Принудительная продажа доли в квартире судебная практика

Судебная практика по принудительному выкупу доли в квартире и признание её незначительной

Очередная победа нашей команды. Федеральным судом вынесено решение о признании доли собственности квартиры одного из собственников незначительной, она же была по судебной экспертизе оценена и установлена ее рыночная стоимость (как самостоятельной доли, а не от рыночной стоимости квартиры). Собственнику незначительной доли, являющейся ответчиком, решено выплатить компенсацию, равную рыночной стоимости 159 000 рублей и прекращение ее права на долю в квартире. Так истец по решению суда стала собственником не 11/24 доли, а ½ доли квартиры. Решение суда вынесено и вступило в силу.

1) Ответчик требовал согласно кадастровой стоимости квартиры за свою 1/12 долю 980 000 рублей.

2) Наша оценка была порядка 350 000 рублей, но судебная экспертиза установила её стоимость 159 000 рублей.

3) Экономия нашего клиента составила 980 000 – 159 000 = 821 000 рублей. В 6 раз дешевле. Согласитесь не плохо.))

4) Сейчас так же взыщем, уже в бесспорном порядке — судебные расходы с ответчика (оплата услуг адвоката Ушакова Ю.А., госпошлину, стоимость экспертизы по оценке) и уменьшим выплату за долю в конечном счете еще.

ВЫВОД: нужно по аналогичным делам сначала проконсультироваться у опытного адвоката и лишь потом вступать в переговоры по выкупу доли. Если переговоры не закончились успешно, то — судебный процесс. Глупо выплачивать по требованиям дольщиков не понимая, сколько на самом деле и как должна рассчитываться доля в квартире. Помните это.

Именем Российской Федерации

г. Москва 09 апреля 2019 года

Нагатинский районный суд г. Москвы в составе председательствующий федеральный судья Рощин О.Л., при секретаре Шуваловой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1727/2019 по иску ТНЕ к ХЭА о признании доли незначительной , признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю жилого помещения, выплате компенсации за долю,

ТНЕ обратилась в суд с иском к ответчику ХЭА о признании доли незначительной , признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю жилого помещения, выплате компенсации за долю, мотивируя свои требования тем, что она является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХ.

Ее брат ТКЕ, также является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХ.

[3]

Оставшаяся 1/12 доли квартиры принадлежит ответчику ХЭА (по наследству) и является незначительной. Ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, ее доля не может быть реально выделена, так как является незначительной.

С учетом исковых требований, истец просит признать 1/12 доли принадлежащую ХЭА в праве общей собственности – незначительной; взыскать с нее – ТНЕ в пользу ответчика компенсацию за долю (1/12) в размере 159 000 руб. (внесенных ей на депозит Судебного департамента); прекратить право собственности ХЭА на 1/12 доли квартиры, признать за ней – ТНЕ право собственности на указанные 1/12 доли квартиры.

Представитель истца адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явился, иск полностью поддержали.

3-у лицо ТКЕ в судебное заседание явился, против удовлетворения иска не возражал.

Ответчик в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом (лично, по месту регистрации), кроме того, ответчик извещалась судом о дате и времени рассмотрения дела публичным способом, путем размещения информации о дате судебного заседания на сайте Нагатинского районного суда г. Москвы (и при разумном отношении к своим гражданским правам и обязанностям ответчик, безусловно, имела все основания и возможности для участия в судебном заседании), однако, возражений на иск не представила, об отложении слушания дела не просила, в связи с чем, в порядке ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Истец ТНЕ является собственником 11/24 доли в квартире по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Оставшаяся 1/12 (2/24) доли квартиры принадлежат ответчику ХЭА (по наследству) и является незначительной. Ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, ее доля не может быть реально выделена, так как является незначительной.

При разрешении заявленных исковых требований суд исходит из того, что конструктивные особенности квартиры в многоквартирном доме делают невозможным выдел в натуре доли 1/12 ответчика в спорной квартире.

Комнаты, соответствующей доле ответчика, в квартире, не имеется, в связи с чем, суд пришел к выводу, что доля ответчика в праве собственности настолько мала, что осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением соразмерно доле в праве общей долевой собственности для нее не предоставляется возможным.

Также суд пришел к выводу, что ответчик постоянно проживает в другом жилом помещении, где ответчик зарегистри рована по месту проживания, не имеет существенного интереса в использовании своей доли, его доля не может быть реально выделена, так как является незначительной, в связи с чем целесообразно прекращение права общей совместной собственности на указанное имущество путем выплаты компенсации.

Применение правил п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случае наличия всех перечисленных законодательством условий, а именно: доля собственника незначительна, выделение ее в натуре не возможно, собственник не имеет существенного интереса в использовании совместного имущества.

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику общей долевой собственности денежной компенсации за долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаем, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При таких обстоятельствах, исходя из положений п.3 ст. 252 ГК РФ, спор участников долевой собственности подлежит разрешению с применением правил п.4 ст. 252 ГК РФ.

Вопрос в том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств.

Суд, удовлетворяя иска, применяет во внимание Определение Конституционного Суда РФ № 242-О-О от 07 февраля 2008 года «Об отказе в принятии рассмотрения жалобы граждан Сангаджиева А.А. и Сидорова О.А. на нарушение их конституционных прав абзацем вторым п. 4 ст. 252 ГК РФ», где в п. п. 2.1, 2.2 предусмотрено, что применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли , и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

[1]

Судом при рассмотрении дела установлено, что ответчик в спорную квартиру не вселялась, в ней не проживала и не несла расходов по ее содержанию, порядок пользования спорной квартирой участниками долевой собственности не определен, доказательств тому, что ответчик заинтересована в использовании спорного жилья для проживания, не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что доля в праве общей собственности ХЭА, составляющая 1/12 является незначительной, в связи с чем за истцом суд признает право собственности на вышеуказанные доли, а право собственности ответчика прекращает.

При применении ч. 4 ст. 252 ГК РФ необходимо учитывать интересы всех участников долевой собственности, денежная компенсация стоимости должна определяться от реальной, рыночной стоимости, что направлено на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности, в противном случае будут нарушены их права.

Истцом представлена оценка размера рыночной стоимости 1/12 доли двух комнат в квартиры, составляющая 159 000 руб. Суд считает возможным положить в основу решения указанное заключение, поскольку представленное заключение является достоверным и соответствующим ценам на рынке недвижимости, участвующим параметры спорной квартиры.

В нарушении требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств иного размера стоимости 1/12 доли квартиры не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Иск удовлетворить.

Признать 1/12 долю ХЭА в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ – незначительной.

Взыскать с ТНК в пользу ХЭА компенсацию за 1/12 доли, в размере 159 000 руб. (путем получения ХЭА денежных средств в сумме 159 000 руб., внесенных ТНЕ на счет УСД в г. Москве чек-ордером от 26.02.2019г.).

Прекратить право собственности ХЭА на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Признать за ТНЕ право собственности на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и внесения записи о государственной регистрации права собственности ТНЕ на 1/12 доли указанного жилого помещения.

тие судом меры обеспечения иска в виде запрета регистрационных действий на 1/12 долю квартиры по адресу: г. Москва, Гурьевский проезд, д. 15, корп. ХХ, кв. ХХХ, отменить, после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда (через Нагатинский районный суд г. Москвы) в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Федеральный судья Рощин О.Л.

ВЫВОД: «Жадность — это прямой путь к бедности». Данное решение лишний раз тому подтверждение. Ответчик мог получить 350 000 рублей, требовал 980 000 рублей, а получил 159 000 рублей, при этом с него ещё суд взыщет судебные расходы на адвоката, госпошлину, экспертизу. В итоге останутся копейки. А всё потому, что у ответчика не было грамотной юридической позиции и видения всех возможных последствий. При чем очевидных. Многое в таких делах решает позиция, доказательства, а оп сути Ваш юрист/адвокат, который имеет опыт в таких делах.

Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке

Конституция России закрепляет право россиян на неприкосновенность частной собственности положениями ст. 35, допуская принудительное лишение имущества только в судебном порядке. Если между сторонами нет общего решения относительно передачи права собственника через выкуп части имущества, сделать это в принудительном порядке можно через судебное разбирательство. Обращения в суд с требованием дать возможность выкупить долю в квартире исходят от сособственников остальной части объекта, если мирно решить вопрос об условиях оформления сразу не удалось.

Что говорит законодательство?

При урегулировании спорных моментов, касающихся частной собственности, заинтересованные стороны исходят из норм гражданского законодательства. В частности, ст. 288 ГК РФ наделяет собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом по своему усмотрению в рамках разрешенных законодательными актами действий.

Проблема владения и пользования долевым имуществом

Приватизация, программа материнского капитала, наследование и иные жизненные ситуации дают основания для появления сразу нескольких собственников у одного объекта. Долевому делению подлежат квартиры, жилые помещения, иные формы недвижимого имущества. Положениям о долевой собственности посвящена ст. 244 ГК РФ. Владельцами долей становятся члены семьи и лица, не имеющие между собой родственных связей (покупка доли, наследование, раздел имущества).

В условиях, когда 2 и более семьям приходится делить одно пространство, неизбежны вопросы и спорные ситуации, касающиеся реализации права пользования, определяемые согласно судебному постановлению на основании ст. 247 ГК РФ.

Мирное сосуществование на площади, составляющей менее 1 жилой комнаты почти невозможно, что заставляет сособственников решать вопрос дальнейшего проживания. Микродоли могут составлять 1/10 или 1/100 от всей площади объекта, и неизбежны ситуации, когда пользование жилым имуществом влечет нарушение прав других жильцов.

Основания для принудительного выкупа

Потребность в законодательной норме, которая позволила бы решить проблему принудительного выкупа сособственниками, привела к появлению в Гражданском Кодексе ст. 252, касающейся раздела и выдела долей имущества, относимого к долевой собственности.

[2]

1. Долевая собственность делится между владельцами на основании добровольного соглашения.
2. При желании получить выделенную долю сособственник вправе заявлять о своих требованиях.
3. Если мирная договоренность невозможна и остались неразрешимые споры о порядке и условиях выдела, обращаются в суд с требованием выделения доли из состава общего объекта.

Часто размер доли не допускает образования права собственности в объеме отдельной комнаты, что вызывает нарушения прав пользования сособственниками. В таких ситуациях, основываясь на п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, собственник, требующий выдела, получает соразмерную денежную компенсацию со стороны других участников долевой собственности.

Позиция суда по вопросам выкупа доли

Не всегда собственник доли согласен с определением размера компенсации, претендуя на большее. Гражданский Кодекс позволяет суду распорядиться о выплате денежной суммы невзирая на мнение владельца доли. Для реализации такого решения необходимо, чтобы размер доли был признан:

• незначительным;
• невыделимым;
• не имеющим особого интереса со стороны собственника.

В соответствии с п. 5 ст. 252 ГК РФ, после получения компенсации, владелец передает долю остальным участникам собственности и утрачивает полномочия распоряжаться и пользоваться имуществом.

Важно! Поскольку в законодательстве не установлены размеры части имущества, которые позволят признать ее незначительной, суд исходит из общей площади квартиры и величине доли. Для разрешения принудительного выкупа доли в жилом помещении суд должен убедиться, что размер жилплощади ответчика не позволяет ему спокойно проживать на своей территории, не стесняя других жильцов.

Пример. 1/10 в квартире площадью 200 квадратных метров может считаться достаточной для организации совместного проживания семей без ущемления прав собственников. При владении 1/10 в квартире в 30 квадратных метров владелец 1 доли объективно не сможет пользоваться ею без создания неудобств другим жильцам.

Помимо размера доли, суд будет учитывать невозможность выдела части, отгородив ее от остальной площади, проведя туда коммуникации и организовав отдельный вход. Если путем изменений из общей собственности удается создать отдельное жилье, в праве принудительного выкупа будет отказано.

При принятии решения важное значение станет определение значимости имущества для владельца доли. При наличии доказательств, что со стороны собственника отсутствует существенный имущественный интерес, суд удовлетворит требования о принудительной выплате компенсации.

Признаками отсутствующего интереса станут:

• выявление прав на другой объект недвижимости или значимую долю в другой собственности;
• прописка по другому адресу и/или проживание вне пределов рассматриваемой доли;
• уклонение от обязательств обслуживать, содержать объект недвижимости, в котором есть доля (выражается в отказе оплачивать квитанции ЖКХ, уклонении от материального вклада в поддержание оборудования и коммуникаций в надлежащем состоянии).

Если соблюдены все три признака, суд склоняется на сторону истца, назначая размер выплаты. Если хотя бы один из признаков не соблюден, появляются основания для оспаривания.

В разъяснениях КС РФ (Определение №1359-О-О от 13 октября 2009 года) говорится о необходимости установления судом фактической заинтересованности собственника в пользовании площадью, соотносимой доли в общем праве, и соразмерности интереса приносимым неудобствам остальным.

Судебная практика и позиция Верховного Суда (определение № 5-В11-134 от 3 апреля 2012 года) показывает, что даже 1/3 трехкомнатной квартиры может быть признана незначительной, если жилье не использовалось собственником для проживания, а коммунальные платежи не оплачивались. Основываясь на недобросовестности, отсутствии признаков интереса, иные обстоятельства, суд вправе разрешить истцу принудительный выкуп.

При иных обстоятельствах, когда доля предусматривает выделение изолированного помещения и ответчик исправно вносил оплату за коммунальные услуги, суд откажет в удовлетворении требований, предоставив сторонам право самостоятельного решения вопроса выкупа.

Выкуп доли по судебному решению

Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.

Важно! В нормах ГПК РФ не содержится точного определения формы досудебной претензии, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксируя факт предложения договориться с владельцем в досудебном порядке. В письме необходимо указать основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением предоставить ответ в конкретные сроки.

Этапы принудительного выкупа доли можно представить 5 основными шагами:

1. Сбор доказательств, подготовка искового заявления и необходимой документации.
2. Передача иска в районный суд по месту расположения имущества с оплатой судебной пошлины.
3. Участие в заседаниях, с предоставлением исчерпывающих документальных доказательств наличия признаков отсутствия интереса в доли и ее незначительности.
4. После вступления в силу решения, организовать получение денежной компенсации с фиксацией факта передачи определенной судом суммы собственнику доли.
5. Подготовив подтверждающие документы на недвижимость и решение суда, обратиться в Росреестр для внесения изменений в записи о переходе права на выкупленную долю.

Сложности процедуры

На каждом из этапов выкупа в принудительном порядке возникают свои сложности, связанные со знанием и использованием юридических норм.

При подготовке к подаче иска собирают внушительный пакет документации:

• личные документы истца и правоподтверждающие бумаги на собственность;
• справка о зарегистрированных по адресу расположения спорного объекта лицах;
• техническая документация с характеристиками жилого помещения;
• экспертное заключение с оценкой недвижимости;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины (соотносят с ценой иска и положениями пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
• досудебное предложение истца и полученный ответ (если имеется);
• дополнительные документы, которые помогут установить применимость положений ст. 252 ГК РФ.

При составлении иска придерживаются общей структуры документа, с описанием ситуации, формулировкой требований и обоснованием ссылками на законы.

Юридическая поддержка

В процессе подготовки к суду возникают 2 основные сложности:

1. Определить полноту собираемых документальных доказательств (акты об отсутствии ответчика по адресу доли, накопленные неоплаченные квитанции, справки и свидетельства нарушения прав остальных собственников).
2. Подготовить исковое заявление в соответствии с нормами ГПК и ссылками на законодательные нормы, применимые с учетом описанных в иске обстоятельств.

Самостоятельно подготовить иск, не имея соответствующего опыта и юридических знаний, невозможно. Потребуется привлечь опытных юристов, специализирующихся в имущественных спорах. Грамотная формулировка и веское обоснование увеличивают шансы на удовлетворение требований истца.

Процесс принудительного выкупа предполагает готовность к длительному периоду подготовки, проведения заседаний и организации исполнения судебного постановления. На практике выкуп доли по судебному решению происходит в течение 2-5 месяцев, в зависимости от подготовки сторон и их активности на заседаниях. В условиях потребности участия в заседаниях, сбора и подготовки документов для суда, без помощи юриста обойтись крайне сложно.

Рекомендованные для вас статьи:

18.12.2015 Владельца 1/4 доли в квартире суд обязал продать свою долю другим сособственникам, а его право собственности прекратил

Судья: Морозова Н.В. гр. дело № 33-35152/15

18 декабря 2015 года​ город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Павлова А.В., Анашкина А.А.,
при секретаре Золотых В.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Чубаровой Н.В. по апелляционной жалобе Назаровой А.А. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 мая 2015 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Назаровой А.А. к Назарову А.П. о принудительном выкупе доли в квартире, прекращении права собственности на долю с выплатой компенсации, признании утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета, взыскании расходов, отказать.
Встречный иск Назарова А.П. к Назаровой А.А. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением – удовлетворить.
Вселить Назарова А.П. в квартиру по адресу: *****.
Обязать Назарову А.А. не чинить Назарову А.П. препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: *****,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 мая 2015 года — отменить.
Признать за Назаровой А.А. ¼ долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****.
Прекратить право собственности Назарова А.П. на 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****.
Взыскать с Назаровой А.А. в пользу Назарова А.П. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ****, в размере 0 рублей путем перечисления со счета Управления Судебного департамента по г. Москве.
Взыскать с Назарова А.П. в пользу Назаровой А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 0 рубль, расходы по оплате услуг представителя в размере 0 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 0 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Назарова А.П. к Назаровой А.А. о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением – оставить без удовлетворения.

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом .
3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

• признание доли незначительной;
• отсутствие интереса у собственника;
• невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
3. Информация о досудебном решении проблемы.
4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

• собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
• владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
• собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Принудительная продажа доли в квартире судебная практика

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ВЫКУП МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ ЧЕРЕЗ СУД.

Собственник большей части доли недвижимого имущества может выкупить у собственника меньшей доли его долю даже, если собственник малозначительной доли не дает на это свое согласие, но это возможно только при определенных обстоятельствах. В данной статье мы подробно разберем, как можно выкупить малозначительную долю через суд и каким образом это возможно сделать принудительно, без согласия другого сособственника.

Задумались, о выкупе недвижимости у содольщиков и не знаете, как с ними об этом договориться. Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Мы находимся по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9-й этаж, офис 904, обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86

Разберем сначала само понятие малозначительная доля. Малозначительной долей считается та доля недвижимого имущества, которая составляет менее 1/4 всей площади квартиры или дома, и при этом составляет по метражу меньше, чем самое маленькое помещение, комната, которая является изолированной. Если Вам в результате наследования недвижимого имущества досталась такая площадь, то данная доля признается малозначительной. До 2012 года на основании статьи 252 Гражданского Кодекса РФ выкупить малозначительную долю собственник большей доли мог только на общих основаниях. Начиная с 2012 года, выкуп без согласия или невозможности выдела доли в натуре невозможен. Более того, судебная практика показывает, что такие дела стали неохотнее рассматриваться, а решения выносятся только в пользу владельцев меньшей доли.

Несмотря на устоявшийся порядок в законодательстве встречаются некоторые противоречия. Так, согласно Конституции, выделить долю для выкупа можно только с согласия собственника этой доли. Если он этого не желает, обязать его невозможно. На деле же встречается совсем другая практика. Ведь основной проблемой при выкупе малозначительной доли недвижимого имущества у собственника, заключается в том, что на проведение сделки купли-продажи требуется согласие владельца меньшей части доли. Другими словами, просто так выкупить у него его долю нельзя, если он выражается категорически против продажи своей части.

При этом существует судебная практика, которая показывает, что собственник большей доли квартиры, дома может доказать через суд, что доля второго собственника ничтожна и приобрести ее без его согласия. Для этого потребуется пройти несколько этапов, и в итоге выплатить собственнику меньшей доли квартиры, дома денежные средства, которые ему положены за его малозначительную долю, или предложить равный обмен в натуре. Так, верховные суды придерживаются мнения, что выкуп малозначительной доли собственником оставшейся большей части недвижимости позволяет ему в полной мере использовать имущества по его прямому назначению, распоряжаться им и использовать. Именно поэтому и существует практика выкупа малозначительных долей через суд.

Для рассмотрения дела по признанию доли малозначительной и выкупе малозначительной доли через суд и вынесения обоснованного решения суд обращается ко всем имеющимся материалам, это может быть и то, что владелец малозначительной доли не уплачивает за нее налог, ни разу ее не использовал, может он не вносит своевременно средства на ее обслуживание, то, по сути, он ею еще и не владеет, и не пользуется. Поэтому собственнику большей части доли и позволяют в принудительном порядке выкупить меньшую часть по рыночной или кадастровой стоимости. Оспорить вынесенное решение суда о выкупе малозначительной доли через суд возможно на общих основаниях, но это редко изменяет мнение суда.

При всем множестве дел о признании долей малозначительными появились и организации в оценке стоимости такой доли. Так оценочные эксперты стали делать упор на то, что часть квартиры рассчитывается не по формуле: Доля = Общая стоимость/количество собственников, а по принципу: 40-50% ниже этой суммы. То есть, если квартира оценивается в 6 миллионов рублей, а собственников у нее два и у каждого по ½ доли в квартире, то, по идее стоимость составляла бы 3 миллиона каждой доли. В настоящее время на практике оценочные эксперты определяют сумму на порядок ниже, поскольку при покупке новый собственник получает не всю квартиру, а только ее долю и соседей, поэтому такая доля считается проблемной и ее стоимость является заниженной. Аналогичная ситуация складывается с имуществом, у которого более трех владельцев и более в равных долях.

Чтобы убедить судебные органы в необходимости выкупа малозначительной доли через суд без согласия собственника этой самой доли, могут выступать следующие аргументы:

• не проживание и не использование собственником его малозначительной доли имущества (он не живет, не принимает никакого участия в реализации и даже не вносит за нее соответствующие расходы);
  • не причастность сособственника к семье остальных собственников (то есть он является абсолютно посторонним человеком на момент рассмотрения иска);
  • невозможность выдела в натуре доли собственнику (выделить ему комнату, которая равна его доле, невозможно);
  • сособственник, вступая в права собственности, уже знал о спорной ситуации с недвижимостью и конкретной ее частью.

Но возможна ситуация, когда собственник большей доли решил выкупить малозначительную долю через суд, ее владелец сразу захотел воспользоваться своим правом на собственность. С одной стороны – отказать ему нельзя, с другой – вопрос о выкупе уже находится на стадии судебного рассмотрения. В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику.

Чтобы выкупить малозначительную долю через суд собственнику большей части имущества важно найти специалистов, которые имеют опыт успешной работы именно по делам о принудительном выкупе малозначительной доли через суд. МОО «Правовая защита» специализируется по данным вопросам уже более 10 лет. Наши телефоны (495) 790-67-86

Рассмотрим порядок действий собственника большей доли по выкупу малозначительной доли через суд. Сначала собственник подает иск в суд, где указывает все свои данные, данные сособственника меньшей доли, прикладывает подтверждающие этот факт документы, описывает проблему и требование. Судебное заседание обычно проводится с участием трех сторон: истца, ответчика и третьей стороны в лице представителей Управления Росреестра.

Когда Росреестр подтверждает факт о невозможности выделения доли в натуре, передают документы, по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник малозначительной доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере нужно приложить документы, которые это доказывают, это налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных услуг и т.д. Также нужно пригласить свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.

При вынесении решения по выкупу малозначительной доли суд руководствуется нормами действующего гражданского законодательства, поэтому учитывает интересы истца и ответчика. Поэтому самостоятельно занижать сумму выкупа суд не может, но может ее увеличить, если на, то есть основания (показания представителей Управления Росреестра). Если в течение десяти дней решение не было обжаловано, оно вступает в силу. Собственник уже всего имущества (истец) обязан оформить право собственности с соблюдением всех норм законодательства, выплатить указанную сумму, а ответчик отказаться от своего права на незначительную долю и принять средства.

По вопросам выкупа малозначительной доли через суд обращайтесь в МОО «Правовая защита». Наши высококвалифицированные юристы помогут Вам выкупить малозначительную долю через суд. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Источники

1. 
   Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.
   
2. 
   . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.
   
3. 
   Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
   
4. Сергеев С. Г. Конституционное право России; Дашков и Ко — Москва, 2008. — 576 c.
   
5. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.