Площадь жилища предоставляемого в коммерческий наем определяется

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Площадь жилища предоставляемого в коммерческий наем определяется" с полным раскрытием тематики и дополнительными источниками информации.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 673 ГК РФ

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть помещение, отвечающее определенным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и формально-юридически признанное жилым .

———————————
О жилых помещениях см.: комментарий к ст. 289 ГК РФ, а также: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 928 — 930.

2. Комментируемая статья указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Самостоятельными предметами договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ «Аренда».

Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора найма жилого помещения.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

3. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Так, в законе переходного периода — Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

4. По сравнению с аналогичными отношениями в «одноквартирных» жилых домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это правило получило закрепление в ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры .

———————————
См.: ст. 290 ГК РФ и комментарий к ней в кн.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 934 — 939.

ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем .

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

[2]

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Читайте так же:  Оформление земельного участка под зданием в собственность

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

Типовой договор коммерческого найма:

Жилищное право

Коммерческий наем

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ отечественное законодательство не использовало термина «коммерческий наем». Граждане согласно Жилищному кодексу имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключается нанимателем (арендатором) с собственником дома или квартиры.

Договор найма — соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В ч. 1 и 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во впадение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора

Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:

по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого и социального найма может быть только физическое лицо, арендатором по договору аренды — только юридическое;

по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (сели в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет); договор коммерческого найма может быть также заключен на срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, определенный самим договором;

по предоставляемым правам — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование;

по источнику предоставления жилого помещения — по договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного жилищных фондов; в договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;

[1]

по норме жилой площади — жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;

Читайте так же:  Обращение в генеральную прокуратуру российской федерации

по основанию для вселения — основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме — соответствующий договор.

Чаше всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственника не ал счет прекращения договора найма.

Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы недопустимо. Если договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт.

Новеллой Гражданского кодекса является закрепление кроме нанимателя круга лиц, которые также имеют право пользования жилым помещением. При наличии согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем граждан наниматель может разрешить вселение в помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов. Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется. При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с нанимателем граждан необходимо соблюдение требований о норме предоставления жилой площади.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жилым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина, проживающего совместно с ним, они обязаны в течение семи дней покинуть помещение.

Наниматель несет ответственность за временных жильцов и граждан, проживающих совместно с ним, перед наймодателем.

Видео (кликните для воспроизведения).

По истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.

Поскольку договор коммерческого найма является двусторонним, то наймодатель также имеет определенные права и несет обязанности. Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сланное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок.

В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади; ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако, в отличие от вселения временных жильцов, поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма предупредив наймодателя об этом за три месяца.

В судебном порядке договор расторгается в случаях.

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При невнесении платы, разрушении или порче помещения наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Читайте так же:  Химик эксперт медицинской организации квалификационные требования

Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия.

1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома — страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8629 —

Читайте так же:  Расчет безучетного потребления электроэнергии для физических лиц
| 7082 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

ОСОБЕННОСТИ СДАЧИ СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ В КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ

Российская Федерация является правовым государством, которое устанавливает гуманистические конституционные основы и опирается на права человека и гражданина, которые признаются высшей ценностью [5, c.47]. Конституция Российской Федерации в статье 40 предусматривает право каждого гражданина на жилище [1].

По мнению Л. В. Масленниковой, на сегодняшний день в России существует ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться и гражданам, и чиновникам в процессе реализации конституционного права российских граждан на жилище. Российская Федерация — социальное государство, политика которого, направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободу развития человека, государство обязано создать все необходимые условия для того, чтобы право граждан на жилище действительно реализовывалось, а не просто было закреплено в основном законе государства [7, c.15].

Так, законодательство Российской Федерации предусматривает владение, пользование и распоряжение своим жильем. Одним из способов распоряжения является сдача жилья в коммерческий наем. Законодатель не закрепляет термин «коммерческий наем», он, в основном, используется в юридической литературе для разграничения его с социальным наймом. В связи с этим, в некоторых случаях правоприменителю приходится обращаться к общетеоретическим исследованиям [6, с.97]. Договор коммерческого найма по своей сути является гражданско-правовым договором и, в основном, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем [2]. Однако в ряде случаев гражданское законодательство напрямую отсылает к Жилищному кодексу Российской Федерации (далее ЖК РФ). Например, жилищное законодательство определяет, что признается жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ), устанавливает пределы его использования (ст. 17 ЖК) [3]. Коммерческий наем является одним из самых распространенных договоров, поэтому при его заключении необходимо обратить внимание на все его особенности.

Закон не ограничивает лиц, которые могут сдавать жильё в коммерческий наем — это могут быть как государственные и муниципальные органы, так и юридические лица и граждане, однако быть нанимателями могут только граждане. Если в договоре со стороны нанимателя участвует юридическое лицо, то он уже является договором аренды жилого помещения.

При заключении договора управомоченным собственником лицом необходима специальная доверенность, удостоверенная нотариусом, в которой должны содержаться положения, касающиеся порядка заключения договора.

При сдаче жилья в коммерческий наем, в отличие от социального найма, не требуется получения предварительного разрешения от специально уполномоченных органов, постановка на жилищный учет и признания нанимателей нуждающимися в жилье. Для заверки договора нет необходимости обращаться к нотариусу, он может быть составлен и в простой письменной форме. Среди желающих снять жилье немало тех, кто считает письменное заключение договора не обязательным. Однако это является единственной гарантией восстановления нарушенных прав в случае возникновения разногласий у собственника и жильцов. Также это является единственным существенным условием, установленным законом. Для правильной сдачи своего жилья в коммерческий наем перед заключением договора в письменной форме следует взять выписку из домовой книги и провести оценочную экспертизу имущественного объекта. Дополнением к договору должен служить акт приема-передачи имущественного объекта, в котором прописывается все имущество, находящееся в жилом помещении.

Еще одной особенностью сдачи собственного жилья в коммерческий наем является самостоятельное установление определенной платы за проживание, однако её размер не должен превышать установленных законом пределов. Как правило, коммунальные услуги оплачивают проживающие лица. Единственное исключение — сдача комнаты в квартире, так как в данном случае сложно будет посчитать, какое количество воды или электроэнергии израсходовал каждый жилец, поэтому в таких случаях собственник оплачивает услуги самостоятельно. В договоре обычно указывается дата, когда должна быть внесена плата за проживание. В случае просрочки либо отказа жильца в предоставлении денежных средств, собственник имеет право обратиться в суд. Однако, к сожалению, судебное разбирательство может длиться достаточное количество времени, а выселить недобросовестного жильца в таком случае без решения суда он не может.

Следует отметить важное условие, гарантирующие права нанимателя. При смене собственника жилец имеет право на проживания до истечения срока заключенного договора. Помимо нанимателя в жилое помещение могут вселяться и иные лица, но только с предварительного согласия собственника жилья. Это правило не касается несовершеннолетних членов семьи нанимателя — они могут вселяться беспрепятственно.

При заключении договора оговаривается срок коммерческого найма, который не может превышать пяти лет. Даже в том случае, если срок по каким-либо причинам не установлен в договоре, то он считается заключенным на пять лет от даты подписания. По истечении данного срока допускается его продление, если собственник желает и далее сдавать своё жильё. Коммерческий наем может быть и краткосрочным, не превышающим года. Здесь тоже имеются свои особенности. При краткосрочном найме существует множество ограничений. Например, вселение новых жильцов может произойти только с согласия владельца жилья и всех проживающих в нем лиц. Также если договор заключен на срок менее года, то наниматель не имеет права сдавать квартиру в поднаём или вписать вместо себя другого человека. Поэтому если будет необходимо оформить договор на другое лицо, то нужно будет с согласия собственника заключить новый договор. Ещё одним ограничением является то, что после окончания действующего договора, наниматель не имеет приоритетного права на заключение договора на новый срок.

На практике распространенными являются случаи заключения договора коммерческого найма на 11 месяцев. Это объясняется тем, что при заключении договора на срок до года не требуется государственная регистрация, и таким образом собственники пытаются избежать уплаты налога, который в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации возникает при получении дохода от сдачи в наем жилья [4]. В случае сдачи жилья на длительный срок собственники каждые 11 месяцев либо продлевают договор, либо заключают новый.

Читайте так же:  Что является предметом договора возмездного оказания услуг

Также отличительная особенность коммерческого найма проявляется в том, что сдавать можно любое изолированное жилое помещение. Это могут быть частные дома, квартиры, части домов или квартир. Площадь предоставляемого жилого помещения не нормируется, не требуется выполнения каких-либо условий и предпосылок как при социальном найме. При этом помещение, сдающееся в наем, должно быть пригодным для проживания, должны быть соблюдены все санитарно-гигиенические и строительные нормы и нормы противопожарной безопасности.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что в ГК РФ устанавливаются общие положения договора коммерческого найма жилого помещения. Для того чтобы у собственников не возникало проблем при сдаче собственного жилья в наем, а у судов исключалась возможность разночтения норм права, мы предлагаем закрепить понятие «коммерческий наем» в ЖК РФ и указать особенности сдачи жилья в коммерческий наем.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации принята референдумом 12.12.1993г. //Российская газета. – 1993. – 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от28.03.2017г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. — N 5. — Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016г.) //Российская газета. – 2005. – 21 января.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 1 января 2001 г. N 14-ФЗ (ред. от 03.04.2017г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. — N 32. — Cт. 3340.

5. Кудрявцева Л.В., Афисов В.В. Принцип приоритета и гарантированности прав личности в деятельности органов местного самоуправления //В сборнике: Государственное и муниципальное право: теория и практика. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Отв.ред.: Сукиасян А.А. 2015. – С.47.

6. Кудрявцева Л.В. Вопросы соотношения договора подряда и трудового договора //В сборнике: Актуальные проблемы современной науки III Международная научно-практическая конференция. Северо-Кавказский гуманитарно-технический институт; Словацкий университет святых Кирилла и Мефодия под ред. О.Б. Бигдая. – 2014. – С.97.

7. Масленникова Л.В. Признание граждан малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по законодательству Краснодарского края // Научный журнал КубГАУ. — 2014. -№ 100(06). — С. 15.

Договор коммерческого найма жилых помещений

(Свердлык Г. А.) («Жилищное право», 2007, N 7)

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Свердлык Г. А., д. ю.н., профессор, адвокат адвокатской палаты г. Москвы.

1. Понятие и виды договора коммерческого найма жилых помещений. Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» . ——————————— См., например: Сосипатрова Н. Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.

Вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель, установив государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, оставил без внимания договор коммерческого найма жилого помещения. Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также связана с актом учета таких договоров и целями налогообложения . ——————————— Так, граждане, согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, должны уплачивать налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 10 января 2006 г.); письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)».

Видео (кликните для воспроизведения).

С учетом изложенного полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: «2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации» . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья О. В. Кириченко «Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения» включена в информационный банк согласно публикации — «Юрист», 2007, N 4. —————————————————————— Предложение о введении аналогичной нормы в ГК РФ уже делалось в литературе (см.: Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2004. N 4. С. 5).

Источники


  1. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.

  2. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.

  3. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
  4. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
  5. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
Площадь жилища предоставляемого в коммерческий наем определяется
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here