Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке

Предварительный договор купли-продажи квартиры в Новостройке

Похожие публикации

• Чабин Сергей Юрьевич 3525
• Певунов Александр Николаевич 2363
• Натариус Дмитрий Михайлович (Адвокат) 2321
• Сухов Олег Владимирович 1313
• Ермолаев Максим Магомедович 1258

Copyright © 2014 «Вдолёвке.Ру». Администрация сайта не несет ответственности за высказывания и действия пользователей сайта на всех страницах сайта, а также за достоверность указанной ими информации

Чем отличается договор ПДКП и договора ДДУ

Наш читатель Лилия Владимировна спрашивает: «Меня интересует информация о предварительном договоре на строящуюся квартиру и договоре долевого участия? В чем разница? Что лучше? Какие подводные камни? Какие основные пункты этих договоров? Как не дать себя обмануть»?

Артем Азизбаев, главный юрисконсульт Rose Group:

Чем отличается ПДКП и ДДУ:

Договор долевого участия можно заключить только до момента ввода дома в эксплуатацию. После того, как дом введен в эксплуатацию, заключение ДДУ становится невозможным, и реализация квартир осуществляется, как правило, по ПДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора еще не оформлены в собственность Застройщика) и по ДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора оформлены в собственность Застройщика).

Таким образом отличие этих договоров состоит в том, что ДДУ и ПДКП заключаются на разных стадиях: ДДУ — до момента ввода дома в эксплуатацию, а ПДКП- после ввода.

Что лучше:

Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства. ПДКП не регулируется вышеуказанным законом, однако и рисков при заключении ПДКП намного меньше, так как дом уже построен и введен в эксплуатацию, соответственно отсутствует главный риск при покупке первичного жилья – «недострой». Помимо этого, покупая квартиру по ПДКП во введенном в эксплуатацию доме, её можно осмотреть и тем самым исключить риск наличия каких-либо недостатков.

Тем не менее не стоит забывать о цене: покупая квартиру по ДДУ на стадии строительства, клиент может существенно сэкономить, так как цена такого жилья намного привлекательнее.

Подводные камни:

ДДУ содержит в себе намного меньше подводных камней, чем ПДКП, так как Застройщик, вступая в отношения с Участником долевого строительства по ДДУ, автоматически должен исполнять все требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Даже если в ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными.

Следует также учитывать, что ДДУ в отличие от ПДКП подлежит государственной регистрации, что исключает риск двойных продаж квартиры.

С точки зрения наличия подводных камней ПДКП более опасен, чем ДДУ. В первую очередь, потому что ПДКП — это предварительный договор купли-продажи, т.е. фактически это даже не договор на покупку квартиры, а документ о том, что в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Как не дать себя обмануть:

Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, следует внимательно изучить все документы по строительству (Проектная декларация, Разрешение на строительство, Учредительные документы Застройщика и т.д.), просмотреть в СМИ информацию о выбранном Застройщике, реализованных им проектах, а также внимательно читать условия договора.

Дата публикации: 12:58 14 января 2016

Покупка квартиры в новостройке. Предварительный договор продажи

Покупка квартиры — событие радостное и, в то же время, довольно хлопотное и рискованное. Покупатель должен тщательно изучить не только самого застройщика, но и схему, по которой последний реализует жилье. Ведь, несмотря на принятый более 8 лет назад закон 214-ФЗ, более 30% новостроек в Москве все еще продается по предварительным договорам продажи. И хотя такая схема может и не противоречить действующему законодательству, покупателю жилья стоит знать, что, при возникновении непредвиденных обстоятельств, он может потерять и квартиру, и деньги. (см. Самые распространенные «серые» схемы в строительстве)

Москва и область — «две большие разницы».

По данным экспертов, на первичном рынке столицы, доля сделок по предварительным договорам составляет от 30% до 36%. При этом, в Московской области таких — в десять раз меньше — от 1% до 3%. Основными причинами выбора такой схемы продажи жилья застройщики называют заключенные с властями города инвестконтракты и трудности в получении разрешительных документов.

Так, если участок, на котором ведется строительство, принадлежит городу, девелоперы реализуют объекты по предварительным договорам. В основном, это касается еще докризисных объектов, когда существовало множество «обходных» юридических схем. А вот в Подмосковье, ввиду быстрого обновления рынка, новостроек, реализуемых по договорам предварительных продаж, практически не осталось.

Закон «Об участии в долевом строительстве» разрешает застройщику привлекать средства частных лиц, исключительно по договору участия в долевом строительстве, через механизм выпуска жилищных сертификатов и организации кооперативов.

Тем не менее, использование предварительных договоров не всегда нелегитимно. Например, недвижимость, которая уже построена и введена в эксплуатацию, не может быть реализована по договорам долевого участия. Приобретая квартиру в готовом доме, покупатель обычно заключает предварительный договор и вносит обеспечительный платеж, после чего ожидает, когда застройщик оформит недвижимость в свою собственность. Только после этого, оформляется основной договор продажи.

В отношении объектов, разрешения на строительство которых получены до принятия закона 214-ФЗ, также могут применяться договора соинвестирования. Кроме того, застройщик может начинать реализацию квартир раньше, чем получит все документы, необходимые для заключения договоров долевого участия.

В таком случае, он может заключить с покупателем предварительный договор, без внесения денежных средств, либо с внесением их с помощью аккредитива, который открывается после оформления ДДУ. Данная схема выгодна для строительной компании, поскольку позволяет начать «раскрутку» объекта до окончательного оформления всех разрешительных бумаг и дает возможность провести предварительное ценовое тестирование для определения оптимальной стоимости объекта.

Однако большинство застройщиков заключают договора, с обязательным внесением обеспечительного взноса. Тонким юридическим нюансом такой сделки является то, что в документе обычно не указано, что платеж привлекается на строительство дома. Подписывая такой документ, покупатель сильно рискует, поскольку не ясно, на что именно он перечислил денежные средства. Кроме того, такой договор не регистрируется в государственных органах, а значит, не исключены двойные продажи.

Большинство экспертов негативно настроены в отношении предварительных договоров купли-продажи недвижимости. И, главным образом, потому, что покупатель не имеет никаких гарантий получения жилья по данному документу, так как его предметом является не приобретение квартиры, а решение сторон заключить сделку через некоторое время. Наибольшими неприятностями такая схема может обернуться для покупателя, в случае банкротства застройщика: он может лишиться не только денег, но и долгожданного жилья.

Не меньшим рискам подвергаются покупатели уже построенных домов, но не оформленных в собственность застройщика. По закону, строительная компания, в этом случае, может заключить договор с покупателем, который осуществит полную предоплату. Затем она должна расплатиться с инвестором и оформить объект на себя. Такая схема, хоть и не противоречит законодательству, является весьма НЕнадежной, поскольку имеет высокий риск двойных продаж и не защищает покупателей, в случае конфликта застройщика с другими сторонами.

Потенциальному покупателю нужно помнить, что надежные застройщики сегодня имеют собственные средства или используют проектное финансирование. Если такой застройщик и прибегает к предварительным продажам, то, как правило, это раннее бронирование квартир, до начала официальных продаж, при котором покупатель ничего не платит. Остерегаться стоит небольших компаний, у которых нет портфеля готовых проектов и собственных финансов. Именно такая категория таит в себе множество опасностей для покупателя: от затягивания сроков строительства до двойных продаж, банкротства и исчезновения застройщика.
Важно знать: Налоговый вычет при покупке квартиры.

На застройщика надейся, а сам не плошай

Что необходимо знать, перед тем как заключить договор и отдать деньги за квартиру в новостройке?

Avaho.ru поговорил с юристами и участниками рынка о покупке жилья в новостройке и узнал, о чем нужно помнить перед сделкой с продавцом. Забегая вперед — ни одна из форм продажи квартир не гарантирует на 100%, что застройщик полностью выполнит свои обязательства.

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Это самый надежный и популярный вариант покупки квартиры — права и интересы покупателя защищаются федеральным законом №214.

ДДУ защищает покупателя:

• от мошенничества с несуществующими объектами (чтобы получить возможность продавать по ДДУ, застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и быть зарегистрированным собственником, либо арендатором земельного участка)
• от двойных продаж (когда недобросовестный застройщик берет деньги за одну и ту же квартиру с разных покупателей). Договор регистрируется в государственном органе (Росреестре), поэтому махинации такого рода исключены.
• частично от недостроя — доля земельного участка, на котором ведется строительство и доля строящегося объекта находятся в залоге у покупателя.

Покупатель может взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта (срок сдачи указывается в договоре). Более того, застройщик может ответить деньгами за нанесенный моральный вред и за неудовлетворeние требований потребителя в добровольном порядке.

Реальная практика по взысканию неустоек такова: многое зависит от застройщика, обстоятельств дела, грамотности обращения в суд и даже обаяния вашего юриста — судья имеет право взыскать сумму, уменьшенную до «разумных пределов». Каков размер «разумного предела» — решает только судья. В среднем, за один год просрочки можно взыскать до 10-13% от стоимости квартиры.

2. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Данный договор — это соглашение о намерениях сторон заключить сделку в будущем. Покупка квартиры по ПДКП не защищает от двойных продаж (договор не регистрируется в Росреестре), а застройщик может не иметь разрешения на строительство.

Важно! Реализация квартир по данному договору может вестись и вполне добросовестным застройщиком, например на ранней стадии (когда еще не получено разрешение на строительство, и невозможно вести продажи по ДДУ), или наоборот, когда дом уже построен, но еще не введен в эксплуатацию (в этом случае застройщик по закону не может продавать по договору долевого участия).

3. Переуступка прав

Вполне легальная форма продажи квартир. Уступка прав возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи. Покупателю достаются все достоинства и риски соответствующих форм продаж, описанные выше.

Жилищно-строительный кооператив (либо жилищно-накопительный) — это форма взаимодействия покупателей жилья и застройщика. Используется также и для того, чтобы можно было успешно достроить объект, если застройщик прекращает строительство.

Возможны два варианта организации ЖСК — инвестор и застройщик в одном лице (более благоприятная схема) и когда ЖСК выступает инвестором застройщика на договорной основе (в этом случае нужно внимательно изучать все документы).

5. Другие варианты

Существуют также другие формы продажи квартир в новостройках, из них стоит опасаться второго и третьего вариантов:

1. Договор купли-продажи (если объект введен в эксплуатацию). Это вполне приемлемая форма продажи квартиры, подробнее на которой останавливаться нет смысла.
2. Жилищный сертификат
3. Договор займа

Наиболее благоприятный для покупателя вариант — приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ), но гарантий того, что объект будет построен не дает даже он.

Покупателю стоит обратить внимание и на некоторые критерии добросовестности застройщика: давно ли компания на рынке? (посмотреть хотя бы дату регистрации компании). Много ли построенных и сданных объектов? Какие отзывы пишут покупатели в интернете? При этом надо помнить природу отзывов — большинство покупателей готовы потратить свое время, чтобы дать негативные, но не положительные оценки).

От себя добавим и еще один важный аспект выбора новостройки — при строительстве крупного жилого комплекса на несколько тысяч квартир, если застройщик вдруг не сможет выполнить свои обязательства — риски социальной напряженности достаточно велики, чтобы государство проигнорировало ситуацию. Поэтому такие объекты, условно, более благоприятны с точки зрения окончания строительства.

Как купить квартиру в новостройке. Предварительный договор купли-продажи жилья

С момента вступления в силу федерального закона «Об участии в долевом строительстве» строительные фирмы получили возможность привлекать материальные средства граждан для постройки недвижимости. Это требует соблюдения ряда строгих правил. В первую очередь необходимо разрешение на строительство. На застраиваемый земельный участок должен быть в наличии документ о праве собственности или аренды.

Информация о строительной фирме и о строящемся объекте обязана быть раскрыта в «проектной декларации». Основным «неудобным моментом» принятого законопроекта для компаний является обязательство закончить постройку недвижимости в строго определенные сроки. Строительная компания несет серьезную ответственность в случае несоблюдения данного требования.

Даже для достаточно крупных строительных компаний ряд нововведений является невыполнимым, не говоря уже о небольших строительных фирмах. Вследствие этого, при продаже жилья в новых домах застройщики применяют большое количество «обходных» схем финансирования, среди них: применение векселей, уступка права требования, паевой взнос и предварительный договор купли-продажи жилья. Последний вариант рассмотрим более подробно.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации «Согласно предварительному договору обе стороны должны в будущем заключить договор об оказании услуг, выполнении работ или передаче имущества (основной договор) на условиях, которые предусмотрены предварительным договором». Учитывая вышесказанное, предварительный договор купли-продажи жилья является обычным соглашением сторон, в котором указанно, что в будущем они намерены заключить договор. В представленном случае им будет предварительный договор купли-продажи жилья в новостройке.

Следовательно, при предложении застройщика «купить» квартиру в новостройке с заключением предварительного договора купли-продажи жилья, не стоит думать, что недвижимость уже является собственностью покупателя или обязательно станет его личной собственностью в будущем. Но деньги за квартиру требуется внести уже в настоящее время. В этих условиях для покупателя кроется ключевая опасность предварительного договора купли-продажи жилья: застройщик обещает заключить договор когда-нибудь потом, а клиент обязан внести достаточно крупную сумму денег уже сейчас.

Обязательств, по срокам окончания строительства у строительной компании, нет ни каких. Государственной регистрации данный документ также не подлежит. Мошенники вполне могут заключить ряд договоров, в которых предметом будет являться одна и та же жилплощадь.

Банковские учреждения, которые выдают ипотечные кредиты, очень хорошо знакомы с обеспечением обязательств по погашению долга. Они ни при каких условиях не выдадут кредит для покупки квартиры на основании предварительного договора купли-продажи жилья. В данном случае отсутствует само залоговое имущество – собственная квартира клиента.

Предварительный договор купли-продажи жилья имеет еще один значимый негативный аспект — если у строительной фирмы возникают проблемы (например, недостаток денежных средств, отказ государственной комиссии в приеме недвижимости на протяжении длительного срока и так далее) материальные средства, которые вы передали застройщику по предварительному договору купли-продажи жилья не подкреплены недвижимостью. Вам ведь не известно есть ли у строительной фирмы право собственности на данный земельный участок, и находится ли данная новостройка на балансе предприятия.

У вас, конечно, есть возможность выиграть дело в суде и потребовать со строительной компании свои деньги. Но юридическое лицо может оказаться банкротом, и к его имуществу относится только бумага и ручка, которой был подписан предварительный договор купли-продажи жилья. Поэтому, при возможности заключения донного договора следует очень хорошо подумать, ведь какими бы выгодными ни были условия, риск потери своих собственных денег всегда присутствует.

Покупаем новостройку. Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу

Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo.ru

Обещания без обязательств
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», — говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется — прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто.

«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п. невозможно до окончания строительных работ», — предупреждает Денис Щекотов.

[1]

Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора. «В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.», — советует Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации. Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», — напоминает Денис Щекотов.

Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом. К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.

Драконовские неустойки
Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.

Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж», то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», — рассказывает Денис Щекотов.

Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е. за отказ от покупки квартиры).

В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% — это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», — считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% — это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», — говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». «Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», — разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни. А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно. И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице? И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете.

Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств. Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц. Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, — уверяет Александр Хлебников, — к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются. А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.

По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму. «Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади», — уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.

[3]

Торг уместен
Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты, «ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться», — говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, — рассказывает Александр Хлебников, — правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».

Схемы приобретения квартиры в новостройке

Купить строящееся жилье сегодня можно разными способами – как законными, так и не очень. Каких схем следует избегать при покупке новой квартиры?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Портал MetrPrice.ru попросил экспертов помочь нашим читателям разобраться во всем многообразии способов приобретения жилья в новостройке. Итак, какие схемы покупки строящегося жилья встречаются сегодня на рынке?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»иавтор книги «Защита инвестиций в новостройки»,выделяет следующие:

Вторая схема – жилищные кооперативы. В этом случае в качестве застройщика выступает жилищный кооператив, который получает разрешение на строительство. Инвестор входит в состав членов кооператива. Этот процесс оформляется путем принятия решения на общем собрании пайщиков. Далее, инвестор оплачивает в пользу кооператива паевой взнос в целях приобретения квартиры. На полученные от членов кооператива деньги кооператив осуществляет строительство здания. После его ввода в эксплуатацию квартира передается кооперативом по передаточному акту члену кооператива в том случае, если паевой взнос внесен полностью.

Третья схема – продажа жилищных сертификатов, которые потом обмениваются на квартиры. Эта схема по различным причинам массового распространения не получила».

По словам эксперта, основными легальными схемами приобретения квартир на рынке новостроек являются договор участия в долевом строительстве и жилищные кооперативы.

Баранкова Наталья, юрист компании «Пересвет-Инвест», подчеркнула, что также законной формой привлечении денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов является заключение договора уступки (цессии) к договору участия в долевом строительстве. «По условиям указанного договора, участник долевого строительства передает права требования (права и обязанности по ДУДС) третьему лицу. Цессия допускается при условии оплаты участником долевого строительства цены ДУДС или одновременно с переводом долга на третье лицо. Договор цессии обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре», – рассказал эксперт.

Наталья Баранкова говорит, что схему реализации недвижимого имущества на первичном рынке, которая производится «в обход» ФЗ-214, можно именовать «серой». «Законодательством предусмотрены различные типы договоров, которые можно заключить в рамках проведения сделок с недвижимостью, но в случае приобретения недвижимости физическим лицом на стадии строительства правомерно заключать только те договоры, которые предусмотрены специальным законом – ФЗ-214. Например, заключение ДУДС, уступки к нему, вступление в ЖСК, приобретение жилищного сертификата – это варианты приобретения недвижимости, предусмотренные ФЗ-214, а значит, они допустимы к совершению. Напротив, договор инвестирования (соинвестирования), предварительный договор купли-продажи недвижимости не являются приемлемыми в рамках ФЗ-214, и права лица, заключившего такой договор, не обладают той степенью защиты, как, например, лица, заключившего ДУДС. Недобросовестный застройщик, использующий такие «серые» схемы, несет ответственность, предусмотренную административным законодательством РФ», –подчеркнул эксперт.

В кризис можно также ожидать увеличения числа «серых» схем приобретения квартир в новостройках. Григорий Ваулин, генеральный директор «Ферро-Строй» (девелопер проекта «Ривер Парк» совместно с AEON Corporation), рассказал, что в связи с ужесточением конкуренции на рынке недвижимости все больше застройщиков ищут новые варианты заключения договора с покупателем, даже не имея всех разрешительных документов. «Наверное, самая распространенная «серая» схема покупки – по предварительному договору купли-продажи. Важно понимать, что данный договор является законным только в том случае, если по нему реализуются квартиры в доме, на который уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем не менее, недобросовестные продавцы могут пользоваться юридической безграмотностью покупателей и реализовывать по ПДКП строящееся жилье. Однако стоит понимать, что ПДКП не является основным договором, а лишь подтверждает намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому по данной схеме клиент не имеет никаких гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом – вы легко можете лишиться и денег, и жилья.

Еще один вариант «серой» схемы продажи – заключение предварительного договора долевого участия (предварительный ДДУ). Это схема схожа с предыдущей. Некоторые застройщики также применяют ее на самом старте продаж, до получения всей необходимой разрешительной документации. Однако, в случае возникновении спорных вопросов до заключения ДДУ, права на квартиру покупателю придется отстаивать в суде.

На старте продаж наравне с предварительным ДДУ застройщики предлагают заключить и договор бронирования. Как правило, для этого клиент должен внести часть стоимости квартиры в качестве аванса. Однако если возникнут проблемы, существует большой риск потерять аванс, так как законом покупатель не защищен», – рассказал эксперт.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры (без привлечения кредитных средств), заключаемый между юридическим и физическим лицом.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в срок, предусмотренный настоящим Договором, заключить основной договор купли-продажи (далее – «Основной договор»), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность Квартиру (далее – «Квартира»), расположенную, на момент подписания настоящего Договора в построенном доме по адресу: и имеющую нижеследующие характеристики: .

1.1.1. Выкопировка плана Квартиры прилагается.

1.1.2. На весь период действия настоящего Договора стороны признают характеристики Квартиры, обозначенные в п.1.1 настоящего Договора надлежащими и индивидуально определенными.

1.2. Продавец является Застройщиком и Инвестором при строительстве Дома. Продавец имеет бесспорное право зарегистрировать свое право собственности на Квартиру на основании: .

1.3. Продавец гарантирует, что его права на Квартиру не обременены обязательствами перед третьими лицами, не заложены, под арестом и запрещением не состоят.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.1. В срок до « » 2019 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последними, до подписания Основного договора, заключить с Покупателем Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором по прилагаемой форме (Приложение №1 к настоящему договору).

2.1.2. В период действия настоящего Договора не совершать никаких действий, направленных на отчуждение третьим лицам прав на Квартиру или ее части, а также Продавец обязуется немедленно ставить в известность Покупателя о притязаниях третьих лиц на Квартиру, принимать немедленные меры и действия по отклонению или отзыву притязаний третьих лиц на Квартиру, при их возникновении.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. В качестве обеспечения обязательств Покупателя по заключению Основного договора и оплате ими полной стоимости Квартиры до регистрации его права собственности, Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет или внести в кассу Продавца денежные средства в размере рублей согласно графику финансирования (Приложение №2). Данные средства до подписания Основного договора являются «обеспечительным платежом», который в день подписания сторонами Основного договора засчитывается Продавцом как «полная оплата стоимости Квартиры» по Основному договору. Указанный в настоящем пункте «обеспечительный платеж» не является каким-либо видом задатка и к нему не применяются нормы ГК РФ о задатке. Основной договор заключается Продавцом только при поступлении на расчетный счет Продавца обеспечительного платежа в полном размере.

2.2.2. В срок до « » 2019 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2.1, п.2.2.4, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последним до подписания Основного договора, заключить с Продавцом Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором.

2.2.3. Покупатель обязуется заключить договор с эксплуатирующей Дом организацией (далее – Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома), при этом Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома должен быть заключен Покупателем в момент подписания Основного договора в сроки, определенные в п.2.2.2 настоящего Договора.

2.2.4. Покупатель обязуется предоставить Продавцу все необходимые, в соответствии с действующим законодательством РФ, документы для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение дней с момента подписания Основного договора купли-продажи.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер «обеспечительного платежа» составляет рублей.

3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией сделки по настоящему Договору и с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру полностью возлагаются на Покупателя и оплачиваются по отдельному соглашению в момент заключения данного договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с ГК РФ.

4.2. При нарушении Продавцом обязательств по заключению Основного договора, в установленный настоящим Договором срок, Покупатель имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

• продлить срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора;
• требовать возврата внесенного «обеспечительного платежа».

4.3. При нарушении Покупателем обязательств по заключению Основного договора в установленный настоящим Договором срок (что по соглашению Сторон считается отказом Покупателя от заключения Основного договора), Продавец имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

• признать настоящий Договор прекратившим свое действие на основании отказа Покупателя заключить Основной договор. Возврат внесенных в счет оплаты «обеспечительного платежа» денежных средств производится в порядке определенном в п.4.5 настоящего Договора;
• продлить, при согласии Покупателя срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора.

4.4. В случае задержки Покупателем внесения на расчетный счет Продавца «обеспечительного платежа», в срок и в размере, предусмотренных п.2.2.1 настоящего Договора:

4.4.1. более, чем на календарных дней – Покупатель оплачивает пени в размере % в день от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки. Пени начисляется с первого дня просрочки до момента погашения задолженности, либо до наступления обстоятельств обозначенных в п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.2. более, чем на календарных дней – Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем несудебном порядке, сняв с себя обязательства заключить Основной договор, при этом Продавец, за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, производит возврат внесенных денежных средств в счет оплаты «обеспечительного платежа» в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств. Договор считается расторгнутым с момента направления Покупателю уведомления о расторжении настоящего Договора. Расчет и возврат суммы, подлежащей возврату, производится от фактически внесенных денежных средств в рублях, с учетом вычета всех предусмотренных настоящим Договором штрафов и пени.

4.5. При отказе Покупателя от заключения Основного договора, Продавец обязуется произвести возврат денежных средств из внесенной Покупателем суммы в счет оплаты «обеспечительного платежа» за вычетом штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора. Возврат внесенных денежных средств производится, в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств.

[2]

4.6. В случае несвоевременного или ненадлежащего выполнения Покупателем других обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Покупатель обязан возместить Продавцу понесенные последним убытки.

4.7. В случае возникновения обстоятельств и явлений непреодолимой силы или обстоятельств и явлений, приравненных к таковым, стороны регулируют взаимоотношения на основании действующего законодательства РФ.

4.8. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.9. В случае невыполнения условий п.5.1, п.2.1.1, п.7.2 настоящего Договора, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

4.10. Обязанность Продавца перед Покупателем по выплате неустойки, указанной в п.4.9 настоящего договора, возникает только в случае наличия вины Продавца.

5. УСЛОВИЯ И СРОКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

5.1. Основной договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем будет заключен не позднее « » 2019 года, при условии выполнения всех обязательств, предусмотренных настоящим договором.

5.2 . Основной Договор является Приложением №1.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Квартира отчуждается Покупателю в следующем техническом состоянии, которое полностью удовлетворяет Покупателя:

1. без настилки всех видов полов;
2. без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери);
3. без приобретения и установки сантехоборудования;
4. без трубных разводок в санузлах;
5. без приобретения и оклейки стен обоями;
6. без малярных работ;
7. без электрических плит;
8. без подоконников;
9. установлены оконные конструкции со стеклопакетами;
10. установлена входная дверь;
11. произведена электрическая разводка согласно проекту;
12. установлены системы отопления Квартиры;
13. установлены стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации;
14. кирпичные стены оштукатурены, газобетонные – произведена затирка швов;
15. произведена цементно-песчаная стяжка полов согласно проекту;
16. произведена разделка рустов плит перекрытий;
17. установлены квартирные счетчики электрической энергии.

6.2. Последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию (содержанию) своей Квартиры и своей доли в общем имуществе введенного в эксплуатацию Дома оплачиваются Покупателем на основании счетов, выставляемых эксплуатирующей Дом организацией (управляющей компанией), независимо от наличия заключенного с данной организацией договора.

6.3. При расторжении настоящего Договора по инициативе Покупателя, Покупатель направляет Продавцу письменное заявление о желании расторгнуть настоящий Договор. Стороны составляют Соглашение о расторжении, согласно которому Продавец возвращает ранее полученные денежные средства (фактически выплаченные суммы в рублях) в течение дней с момента подписания Соглашения о расторжении, в любой, не противоречащей законодательству РФ, форме по выбору Продавца за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа».

6.4. Уступка прав по настоящему Договору, возможно только с письменного согласия Продавца.

6.5. Подписанием настоящего Договора Покупатель подтверждает, что получил от Продавца всю необходимую информацию о застройщике, о проекте строительства, о Доме, о Квартире в полном объеме.

7. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ

7.1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7.2. Покупатель и Продавец осуществляют подачу Основного договора купли-продажи и всех необходимых документов для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в срок до « » 2019 г.

7.3. Квартира передается Покупателю путем подписания акта приема-передачи в течение дней со дня оплаты Продавцу полной стоимости Квартиры, но не позднее « » 2019 года исполнения п.2.2.1, п.3.2, п.6.2 договора. В случае уклонения Покупателя от подписания Акта, Продавец не несет ответственность за просрочку сроков заключения Основного договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. При изменении реквизитов по Договору каждая из Сторон должна представить письменное уведомление другой Стороне в срок до календарных дней с момента изменения таких реквизитов. Все риски, связанные с несвоевременным предоставлением информации об изменении реквизитов несет сторона, не известившая или ненадлежащим образом известившая о произошедших изменениях.

8.2. Договор содержит все условия, согласованные Сторонами на момент его подписания. Любые предварительные соглашения и договоренности, существовавшие до заключения Договора, теряют силу с момента его заключения.

8.3. При выполнении Договора Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью.

8.5. Недействительность одного или нескольких положений Договора не влечет недействительности остальных его положений.

8.6. Все споры между сторонами решаются в суде по месту нахождения Продавца.

8.7. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу – два экземпляра для Продавца, один экземпляр – для Покупателя.

8.8. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Источники

1. 
   Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
   
2. 
   Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
   
3. 
   История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
   
4. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
   
5. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.