Правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями

Узнайте, как управлять управляющей компанией в сфере ЖКХ – принципы создания успешной организации

На первый взгляд может показаться, что управление многоквартирным домом является очень прибыльной сферой бизнеса. Многие управляющие компании, заняв свою нишу в сфере ЖКХ, работают на протяжении долгих лет и вполне успешно.

Но так ли это легко управлять УК и получать от ее деятельности доход?

Далее мы поговорим о том, каким образом УК осуществляет управление многоквартирными домами — с какими организациями она сотрудничает и на каких принципах необходимо строить отношения с жильцами МКД?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Управление МКД — что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. Ее выбирают на собрании собственников жилья, после чего с УК подписывается договор.

На основании договора управляющая компания выполняет ряд функций:

1. Заключает и исполняет договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.
2. Собирает оплату для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд и контролирует этот денежный поток.
3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.

Как УК осуществляет управление?

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. В этом случае компания выступает в качестве собственника вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму.

Для осуществления своих целей, УК должна предпринимать следующие шаги:

1. Составлять план, в котором фиксируются все доходы и расходы — это облегчает контроль бюджета дома. В плане также фиксируют основные направления, по которым возможно развитие объекта.
2. Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности. Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одной из главных функций управляющей компании является обеспечение жильцов коммунальными услугами. Соответственно, в процессе этой деятельности у УК возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Управляющая компания покупает у РСО необходимые ресурсы и поставляет их жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, УК имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

Договор на управление многоквартирным домом

Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление МКД с управляющей организацией.

Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.

Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.

По условиям составленного договора, управляющая компания обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

• описание общего имущества дома и его адрес;
• список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
• стоимость этих услуг и работ, цена договора;
• порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.

Просмотрев видео, вы узнаете про все нюансы заключения договора управления многоквартирным домом:

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов.

Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

На начальном этапе создания УК необходимо быть готовыми к следующим расходам:

1. Бизнес-план — в среднем он обходится в 5 тысяч долларов.
2. Регистрация предприятия — это обойдётся в 300 долларов.
3. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
4. Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год.
5. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц.
6. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов.

И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере.

Директор УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий.

Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, могут помочь застройщики. Они отдают под управление управляющим компаниям многоквартирные дома.

Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц.

Если на второй год не удастся взять другие дома, а под управлением останутся всего лишь первые 5, компанию можно считать убыточной.

Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает вложенные средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Поскольку деятельность управляющей компании это бизнес, у неё есть свои клиенты.

Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием. В условиях конкуренции, клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется.

Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за услуги?

Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре.

В целом цена работы УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее.

Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку не все управляющие компании стремятся точно высчитывать размер услуг. Некоторые УК и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

Наши эксперты в специальных статьях также рассказывают о:

Заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Особенности, правила и обязанности УК по обслуживанию МКД

Жильцы любого МКД платят за электричество, отопление, воду и многие другие моменты, однако часть денежных средств уходит на то, чтобы содержать жилье. Этот и другие нормы регламентированы статьями ЖК России.

Помимо ремонта, обслуживания и содержания домового имущества, в услуги каждой зарегистрированной УК также входит аварийное обслуживание МКД.

Что входит в аварийное обслуживание многоквартирного дома

Если есть договор с УК (или управляющей компанией), то можно увидеть, что обязанности управляющей компании заключаются в следующем:

Периодическое проведение осмотров всего имеющегося общедомового имущества. Проводится этот осмотр силами квалифицированных специалистов. Специалистами в данном случае являются контролирующие инстанции и ведомства, главная обязанность которых – ответ за соблюдение достаточного уровня безопасности проживания граждан в здании;

Проверка исправности и качества работающих приборов освещения в местах и на участках общего пользования. Таковыми местами являются подъезды, помещения с общим доступом для собственников;

[3]

Проведение мероприятий, направленных на уборку территорий общего пользования, включая также дезинфекционные процедуры в лифтах, подъездах и других помещениях со свободным доступом. Сюда входят и обязанности, направленные на поддерживание чистоты и ее наведения на придомовых территориях;

Обеспечение поддержки в помещениях общего доступа норматива влажности, включая также контроль за тем, чтобы не только влажность, но температура воздуха находились в допустимых нормах;

Проверка пожарной безопасности в МКД, а также проверка соответствия помещений этим требованиям. Также сюда входят и данные по пожарной безопасности;

Вывоз мусора и отходов, которые скапливаются на территории МКД и возле здания. Чаще всего речь идет об отходах человеческой жизнедеятельности;

Проведение регулярных работ по сезонам. Это работы управляющих компаний по благоустройству. Это внешний вид здания, уход за насаждениями и газонов двора;

Проведение и правила ремонта МКД.

Все эти работы должны оплачивать собственники помещений. Этот взнос стал частью оплаты ЖКУ. Аварийное обслуживание многоквартирного дома не финансируется за счет бюджета и не проводится за счет безвозмездного начала.

В ЖК России перечислены все услуги, попадающие под обслуживание МДК в России. К ним также относится такой комплекс работ, как аварийно-диспетчерское обслуживание.

Особенности аварийно-диспетчерского обслуживания МКД

Аварийная ситуация в доме – это определенное стечение обстоятельств, в ходе которых был поврежден один из фрагментов сетей инженерного значения. К примеру, если появились основные проблемы системы водоснабжения в доме, была повреждена канализация или была нарушена отопительная система. В общем, причины аварийных ситуаций в доме могут быть самыми разными.

Любые повреждения становится аварийными лишь в тех случаях, когда они превращаются в угрозу для человеческого здоровья и безопасности граждан, а также для их личного имущества или имущества организаций, находящихся в здании.

Аварийно-диспетчерское обслуживание дома направлено на то, что не только устранять, но и предотвращать аварии в МКД. А причин аварии может быть несколько:

Повреждение основных коммуникаций из-за сильных механических воздействий извне (к примеру, удары);

Выход из строя одной или нескольких деталей в системе коммуникаций. И причин может быть множество, начиная от выхода из строя и заканчивая плохим монтажом;

Один или несколько гидравлических ударов или же сильное давление в общей системе;

Непроведение периодических обязательных мероприятий по осмотру основных систем поддержки здания.

Если качество аварийного обслуживания зданий находится на должном уровне, то большинство аварий можно избежать путем проведения профилактических мер. Что же касается экстренного варианта обслуживания МКД, то он нежелателен, ведь проведение аварийных работ и восстановление элементов системы обеспечения связаны с большими расходами.

Для того, чтобы собственники знали, как, куда и в какое время они могут обращаться на случай аварии, необходимо довести до них контактные данные. Это адреса аварийно-диспетчерской службы и телефоны, а также другие данные. Чаще всего эту информацию размещают в объявлениях в подъездах. Также можно сделать это, указав телефон в квитанции об оплате.

Стоимость аварийного обслуживания дома

Для того, чтобы у собственников не было причин проводить суд с управляющими компаниями в России, важно прописывать в обслуживающих договорах условия обслуживания, а также заключать соглашения по аварийному обслуживанию зданий. В противном же случае могут появиться проблемы, связанные с устранением неполадок.

Вот главные типы услуг аварийно-диспетчерских служб, которые предлагают компании, обслуживающие дома:

1. Обслуживание центрального отопления.

В рамках этой услуги необходимо проводить своевременные профилактически работы, направленные на обслуживание и предотвращение аварий системы центрального отопления, которые могут стать причиной необратимых последствий. Управляющие компании должны устранять поломку системы отопления, проводить сварочные работы и производить замену трубопровода;

2. Обслуживание водоснабжения.

При неполадках в системе водоснабжения многоквартирного дома минимально возможный ущерб – это отсутствие воды, а максимально возможный – это затопление одной или нескольких квартир. Спектр услуг в данном случае – это устранение неисправностей системы водоснабжения, а также устранение последствий от аварий;

3. Обслуживание системы канализации.

Обо всех проблемах и возможных неисправностях, которые связаны с системой канализации, проживающие в доме, узнают по запаху. При этом неприятный запах может распространяться как на подъезд и подобные помещения, но также и на квартиры. Это, в свою очередь, связано с плохим самочувствием и другими проблемами у жильцов дома. Комплекс услуг по устранению проблем с канализацией – откачка воды, ликвидация засоров и другие мероприятия;

4. Обслуживание электрических сетей.

Сбои в электроэнергии в здании могут быть вызваны самыми разными неполадками в электрических сетях. Эти неполадки может спровоцировать пожар или другие мероприятия. Проведение ремонта в данном случае заключается в обновлении проводки и других мероприятиях.

Если в договорах и соглашениях на аварийное обслуживание многоквартирного дома указана самая низкая цена услуг, это говорит о том, что проблемы не будут решаться полностью. Кроме того, сотрудники управляющей компании или будут выполнять свои работы некачественно, или приезжать неограниченное количество раз для решения одной и той же проблемы.

Что же касается квалифицированных специалистов, то они занимаются устранением проблем полностью и за один или несколько приездов. Конечно, стоимость коммунальных услуг при этом будет больше, но эта повышенная стоимость аргументируется качеством выполняемых работ.

Правила проживания и содержания общего имущества

Настоящие правила разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Кодексом РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г №195 ФЗ, Федеральным законом от 30.03 1999г.,№52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г.№25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г.,№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г.№170,Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307, Правилами пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от18.06.2003г.№313.

Общие положения

1.1. Целью Правил является:

— обеспечение безопасности проживания в доме;

— создание благоприятной атмосферы для проживания;

— сохранение окружающей среды;

— соблюдение общественного порядка;

— развитие и сохранение добрососедских отношений.

Правила призваны способствовать уважению и пониманию между соседями, необходимым для благополучного совместного проживания в многоквартирном доме.

Управляющая компания во исполнение требований Кодекса РФ об административных правонарушениях, в праве обратиться, в зависимости от характера нарушения, в комиссию по делам несовершеннолетних и защите их прав, федеральные органы исполнительной власти, структурные подразделения и территориальные органы, административные комиссии и иные органы.

Соблюдение мер пожарной безопасности.

2.1. Пользование проживающими в доме жилыми и нежилыми помещениями, а также помещениями общего пользования осуществляется с учетом требований пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003г. №313.

Противопожарные предписания обязательны для всех проживающих в доме

2.2. Проживающие в доме при обнаружении пожара (возгорания) как внутри помещения, так и за его пределами должны немедленно сообщать об этом на УК ,

2.3. Спасательное и противопожарное оборудование должно быть в исправном рабочем состоянии. Спасательное и противопожарное оборудование запрещено портить или применять не по назначению. Виновник порчи оборудования обязан возместить причиненный ущерб.

2.4. Запрещено хранить в квартирах и в подвальных помещениях взрывоопасные , легковоспламеняющиеся и горючие вещества, а также выставлять их на лестничные площадки.

2.5. Запрещается курить в подъездах ( в лифте, на лестничных площадках) и подвалах, сбрасывать пепел и окурки из окон, с балконов (лоджий) на улицу и лестничные проемы. Запрещается выбрасывать непотушенные окурки в мусоропровод.

2.6. Лестничные площадки и лестничные проемы, коридоры, тамбуры, проходы должны быть свободными для возможной эвакуации в случае пожара, стихийного бедствия или аварийной ситуации.

2.7.Запрещено складировать в помещениях общего пользования громоздкие предметы (старую мебель, велосипеды, детские коляски, а также крупногабаритный мусор, строительные материалы и т. п.)

2.8. Пути подъезда для пожарных и спасательных транспортных средств должны быть всегда свободными.

2.9. С целью соблюдения безопасности передвижения работники УК «СПК» вправе в случае захламления проходов и подъездных путей очистить их без специального напоминания и за счет виновников. Претензии владельцев оставленных вещей и предметов на возмещение ущерба не принимаются.

3. Меры безопасности проживания в доме

3.1. Содержание жилых и нежилых помещений, а также помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, должно обеспечивать безопасные условия проживания и отвечать нормам, установленными Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01 2006г. №25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от13.08.2006г.№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170.

3.2. Проживающие в доме должны заботиться о том, чтобы доступ в подъезды, подвал, технический этаж, кровлю и др. дома для посторонних лиц был недоступен.

Входные двери в подъезд, оснащенные автоматическими запирающими устройствами, должны быть заперты.

3.3. Окна на лестничных клетках, в подвале необходимо держать закрытыми в отопительный период, а также ночью и во время ветреной или дождливой погоды.

Цветочные ящики разрешается устанавливать только на внутренней стороне лоджии.

Запрещается что-либо выбрасывать, высыпать или выливать из окон, с лоджий.

3.4. Лифт должен использоваться только по назначению. Пользоваться лифтом маленьким детям можно только в сопровождении взрослых. Взрослые обязаны следить, чтобы дети не нажимали кнопку вызова лифта без необходимости и не баловались в лифтовой кабине.

Запрещается перевозить в лифте тяжелые предметы (мебель, крупную бытовую технику и т.п.)

По окончании перевозки грузов кабина лифта должна быть надлежащим образом убрана.

3.5.При обнаружении неисправного инженерного оборудования, аварии и других непредвиденных обстоятельствах в квартире или помещениях общего пользования, проживающие в доме должны немедленно сообщить на ЭУ УК «СПК» или в аварийную службу, и, по возможности , незамедлительно принять меры к их устранению.

УК должна обеспечить незамедлительную локализацию аварии в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170. Расходы по устранению аварии, возникшие по вине проживающего в доме, несет виновник, ущерб возмещается им добровольно или в судебном порядке.

3.6. Запрещается самовольное подключение к общедомовым системам электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.

Запрещается сливать в системы канализации жидкие отходы, содержащие остатки цемента, асбеста, мела, а также выбрасывать другой мусор, тряпки, предметы личной гигиены и др., способные вызвать засорение системы канализации. Ремонтные работы по устранению любых повреждений (неисправностей), возникших вследствие неправильного использования сантехнического оборудования, производится за счет средств собственника помещения, по вине которого произошло повреждение.

3.7. Запрещается самовольно производить в помещениях общего пользования или на отдельных элементах общего имущества какие-либо работы, а также перестраивать, достраивать или ликвидировать отдельные элементы общего имущества.

4. Обеспечение доступа в жилое и нежилое помещение.

4.1.Проживающие в доме обязаны обеспечить доступ в занимаемое ими жилое или нежилое помещение для:

— осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, относящегося к общему имуществу, и выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время с работниками УК.

[1]

— снятия показаний ИПУ

— обнаружения и ликвидации аварии в любое время суток

4.2. В случаях, когда собственник не проживает в помещении, собственник обязан уведомить об этом УК и оставить на УК информацию о контактном лице, которое сможет обеспечить доступ в помещение или сдать дубликаты ключей.

4.3. В случае, если проживающий в доме производит замену или установку дополнительных замков на любые двери, он должен немедленно уведомить об этом управляющего ЭУ и предоставить копии ключей от новых дополнительных замков.

5. Проведение ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях.

5.1. Перед началом проведения в квартире (нежилом помещении) ремонтно-строительных работ необходимо довести до сведения управляющего ЭУ.

— в рабочиеднис 13.00 до 15.00 часов(для отдыха малолетних детей)

-в рабочие дни с 23.00 до 8.00 часов

— в выходные и праздничные дни с 21.00 до 9.00 часов

5.3. Подъем материалов на объект осуществляется с использованием грузопассажирского лифта (при наличии), или только по лестнице.

5.4. Въезжающие в помещение дома и выезжающие из них лица должны самостоятельно убирать за собой контейнеры, коробки, а также грязь и мусор. Вывоз мусора в пассажирских лифтах запрещен. Мусор должен быть упакован в мешки или другую тару, исключающую высыпание сыпучих материалов, загрязнение и повреждение мест общего пользования.

5.5. Переустройство или перепланировку жилого помещения требуется производить в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Самовольно переустроившее или перепланировавшие жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.Для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений, в результате которых уменьшается размер общего имущества в МКД, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Во время производства работ должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в переустраиваемое помещение для контроля состояния несущих и ограждающих конструкций, звуко-гидроизоляции, элементов общедомовых систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, заземления, электроснабжения, пожарной сигнализации.

5.6. При необходимости отключить какие-либо инженерные системы дома при производстве ремонтно-строительных работ в помещении необходимо получить соответствующее разрешение в УК. Самостоятельное отключение запрещено.

5.7. Запрещается проведение ремонтно-строительных работ без разрешения УК на внешних фасадных стенах (установка кондиционеров, изменение цвета, размера и конфигурации окон и дверей)

6. Соблюдение общественного порядка.

6.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей в доме.

6.2. Всем проживающим в доме настоятельно рекомендуется не допускать чрезмерного шума от:

— хлопанья дверями, беганья по лестницам, выбивания ковров, громкой музыки и пр.

6.3. Необходимо устанавливать радиоприёмники, телевизоры и другую аудио- и видеотехнику всегда на умеренную громкость, позволяющую распространение звука только в пределах помещения.

Необходимо избегать громких звуков в помещении при открытых окнах и дверях, а также на балконах (лоджиях, террасах).

6.4. В помещениях общего пользования и на придомовой территории запрещается:

Распитие пива и напитков, изготавливаемых на его основе, алкогольной и спиртосодержащей продукции либо потребление наркотических средств или психотропных веществ;

Нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу нецензурной бранью, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества.

6.5 Жалобы, касающиеся действий соседей в доме, подаются только в письменном виде на УК.

7. Создание и поддержание благоприятной атмосферы для проживания

7.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей по дому на покой, комфорт, охрану здоровья и благоприятную среду обитания.

7.2. Все проживающие в доме должны заботится о чистоте своей квартиры, в том числе ухаживать за окнами, балконами, лоджиями и наружными дверями.

7.3. Все проживающие в доме должны заботиться также о чистоте и сохранности помещений общего пользования и отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Произведённые по неосторожности или умышленно порча или загрязнения (сбитые углы и косяки, царапины, рисунки, брошенный мусор, грязь и д.р.) стен, окон перил, входных подъездных дверей и дверей в подвал, кабин лифта, звонков, почтовых ящиков и т.п. устраняются самим виновным или за его счёт. Повреждения и загрязнения, в которых виновны дети проживающих в доме, устраняются их родителями или за их счёт.

7.4. лицо, пролившее любые жидкости на пол в помещениях общего пользования, обязано немедленно обеспечить их устранение.

7.5. Мусор всех видов (зола, сор, бутылки, пакеты, пищевые отходы и т.п.), упакованный в пакеты для мусора, должен выбрасываться в мусорные баки

Запрещается оставлять пакеты с мусором и отходами на лестничных площадках и в других помещениях общего пользования.

7.6.Крупногабаритный мусор (строительный мусор, картон от бытовой и оргтехники, пластик и т.п.) позволяется выбрасывать в предназначенные для этого контейнеры только в измельчённом виде. Для вывоза тяжёлого и (или) крупногабаритного мусора (старая мебель, строительный материал, др.) следует заказывать специальный транспорт.

7.7. Пищевымии отходами запрещается кормить уличных собак и кошек, а так же птиц, особенно выбрасывая мусор через окно или балкон (лоджию).

7.8. В случае появления в доме крыс, мышей и вредных насекомых необходимо немедленно сообщить об этом но ЭУ УК.

Выбивать вытряхивать или чистить постели, матрасы, покрывала, одежде, обувь и т.д. в подъезде дома, а так же из окон и через перила балконов (лоджий) не разрешается.

Для сушки белья необходимо использовать специальные комнаты в подъезде или специальную площадку во дворе.

7.9. С целью сохранения эстетически привлекательного внешнего вида балкона (лоджии) запрещается:

— развешивать веревки, устанавливать сушилки для сушки белья, одежды, ковров и др.вещей за пределами лоджии

— развешивать белье, одежду и др. выше парапета

— складирование на лоджии мебели, строительных материалов, старой бытовой техники и т.п.

7.10. Запрещается вывешивать объявления на стенах лестничных площадок, дверях лифтов, дверях подъездов и т.д.

Онлайн-сервис «Эксплуатация» (Личный кабинет)

Единый телефон: 306-770

C 8:30 до 17:30 — прием заявок, бухгалтерия C 17:30 до 8:30 — диспетчерская служба

Прием платежей организован через PayAnyWay.

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

• обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
• разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Техническая документация МКД : что в неё входит?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

[2]

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

• технический паспорт дома;
• документы на приборы учёта;
• документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния;
• акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации МКД;
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из Росреестра;
• градостроительный план земельного участка;
• документы о действии сервитута или иного обременения;
• проектная документация;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры об использовании общего имущества МКД;
• решения и протоколы общих собраний собственников;
• иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источники

1. 
   Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.
   
2. 
   ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.
   
3. 
   Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.
   
4. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
   
5. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.