Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Общее имущество в МКД и нежилые помещения на первом этаже

Добрый день, ситуация сложная, поэтому прошу ответить максимально подробно со ссылками на законодательство. Ситуация в следующем: Я являюсь собственником нежилого помещения в МКД. Данное нежилое помещение располагается на первом этаже МКД и проектировалось как таковое на этапе строительства МКД.

Рядом с моим помещением находятся нежилые помещения(магазины) принадлежащие другим собственникам. Между всеми помещениями располагается коридор. Т.е. изначально покупатели заходят в коридор, далее проходят в нужное им нежилое помещение.

МКД находится на управлении в управляющей комппании.

Следуя логике УК т.к. нежилое помещение является частью МКД мы должны оплачивать все расходы, приходящиеся на часть общего имущества МКД (освещение лестничных пролетов, облуживание лифтов, уборка придомовой территории).

Кроме того, опять же следуя логике УК, коридор, который находится около моего нежилого помещения хоть и находится внутри МКД, но не входит в состав общего имущества МКД, т.к. жильцы не пользуются им. Соответственно УК заставляет заключать отдельный договор на оказание услуг по обслуживанию данного коридора (освещение, уборка и т.д.). Такая же история и с парапетом, через который люди заходят в магазины.

Также УК отказывается включать в состав общего имущества электроузел и теплоузел, которые находятся в подвале этого здания.

Также УК отказывается включать в состав общего имущества и территорию, которая находится перед магазинами, и производит её уборку за отдельную плату.

В итоге, получается такая ситуация, что мы двоекратно уплачиваем коммунальные платежи — один раз за содержание общего имущества МКД, второй раз за содержание «своего» общего имущества, которое находится в доме, но не используется жильцами ( в принципе также как и мы не используем подъезды дома и лестничные клетки).

ПРошу прояснить данную ситуацию, кто прав в таком случае? Как заставить УК пересмотреть свои взгляды и либо включить наши(всех собственников магазинов на первом этаже) общие площади в состав общего имущества МКД, либо убрать у нас из расчетов плату за содержание общего имущества дома и брать плату только за содержание наших помещений с коридором и прилегающей территорией.

Ответы юристов ( 5 )

Здравствуйте, Игорь!

Сам закон относит коридоры и пр. к общему имуществу МКД, если они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

…
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

Это всё понятно и им тысячу раз говорилось об этом. Только ответ простой: ваш коридор не обслуживает квартиры, а поэтому не может являться общим имуществом МКД (т.к. обслуживает «не более одного помещения», а одно помещение. Та же история и с тепловым и электроузлом, хоть и находятся в подвале, но обслуживает только ваше нежилое помещение и нежилые помещения которые находятся рядом с вашим.

И основной вопрос: как заставить УК пересмотреть свои взгляды. Я на данный момент не вижу оснований для обращения в суд, предмета иска как такового нет.

Говорят не хотите заключать с нами дополинтельный договор не заключайте, но убирайте сами, промывайте свои стояк сами, обслуживайте ваш электросчиток сами. Кроме того, если не предоставите нам документ что обслуживание проводилось сертифицированной организацией мы вам тепло и свет не дадим

• 9,8 рейтинг
• 7126 отзывов эксперт

Соответственно УК заставляет заключать отдельный договор на оказание услуг по обслуживанию данного коридора (освещение, уборка и т.д.). Такая же история и с парапетом, через который люди заходят в магазины. Также УК отказывается включать в состав общего имущества электроузел и теплоузел, которые находятся в подвале этого здания.

Игорь, добрый день! Пользуются/непользуются это не верный подход. Важно что все таки с этим коридором по документам, да и в любом случае коридором пользуются собственники помещений в мкд, по такой же логики можно на содержание подъезда или лестничной клетки собирать только с тех, кто там живет что конечно же не соответствует требованиям законодательства

Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки)…

при этом, согласно п.3,4 тех же правил

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

т.е. в первую очередь надо искходит из сведений в ЕГРН и иных документов, если по ним данный коридор и придомовая территория относится к общедомовому имуществуто расходы на его содержание и обслуживание должны учитываться в общем «котле» а вы как собственники несете расходы на их содержание в общем порядке пропорционально площади помещений в собственности

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22
«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»

12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Отсюда следует, что не имеет правового значения сам факт пользования тем или иным общим имуществом. За него надо платить в любом случае.

Вопрос весь в отнесении помещений (коридора) и оборудования к общему имуществу. Поскольку коридор не является по документам частью Вашего помещения и может быть использован жильцами верхних этажей, чтобы попасть в ваш магазин, значит, его следует отнести к общему имуществу. Важно доказать то, что коридор и оборудование, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Следует посмотреть техпаспорт на МКД.

За что должен платить собственник нежилого помещения в МКД?

Тарифы Управляющей Компании

За что должен платить собственник нежилого помещения с отдельным входом в многоквартирном ж/доме по договору с УПР.КОМПАНИЕЙ на оказан.услуг по сод и рем. общ.имущества.Как сделать расчет?

Вопрос относится к городу г.Кингисепп

Согласно пункту 1 [K=6;P=290;T=статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылка] (далее – ГК РФ) и пункту 1 [K=8;P=36;T=статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации] (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании [K=6;P=210;T=статьи 210 ГК РФ] собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено [K=6;P=249;T=статьей 249 ГК РФ], каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 [K=8;P=158;T=статьи 158 ЖК РФ], собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

С учет изложенного, по строке «содержание и ремонт» вы платить обязаны, в соответствии с тарифом, установленным на общем собрании собственников МКД. В том случае, если у Вас с ресурсоснабжающими организациями (тепло-, электро-), с организацией осуществляющей вывоз ТБО и пр., заключены прямые договоры, то, соответственно, осуществлять выплаты за данные услуги в УК, вы не должны.

Порядок использования придомовой территории собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме

Зачастую у собственников помещений в жилом доме возникают конфликты относительно порядка совместного пользования общей территорией. В особенности остро, как правило, такой вопрос стоит для собственников нежилых помещений, а также новоселов. Двор нередко оказывается закрыт шлагбаумом или воротами, а все парковочные места на придомовой территории – распределены между «старожилами».

Каким образом решить проблему и получить доступ к проезду во двор и парковке?

Прежде всего, необходимо понимать механизм правового взаимодействия между жильцами многоквартирного дома, а также порядок пользования территорией, прилегающей к дому. Для этого разберем вопросы:

1. Каким образом формируется земельный участок под домом и как оформляются права на него жильцами дома?

При этом формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п.4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

[1]

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.

Учитывая всё вышеперечисленное, можно говорить о том, что даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).

2. Каким образом определяется порядок пользования придомовой территорией, законно ли ограничение доступа к придомовой территории (установка ворот, шлагбаума)?

Полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме закон относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых). К компетенции общего собрания также относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп.2 п.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Правоотношения, связанные с установкой ограждений на придомовых территориях многоквартирных домов в городе Москве и их демонтажем, урегулированы Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве» (Порядок), в соответствии с пунктами 4, 7 которого установка ограждающих устройств осуществляется на основании принятых на общих собраниях решений собственников помещений всех таких многоквартирных домов с последующим согласованием Советом депутатов муниципального округа, на территории которого планируется размещение соответствующего ограждающего устройства.

Таким образом, установку ворот (ограждающего устройства) при въезде на территорию двора жилого дома необходимо осуществлять на основании общих собраний собственников и согласовывать с Советом депутатов муниципального округа.

3. Правомерно ли ограничение прав собственников нежилых помещений, а также новых собственников недвижимости (новоселов) на использование придомовой территории по сравнению с правами собственников жилья; каков порядок определения порядка использования придомовой территории?

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, при определении прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме закон не делает никакого разделения между правами лиц, владеющих на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями, а также не различает права собственников в зависимости от длительности владения ими недвижимостью. Доступ на придомовую территорию также должен осуществляться с учетом обеспечения баланса интересов собственников жилых и нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 6, 11 Постановления Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП «О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве», въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Установка и содержание ограждающих устройств осуществляется за счет собственных средств собственников помещений в многоквартирном доме. Соответствующую информацию об утверждении общим собранием собственников соответствующего Порядка использования придомовой территории можно запросить в Управляющей компании и у Председателя Совета дома. Существует возможность оспорить соответствующие решения общего собрания собственников помещений в доме в судебном порядке (перспективы такого обжалования необходимо определять с учетом сроков исковой давности, в зависимости от времени принятия соответствующего решения).

4. Каков порядок получения отчетности об использовании денежных средств на эксплуатацию ворот (содержание охраны)?

Для получения информации по основаниям и порядку использования придомовой территории необходимо обратиться с письмом в товарищество собственников (ТСЖ) либо в Управляющую компанию (в зависимости от того кто является управляющей организацией) за разъяснением вопросов и для получения копий определенных документов. Письмо должно содержать следующие пункты:

• на каком основании (на праве собственности или праве аренды) собственниками помещений в доме осуществляется использование придомовой территории;
• предоставить копии документов, подтверждающих права собственников помещений в доме на земельный участок придомовой территории (договор аренды с множественностью лиц, иной документ о предоставлении земельного участка, удостоверяющий права на земельный участок);
• на каком основании была осуществлена установка ворот(ограждения, шлагбаума), ограничивающих въезд на придомовую территорию дома;
• предоставить заверенную копию протокола Общего собрания собственников Дома, на котором было принято решение об установке указанных ворот (ограничении доступа на придомовую территорию дома);
• предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома, устанавливающих порядок пользования придомовой территорией со стороны собственников жилых и нежилых помещений в Доме;
• предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома относительно установления размера платы за обслуживание таких ворот и содержание охраны, уплачиваемой собственниками помещений в Доме.

В соответствии с положениями пункта 3 Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», Управляющая организация обязана предоставлять по запросам собственника, в том числе, следующую информацию:

Таким образом, информация о расходах на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна предоставляться Управляющей организацией по запросу собственника.

[2]

В случае если расходы по содержанию ворот (охраны, ограждения, шлагбаума) не подлежат сбору через Управляющую организацию, а собираются непосредственно Советом дома, размер таких расходов должен быть установлен решением Общего собрания.

Собрав всю необходимую информацию, собственник нежилого помещения сам либо с дополнительной юридической помощью может решить свои вопросы в зависимости от собранных им данных путем переговоров с представителями жильцов либо, в случае недоговоренности, судебным порядком.

Юридические консультации

Если вы попали в подобную ситуацию, вы можете задать вопрос или обратиться за помощью к специалистам нашей компании

Энциклопедия решений. Отношения управляющей организации с собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме

Отношения управляющей организации с собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — собственники) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (далее — общее имущество).

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией отношения между собственниками и управляющей организацией регулируются договором управления, по условиям которого управляющая организация отвечает перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161, ч.ч. 2, 4 ст. 162 ЖК РФ). Отсутствие договорных отношений с управляющей организацией не освобождает этих собственников от несения бремени расходов по содержанию общего имущества (см. постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, определение ВАС РФ от 16.03.2010 N ВАС-2225/10, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 N Ф04-3601/12).

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, которым управляет управляющая организация, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 данной статьи, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений этой управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Если собственниками не принято решение об установлении размера указанной платы, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Плата за содержание жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (из расчета на 1 кв. м площади помещения) (см. постановление президиума Саратовского областного суда от 28.03.2011 N 44-Г-5/11, письмо Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14).

В случае отказа собственников нежилых помещений нести расходы на содержание общего имущества или при несвоевременном или неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к ним могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (см. постановления Четвертого ААС от 28.01.2016 N 04АП-7466/15, Шестого ААС от 20.09.2016 N 06АП-4205/16).

[3]

Деятельность управляющей организации по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 12 Ноя 2014 — 11:40 пользователем Ольга

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал , что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения . Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Права собственника нежилого помещения в МКД

Добрый день! ЮЛ является собственником подвального помещения. Данное помещение было перепланировано, устроен отдельный вход и 2 окна, что не соответствует проекту. ЮЛ оплачивает услуги по содержанию. Вправе ли ТСЖ требовать от ЮЛ устранить нарушения, возникшие в процессе обустройства входа и окон? А именно: восстановить гидроизоляцию, фасадное покрытие и тд. Спасибо

Ответы юристов ( 1 )

Полагаю что требования тСЖ правомерны, поскольку работы по перепланировке производились с общедомовым имуществом. Если ТСЖ подаст в суд то он наверняка прийдет к выводу, что в результате реализации данного проекта произошли изменения в общем имуществе дома, что невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в нем. (прочтите к примеру это решение Постановление ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012 (на сайте арбитражного суда)

Проведите собрание собственников (членов) в ТСЖ и поставьте вопрос об утверждении вашей перепланировки

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

– Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники

1. 
   Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
   
2. 
   Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
   
3. 
   Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
   
4. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.
   
5. ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.