержать:

• перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Этот перечень устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности выполнения и оказания каждой из таких работ и услуг, в пределах минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;
• размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы, установленному органом власти на местном уровне.

Следует учитывать, что решение не может содержать перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, так как в период управления МКД временным управляющим коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме должны предоставлять непосредственно РСО со дня внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением соответствующего договора управления домом (п. 3 Правил, обновленный пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг).

В течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении УК уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте в Интернете и в ГИС ЖКХ, а также направляет решение выбранной УК и в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор. Кроме того, решение должно быть направлено собственникам помещений в МКД. На это уполномоченному органу даются пять рабочих дней.

Перечень УК – претендентов на временные управляющие.

Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:

1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

[3]

2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:

• представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
• признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.

Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.

Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:

• аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
• истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
• поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
• составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
• поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.

Выбор УК из перечня претендентов.

При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает УК, которая является временным управляющим меньшего количества МКД по сравнению с другими организациями, включенными в перечень. Если две и более управляющие организации управляют равным количеством домов, уполномоченный орган ориентируется на очередность расположения УК в перечне.

При этом для временного управления МКД не может быть выбрана УК, которая прежде уже управляла этим домом. Речь идет о ситуации, когда собственники помещений в указанном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления с обозначенной УК или сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким домом этой управляющей организацией.

Временная УК ведет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но не более одного года.

Отметим еще один момент. Управление МКД временной УК не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом.

Выбор УК для временного управления МКД, собственниками помещений в котором не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, делает ОМСУ, орган государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если иное не закреплено в региональном законе). Выбор делается из сформированного уполномоченным органом перечня организаций, в который включаются УК на основании их заявлений, а также управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД. Преимущество отдается УК, которая на момент выбора выступает в роли временного управляющего меньшего количества МКД и раньше других попала в перечень.

Источники

1. 
   Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
   
2. 
   Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
   
3. 
   Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.