Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Отчет об оценке (земельный участок, Татарстан)

ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1200 кв.м., по состоянию на 20.02.2012 года, расположенный в республике Татарстан

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

1. Сведения об отчете

• Основные факты и выводы
• Задание на оценку
• Сведения об исполнителе
• Сведения об оценщике
• Сведения о заказчике
• Основание проведения оценки
• График проведения работ по оценке
• Дата проведения оценки
• Цель оценки
• Задача оценки
• Вид стоимости
• Дата составления и порядковый номер отчета
• Форма отчета
• Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке
• Сделанные допущения и ограничивающие условия
• Термины и определения

2. Сведения об объекте оценки

• Характеристика объекта оценки
• Оцениваемые права
• Обременения оцениваемых прав
• Анализ наиболее эффективного использования
• Краткое описание социально-экономического положения страны
• Краткая характеристика региона
• Краткий обзор рынка земельных участков республики Татарстан

3. Процесс оценки

3.1. Методология оценки

3.2. Обзор подходов

• Затратный подход
• Сравнительный подход
• Доходный подход

3.3. Оценка стоимости земельного участка

• Выбор подходов и методов оценки
• Сравнительный подход
• Выбор объектов аналогов
• Обоснование корректировок

3.4. Согласование результатов расчета

4. Итоговое заключение о стоимости

• Заявление о качестве
• Итоговое заключение о стоимости
• Использованные источники и литература

5. Список приложений

ГОТОВЫЕ РАБОТЫ ОТ «РЕПЕТИТОРА ОЦЕНЩИКА»

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Отчет об оценке (земельный участок, Татарстан)

ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1200 кв.м., по состоянию на 20.02.2012 года, расположенный в республике Татарстан

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

1. Сведения об отчете

• Основные факты и выводы
• Задание на оценку
• Сведения об исполнителе
• Сведения об оценщике
• Сведения о заказчике
• Основание проведения оценки
• График проведения работ по оценке
• Дата проведения оценки
• Цель оценки
• Задача оценки
• Вид стоимости
• Дата составления и порядковый номер отчета
• Форма отчета
• Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке
• Сделанные допущения и ограничивающие условия
• Термины и определения

2. Сведения об объекте оценки

• Характеристика объекта оценки
• Оцениваемые права
• Обременения оцениваемых прав
• Анализ наиболее эффективного использования
• Краткое описание социально-экономического положения страны
• Краткая характеристика региона
• Краткий обзор рынка земельных участков республики Татарстан

3. Процесс оценки

3.1. Методология оценки

3.2. Обзор подходов

• Затратный подход
• Сравнительный подход
• Доходный подход

3.3. Оценка стоимости земельного участка

• Выбор подходов и методов оценки
• Сравнительный подход
• Выбор объектов аналогов
• Обоснование корректировок

3.4. Согласование результатов расчета

4. Итоговое заключение о стоимости

• Заявление о качестве
• Итоговое заключение о стоимости
• Использованные источники и литература

5. Список приложений

ГОТОВЫЕ РАБОТЫ ОТ «РЕПЕТИТОРА ОЦЕНЩИКА»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 20 сентября 2010 года N 445

Документ возвращен без госрегистрации
Министерства юстиции Российской Федерации
Письмо Минюста России от 28.10.2010 N 01/22190-ДК

Об утверждении Методических указаний по государственной
кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 16, ст. 1709; 2006, № 16, ст. 1744; № 52, ст. 5587; 2007, № 39, ст. 4668), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Минэкономразвития России
от 20 сентября 2010 г. N 445

[1]

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

I. Общие положения

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее – Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 16, ст. 1709; 2006, № 16, ст. 1744; № 52, ст. 5587; 2007, № 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

2.2.7. Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

2.3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний.

2.3.1. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний.

2.4.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

• группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;
• определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;
• определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка;
• расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

2.4.2. Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

• определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;
• описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;
• объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

2.4.3. Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего
в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

2.4.4. Определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4.5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

2.4.6. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

2.5. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.3 настоящих Методических указаний.

2.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний.

2.7. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанного в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, указанные в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Виды кадастровых оценок земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и других

Классификация различных типов земель очень широка и включает в себя не только назначение, но и юридическую форму организаций, которые этими территориями владеют.

Для каждого типа предусмотрены свои нормы и методы оценки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Виды кадастровых оценок

Для коллективных садов

Нормы кадастровой оценки садоводческих объединений регулируются приказом Росземкадастра от 26.08.2002 №307.

Коллективный сад является устаревшей формой названия для юридических лиц, назначением которых является удовлетворение общей потребности членов в дачной земле.

Сегодня так иногда называют дачные и садоводческие кооперативы. Также современной альтернативой коллективных садов можно назвать садоводческие товарищества. Их земли проходят кадастровую оценку по специфическим правилам.

Оценка земель коллективных садов начинается с кластеризации. Это операция, в ходе которой комиссия по оценке группирует похожие между собой участки.

Перечень факторов, по которому группируются участки, составляется на усмотрение оценщиков. Обычно это продуктивность земли и ее техническое состояние.

После составления списка ключевых факторов классификации участков экспертами выясняется, какими свойствами должен обладать идеальный участок из каждой юридической формы объединений.

Под идеальным участком здесь понимают тот, который обладает усредненными качествами.

Каждая его характеристика должна быть максимально приближена к типичной в данном кластере участков.

Такой участок может быть гипотетической абстрактной моделью или реально существующим. Дальнейшие операции по оценке будут проводить именно с участками, которые признаны эталонными.

Каждый кластер садоводческих объединений получает индивидуальную оценку средней стоимости от экспертов путем вычисления средней удельной стоимости эталонного участка.

Когда полученных сведений о данном типе участка станет достаточно, т.е когда количество известных фактов о рыночных операциях с подобными участками станет большим, чем количество факторов классификации, начинается присвоение кластерам определенной стоимости.

Если нет данных о продажах объектов из кластера, эксперты будут смотреть на арендные ставки за эту землю.

Эксперты должны посчитать, какой потенциальный доход за определенный отрезок времени может принести имущество из того или иного кластера. После расчетов в ход идет коэффициент капитализации, с помощью которого сумма доходов превращается в стоимость участка.

После того, как все эталонные участки прошли процедуру выяснения своей стоимости, выясняется кадастровая стоимость индивидуальных и общих участков в садоводческом объединении. Делается это путем умножения их площади на показатель цены эталонного участка.

Оценка участка под закладку сада

Если участок еще не проходил кадастровую оценку, и его межевание было проведено только недавно, то правила оценки будут зависеть от того, где он будет находиться, коллективный ли это сад или индивидуальный.

В большинстве случаев для дачных объединений будут применяться те же правила, что и для обычной оценки садоводческих земель.

Для сельхозназначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения схож с предыдущим.

Существует шесть групп земель сельскохозяйственного назначения:

Проводя оценку в своем регионе, группа экспертов распределяет земли в соответствии с этой классификацией по кластерам.

Для каждой группы, так же как и в случае с коллективными садами, определяются параметры идеального объекта.

Вычисляется параметр его удельной стоимости, исходя из данных о продуктивности использования участков по назначению.

Для населенных пунктов

Объектом оценки являются урбанизированные участки внутри городских пунктов, имеющих культурно-бытовое и рекреационное назначение.

Оценка таких земель регулируется следующими принципами:

• единство методов для каждого региона России;
• учет опыта всех государственных служб, которые проводили свою оценку участка;
• использование единой автоматизированной системы кадастрового учета;
• учет при оценке всех факторов, которые влияют на стоимость объекта;
• при кадастровой экспертизе должны использоваться только достоверные данные из надежных источников. На их основе должны получаться аргументированные выводы;
• выводы кадастровой экспертизы должны быть легко читаемы и универсальны для каждого объекта из кластера.

Если при определении кадастровой стоимости садоводств и сельхоз.угодий большую роль играет плодородие земель и возможная рента с них, то для земель населенных пунктов сперва проводится их классификация в соответствии с назначением.

Выясняется, какие из них обладают ограничениями по строительству(например, земли федерального значения).

Также большое значение имеет уровень развитости на оцениваемой территории бытовой инфраструктуры.

Результаты оценивания земель населенных пунктов

Результаты объявляются после подсчета средних данных по сделкам с участками из соответствующих кластеров недвижимости. Они распространяются на всю недвижимость в рамках данной группы объектов, а определить кадастровую стоимость земли можно, умножив ее площадь на выданный результат.

При резком обрушении рынка недвижимости или массовом несогласии собственников с результатами оценки возможно повторное проведение кадастровой экспертизы. В противном случае ее результаты будут действовать 5 лет.

Для земельных участков промышленности

Существуют следующие группы внутри земель промышленного назначения, используемые при проведении экспертиз:

1. объекты, на которых располагаются постройки космической инфраструктуры, а также аэропорты, места для утилизации радиоактивных отходов и электростанции.
2. Железнодорожная инфраструктура в собственности у физических и юридических лиц, а также административные и производственные здания.
3. Территории рядом с автомобильными дорогами в собственности у граждан и юр.лиц.
4. Территории для разработки и добычи полезных ископаемых, также участки для размещения железных и автомобильных дорог. В эту группу вносят территории, на которых располагаются линии электропередач.
5. Земли, предназначенные для расположения на них ключевых узлов сообщения, в том числе зданий портов, вокзалов, предприятий эксплуатации линий электропередач, радиостанций.
6. Территории государственного значения, на которых должны располагаться военные объекты и особо ценное имущество.

Оценка состояния лесного участка

Такие экспертизы обычно не проводятся государственной кадастровой службой. Лесные территории запрещено продавать, они принадлежат государству и могут быть переданы только во временное пользование по договору аренды.

Чтобы определить состояние лесного участка, используется метод выяснения максимальной лесной ренты. Определяется, какой максимальный доход может принести территория в текущем состоянии. На основе этих данных, используя коэффициент капитализации, определяют цену.

Подведем итоги. Правила экспертизы земель специфического назначения схожи между собой. Распространенный метод – выяснение максимального дохода, в случае с оценкой населенных пунктов используют среднюю рыночную стоимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка?

Оценка земли проводится в соответствии со статьей 66 ЗК. На сегодняшний день это наиболее востребованная услуга. Она совершается как в интересах граждан, так и организаций при проведении сделок с землей или разрешения спорных вопросов в судебных инстанциях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Что такое отчет об оценке земли?

Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

• для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
• для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
• для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
• для раздела имущества при разводе;
• при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
• при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

Кто составляет?

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

Стоимость процедуры

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

Описание отчета

В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

[2]

В отчет должны быть включены следующие разделы:

1 раздел. Общие сведения, факты и выводы. В нем указывается, на основании какого документа производится работа, дается общая информация об объекте:

1. категория земельного участка (например, земли населенного пункта);
2. для чего используется (для мастерской);
3. точный адрес;
4. площадь.

Предоставляются результаты оценки и итоговая сумма. Указываются ограничения и допущения в полученном результате. Например:

Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.
2 раздел. Представляет задание на оценку. В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например:

Определение рыночной стоимости для предоставления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене.

[3]

В этом же разделе расписываются сведения о заказчике и об оценщике.

3 раздел. Включает в себя перечисление применяемых стандартов для проведения работ с указанием ссылок на нормативные акты и законы.

4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:

1. имущественные права;
2. физические свойства;
3. характеристика месторасположения.

5 раздел. Проведение анализа рынка. В нем дается описание региона, где располагается земельный участок, анализируется экономическая и социальная обстановка.

6 раздел. Включает описательный процесс по выбору метода оценивания стоимости земельного участка. Дается обоснование в эффективности использования того или иного способа.

К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые были использованы для расчета.

Оценка сервитута

Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
На это влияют следующие факторы:

• расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
• расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

• базовая величина убытков = стоимость по рыночной цене 1 м²*площадь отчуждаемой земли*количество лет установления обременения.
• Величина упущенной выгоды будет определяться как разница при сдаче земельного участка без учета обременения и с учетом сервитута.
• Реальный ущерб высчитывается между рыночной ценой участка без установления сервитута и с обременением.
• Сложив все рассчитанные величины, получается сумма, которую владелец участка должен получить. Далее обговариваются условия оплаты, и устанавливается периодичность выплат и размер.

Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
3. описание методов определения стоимости сервитута;
4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
5. результирующая часть.

К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

Оценка аренды земельного участка

Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

• указывается ближайшая инфраструктура, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в данном регионе;
• от физических характеристик участка;
• его юридического статуса.

Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

Заключение

Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения

Согласно статистике именно сельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения.

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными цена­ми каждого имущественного комплекса, необходимость само­стоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.
Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений. В противном случае может получиться отрицательная величина.

Оценка стоимости права аренды земель сельхоз назначения.

М.: Интерреклама, 2003. — 704 с. — ISBN: 5-8137-0098-6. Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем систематизировано большое количество научно-практических материалов, рассмотрены особенности…
Россия, с ее многообразием климатических зон, почв, ландшафтных характеристик является страной, пригодной для успешного ведения сельского хозяйства. Бескрайние просторы с преобладанием равнинной поверхности способствуют развитию сельскохозяйственных отраслей. В таких условиях активно развивается рынок сельскохозяйственных земель и растет число сделок по аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства.

Нормативно профессиональная оценка в Украине регламентируется 2-мя Законами, НСО, Методиками КМУ, приказами ФГИУ и профильных министерств (в т.ч. Госагентство по земле).

Землям сельскохозяйственного назначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Дифференцированная оценка рыночной стои­мости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определе­ния размеров арендной платы.

В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка. Сегодня вы узнаете: Что влияет на стоимость земли; Когда может понадобиться оценка участка; Из каких этапов состоит процедура оценки земли. Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она…

Земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения. Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно влиять на его стоимость.

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.

Говоря про стоимость с/х земли в Украине в основном подразумевается стоимость комплекса прав временного пользования по договору аренды и право приоритетного выкупа в будущем. И даже более того – в реальных сделках в украинских условиях, рыночная стоимость с/х земли часто составляет стоимость бизнеса (корпоративных прав) юридического лица — владельца земельного банка.

Рынок загородной недвижимости находится на стадии развития, спрос на землю непрерывно растёт, как и цены. В связи с постоянными изменениями стоимости земельных участков определить актуальную цену на них сложно, поэтому услуга «оценка земли» в наше время весьма востребована.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству се самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение – производство сельскохозяйственной продукции. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Пособие. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2012. – 82 с. Данный практикум составлен в соответствии с учебником «Оценка недвижимости» (авторы Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова и др. – М., 2011). Содержит типовые задачи и задачи для самостоятельного решения по основным темам курса «Теория и практика оценки недвижимости», читаемого для магистрантов программы «Оценка бизнеса и оценочная… Учебное пособие. — М.: РИО МАОК, 2006. — 400 с. Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов — одно из самых сложных направлений оценочной деятельности. В связи с этим в книге применительно к отечественным условиям рассматривается широкий круг вопросов, касающихся проблемы идентификации, правовой охраны и передачи интеллектуальной собственности,…

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно – исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Т.е. такая стоимость отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка.
Под земельным участком в настоящее время понимают определённую часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Оценка аренды земельного участка

Оценка земель сельскохозяйственного назначения — это определение рыночной стоимости или стоимости права аренды земельного участка.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости. СПб.: СтройИздат СЗ, 2010. — 330 с.: ил. ISBN 978-5-91956-009-8 Настоящее издание — первое оригинальное учебно-практическое пособие по оценке устаревания и наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимого имущества. Рассмотрены вопросы взаимосвязи устаревания и принципа НЭИ. Особое внимание уделено схеме взаимодействия анализа НЭИ с оценочными подходами через устранимое…

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Учебник. — Москва: Финансы и статистика, 2009. — 736 с. Рассматриваются основные понятия оценки, регулирование оценочной деятельности, временная оценка денежных потоков, необходимая информация и методы оценки бизнеса, особенности оценки при реструктуризации, инвестировании, ликвидации предприятий, определении стоимости земельного участка, банка и т.д. Анализируется мировая…
Её величина зависит от многих факторов: экономической ситуации рынка, спроса на земельные участки в данное время, месторасположения, наличия и близости коммуникаций, дороги, леса, водоёма.
Современный рынок сельскохозяйственной земли стремительно развивается. В таких условиях оценка земли становится востребованной процедурой, поскольку без информации о рыночной стоимости земли невозможно эффективно проводить сделки, связанные с земельным участком. Об особенностях оценки земель в Украине Инфоиндустрии рассказал ведущий оценщик Международной компании «Соломон-групп» Нефёдов Олег.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни эко­номические интересы владельца имущества, ни ожидания пред­полагаемого инвестора.
Любой участок земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Независимая оценка частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.
Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества.

Источники

1. 
   Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
   
2. 
   Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.
   
3. 
   Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.