Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Расторжение договора управления при смене ук либо способа управления мкд

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 11

В Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) Президиум ВАС РФ изложил свое толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ о праве собственников помещений в одностороннем порядке расторгнуть договор управления. Прочтение этой нормы стало для УК весьма неожиданным, а для некоторых экспертов — сенсационным. Тем не менее данная правовая позиция должна применяться на местах. О неизменности подхода ВАС РФ и отношении к этой проблеме Верховного Суда РФ читайте в настоящей статье.

Начать описание проблемы следует, по мнению автора, с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. В качестве альтернативы такому способу, как управление УК, закон предлагает непосредственное управление и создание ТСЖ. При выборе непосредственного управления или управления специализированной компанией, помимо самого решения о способе управления, общее собрание должно определить исполнителя — компанию, с которой будет заключен договор о содержании и ремонте общего имущества или договор управления МКД соответственно. Таким образом, формально можно различать два этапа: выбор способа управления и выбор конкретного исполнителя. Читая п. 3 ст. 161 ЖК РФ буквально, можно прийти к выводу, что в нем идет речь только об изменении способа управления, а не об изменении исполнителя в рамках одного и того же выбранного способа.

Специального правового регулирования договоров о содержании и ремонте общего имущества Жилищный кодекс не устанавливает, поэтому следует обратиться к гражданскому законодательству, в частности, о договорах подряда и возмездного оказания услуг. Эти нормы допускают односторонний отказ заказчика от исполнения договора при условии возмещения исполнителю соответствующих расходов (ст. 717, п. 1 ст. 782 ГК РФ). При выборе способа управления ТСЖ следует иметь в виду, что оно может быть ликвидировано по решению общего собрания в любое время .

О прекращении управления домом ТСЖ читайте в одноименной статье М.А. Пургиной (N 1, 2011). В ней автор высказал мнение, что при смене способа управления ликвидация ТСЖ не является обязательной мерой. Хотя, к примеру, в п. 15 новых Правил предоставления коммунальных услуг сказано, что ТСЖ, избранное в качестве управляющего, прекращает предоставление коммунальных услуг с даты его ликвидации либо даты заключения договора между ТСЖ и УК. А это указывает на то, что ликвидация ТСЖ может стать единственным последствием принятия решения о смене способа управления МКД.

Что касается договора управления МКД, то это особый вид договора, в отношении которого установлен специальный режим правового регулирования. Наряду со ссылкой на общие правила гражданского законодательства о расторжении и изменении договора ст. 162 ЖК РФ содержит специальные правила — п. п. 8.1 и 8.2. Получается, что воспользоваться правом немотивированного отказа от исполнения договора управления, которое есть у заказчиков по договорам подряда и возмездного оказания услуг, собственники помещений не могут. В п. 8.1 сказано о праве собственников помещений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного по результатам открытого конкурса, по причине выбора или изменения способа управления МКД до истечения срока действия такого договора. Однако закон устанавливает ограничение: отказаться от исполнения договора можно только по истечении каждого последующего года со дня его заключения.

Тем не менее после опубликования Постановления N 7677/11 (после 09.02.2012) арбитры обязаны руководствоваться новой правовой позицией при рассмотрении споров, связанных с отказом собственников помещений от исполнения договоров управления. Возможность одностороннего расторжения договора управления не поставлена в исключительную зависимость от ненадлежащего исполнения обязанностей УК (Постановление ФАС СЗО от 11.05.2012 N А56-10793/2011). Отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору управления общим имуществом не имеет правового значения для рассмотрения дела (Постановление ФАС ВВО от 10.04.2012 N А28-6011/2011). Решения о законности действий собственников помещений по одностороннему расторжению договора управления по причине выбора новой УК принимались и в других округах (см. Постановления ФАС ВСО от 23.03.2012 N А33-11203/2011, ФАС ДВО от 16.07.2012 N Ф03-2339/2012, ФАС ПО от 17.07.2012 N А57-11076/2011, ФАС СКО от 13.08.2012 N А32-15600/2011, ФАС УО от 31.07.2012 N Ф09-5303/12, ФАС ЦО от 16.07.2012 N А09-5268/2011).

Обратите внимание! Известны случаи, когда арбитры все-таки признавали незаконным односторонний отказ собственников помещений от исполнения договора управления по причине выбора нового способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения договора УК. Они подчеркивали, что в период возникновения спорных отношений (до вступления в силу дополнения к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, введенного Федеральным законом N 123-ФЗ) закон допускал расторжение договора управления в одностороннем порядке только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения такого договора (Постановление ФАС ВВО от 13.08.2012 N А82-5972/2011).

Примечательно то, что тем же числом датирован другой судебный акт — Определение N 59-В12-5, в котором свою позицию по аналогичной проблеме сформулировал Верховный Суд РФ, а она является ценной для судов общей юрисдикции. Один из собственников помещений обратился в суд с требованием о признании договора управления расторгнутым, пояснив, что на общем собрании был избран другой способ управления МКД — непосредственное управление. Верховный Суд РФ указал на законность требований заявителя. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией. При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Вместе с тем было бы неправильным считать, что теперь п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ применяется только для случая смены УК с учетом появившегося в нем дополнения: после отказа от исполнения договора управления собственники вправе принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления данным домом.

Следуя правовой позиции ВАС РФ, нужно признать, что собственники помещений могут в любой момент без объяснения причин в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД, выбрав иную УК или другой способ управления. Ориентируясь же на мнение ВС РФ, отказаться от исполнения договора управления, который надлежащим образом исполняется, можно только при условии принятия решения о смене способа управления МКД. Из сказанного напрашивается вывод: налицо очередной пример несовершенства формулировок закона, что, впрочем, не редкость. Позиции ВАС РФ и ВС РФ необходимо учитывать при оценке перспектив дела, вступая в разбирательство в арбитражном суде и суде общей юрисдикции соответственно.

Протокол о расторжении договора управления МКД

Вопрос :

Собственниками дома, находящегося на техническом обслуживании, представлен протокол о расторжении этого договора и выборе способа управления — товарищества-собственников жилья. Не указана дата расторжения и товарищества-собственников жилья фактически не создано. Кому, и каким, образом мы должны передать техническую документацию на дом? И должны ли вообще передавать?

Ответ :

Управляющая организация (при смене собственниками формы управления собственностью), обязана передать собственникам техническую документацию на дом. Если такая документация находится у обслуживающей организации, то к ней по аналогии права применимы те же самые нормы. Следовательно, обслуживающая организация так же обязана передать такую документацию товарищества-собственников жилья, либо собственникам (представителю собственников).

Уведомление о смене формы управления, передаваемое обслуживающей организации, должно быть оформлено в соответствии с законом, в противном случае собственники уведомляют обслуживающую организацию ненадлежащим образом, и препятствуют, передаче технической документации уполномоченному на получение лицу.

1) Техническая документация на дом передается управляющей организации, поскольку без нее организация не сможет полноценно выполнят своих функций. Такая же ситуация по аналогии применима к обслуживающей организации, если для исполнения своих функций ей необходима такая документация. Документация является общим имуществом всех собственников помещений дома и находится у управляющей организации (товарищества-собственников жилья, кооператива и т.д.) лишь на хранении и ведении в соответствии с условиями договора управления домом. Указанная позиция отражена в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» (далее — Письмо от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07).

Поскольку в Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) не содержатся норм регулирующих хранение технической документации у обслуживающей организации, то в данном случае необходимо применять по аналогии (ст. 7 ЖК РФ), нормы закона касаемо управляющих организаций. Следовательно, передать такую документацию обслуживающая организация обязана.

Согласно п. 3. ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Следовательно, смена формы управления, автоматически ведет к расторжению договора управления (по аналогии обслуживания).

2) Согласно п. 10. ст. 162 ЖК РФ, Управляющая организация за тридцать дней до момента прекращения договора, необходимо передать документацию вновь созданной для управления организации, либо при непосредственной форме управления, указанному в решении общего собрания жильцу, а при его отсутствии любому жильцу дома.

3) Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом указан в гл. V Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее — Правила N 416).

— Уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения (п. 18 Правил N 416).

— Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

— Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на многоквартирный дом, уполномоченному лицу (установленному п. 10. ст. 162 ЖК РФ) по акту приема-передачи не позднее 30 дней с момента уведомления (п. 19 Правил N 416).

Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.20 Правил N 416).

В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи, уполномоченному в получении лицу (п. 21 Правил N 416).

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом уполномоченное в получении документации лицо.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (п. 22 Правил N 416).

Разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Правил N 416).

4) Из информации, содержащейся в вопросе, можно прийти к выводу, что протокол общего собрания, переданный обслуживающей организации, не содержит полную информацию необходимую для передачи технической документации.

Так решение общего собрания собственников должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 19 Правил N 416).

Если таких сведений в решении общего собрания о смене формы управления, переданного обслуживающей организации нет, то организация считается ненадлежащим образом уведомленной.

В сложившейся ситуации, возможно, обратится к собственникам с требованием привести в соответствие с Правилами N 416 необходимые документы, включая решение общего собрания, в случае отказа, обратится в надзорные органы, с требованием защитить законные интересы обслуживающей организации.

Прекращение договора управления МКД по инициативе УК

Вопрос :

Между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД заключен договор управления. В договоре прописан срок действия на 1 год, но с пролонгацией.

Управляющая организация хочет расторгнуть договор управления в связи с тем, что собственники не согласны поднимать тариф на содержание общего имущества МКД, а для управляющей организации имеющийся тариф стал крайне невыгодным.

Как поступить в такой ситуации управляющей организации?

Как управляющей организации расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Ответ :

В рассматриваемой ситуации управляющая организация вправе :

— отказаться от пролонгации договора управления на новый срок;

— предложить собственникам помещений в многоквартирном доме расторгнуть договор управления по соглашению сторон до истечения срока действия договора управления.

[3]

Управляющей организации предоставлено право не продлевать (не пролонгировать) договор управления на новый срок по окончании установленного в договоре срока действия. При этом в течение срока действия договора управления управляющая организация не имеет право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

1,2. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет (п.1 ч.5 ст.162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)).

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Таким образом, условие договора управления, заключенного сроком на 1 год о его пролонгации на тот же срок по окончании срока действия при отсутствии возражений сторон, не противоречит действующему законодательству. В такой ситуации договор управления автоматически пролонгируется каждый год еще на 1 год, при условии, если ни от одной из сторон договора не поступило заявления о прекращении договора.

Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством (ч.1 ст.310 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)).

Действующим жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено право управляющей организации на односторонний отказ от исполнения договора управления.

По соглашению сторон расторжение договора возможно в любое время (п.1 ст.450 ГК РФ). При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п.1 ст.452 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что в рассматриваемой ситуации Ваша управляющая организация может :

— направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложение (оферту) о расторжении договора управления. Согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае должно выражаться в форме решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном порядке на общем собрании. На основании принятого решения общего собрания сторонами подписывается соглашение о расторжении договора управления (п.1 ст.452 ГК РФ, ч.1 ст. 162 ЖК РФ).

— направить собственникам уведомление (заявление) об отсутствии намерения продлевать договор управления на новый срок по истечении срока действия договора и прекращении действия договора по истечении срока его действия (ч.6.ст.162 ЖК РФ).

Такое уведомление должно направляться заблаговременно до окончания срока действия договора управления.

Обращаем Ваше внимание на необходимость соблюсти сроки и порядок для направления такого уведомления, предусмотренные договором управления многоквартирным домом.

Новости прокуратуры

Разъясняем законодательство: основания расторжения договоров управления многоквартирными домами

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Прокуратуры районов Курской области

Прокуратура Пристенского района

308024, Курская обл., г. Пристень, л. Горького, д. 56-А 8 (4722) 52-20-40, 52-52-84

+7 (4712) 52-15-25, деж. 51-29-33

305000, г. Курск, ул. Ленина, 21

Любое использование материалов сайта в сети интернет допустимо при условии указания имени автора и размещения гипертекстовой ссылки на источник заимствования

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

[2]

• организацию, ранее управлявшую домом;
• орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 3

В прошлом номере журнала мы уже затрагивали тему изменения и расторжения договора управления МКД в рамках статьи С.Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества» (на с. 46). Тогда эксперт выразил имеющиеся в профессиональном сообществе сомнения по поводу возможности применения к договору управления МКД общих положений ГК РФ в части его изменения и расторжения по требованию одной из сторон. Сегодня есть повод вернуться к данному разговору, поскольку Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) сформулировал определенную позицию на этот счет.

Размещено на сайте ВАС РФ 09.02.2012.

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ст. 450 — 453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

• управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
• договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).

Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

• системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
• договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
• применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 по делу N А45-11863/2010, от 02.03.2011 по делу N А46-4843/2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 по делу N А43-24051/2010.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной, и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 по делу N А33-12247/2010 арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС РФ

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС РФ дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем Постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 г. между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

• по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
• в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

В 2008 г. на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 г. новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 г. бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС РФ в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.

Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка, согласно позиции Президиума ВАС РФ, дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.

Президиум ВАС РФ также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.

Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС РФ сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС РФ кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

[1]

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

• управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
• договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

• системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
• договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
• применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N /2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

• по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
• в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

Прошлая редакция (Федеральный закон от 29.12.2006 N ) Действующая редакция (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

М. О. Денисова,
главный редактор журнала « хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No3, 2012
http://www.audar-press. ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 [email protected]

*(1) Размещено на сайте ВАС 09.02.2012.
*(2) Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).
*(3) Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 N /2010, от 02.03.2011 N /2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 N /2010.
*(4) Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N /11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Источники

1. 
   Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.
   
2. 
   Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.
   
3. 
   ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
   
4. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.