Продажа недвижимости без регистрации права собственности

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Продажа недвижимости без регистрации права собственности" с полным раскрытием тематики и дополнительными источниками информации.

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Читайте так же:  Справка об отсутствии судимости владивосток где получить

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Если договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован

14 Окт Если договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован

Недвижимость – один из самых ценных активов как для компаний, так и для граждан. Оттого она требует к себе особого отношения, прежде всего – внимательности в юридических вопросах.

Для того, чтобы объект недвижимости стал вашим, в государственном реестре прав должна отразиться соответствующая информация о праве собственности. Если вести речь о купле-продаже, то пока в реестр не будет внесена запись, что объект находится в собственности покупателя, он будет принадлежать продавцу. Поскольку данный договор является основным способом приобретения права собственности, в этой статье мы подробно остановимся на том, что будет, если переход права стороны не зарегистрируют.

Итак, договор купли-продажи заключен, покупатель передал денежные средства в качестве оплаты, но продавец не предпринимает действий по регистрации перехода права собственности.

Что может сделать покупатель?

Важно: отсутствие регистрации перехода права собственности не делает договор купли-продажи недвижимости недействительным. Единственное последствие – до такой регистрации право собственности сохраняется за продавцом.

Вариант 1. Продавец передал объект покупателю

Это хороший вариант, потому что покупатель становится владельцем этой недвижимости и может защищать свои права владельца. Ему лишь остается понудить продавца к регистрации перехода права. Для этого следует подать исковое заявление о регистрации перехода права.

Вариант 2. Продавец не передал объект покупателю

Этот вариант хуже, потому что повышается риск того, что объект будет перепродан и зарегистрирован на другое лицо. Вместе с тем, пока этого не случилось, необходимо обращаться с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче вещи и о регистрации перехода права собственности.

Возможно, что в договоре купли-продажи переход права собственности не ставится в зависимость от момента передачи объекта. Если это так, то в иске должно быть только требование о регистрации.

Когда решение суда будет получено, продавец будет обязан добровольно его исполнить. В противном случае за работу возьмется судебный пристав. В его полномочиях обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности покупателя.

Если недвижимость перепродана

Как мы написали выше, возможно, что покупатель не успеет зарегистрировать свое право, когда оно уже окажется зарегистрировано за другим лицом. В этом случае можно будет говорить лишь о неисполнении продавцом договора.

Недвижимость покупатель уже не получит. Единственное, на что он сможет претендовать – это возмещение убытков, в частности – в виде сумм, уплаченных по договору купли-продажи.

Грамотно относитесь к выбору контрагента и составлению договора. Детали решают многое. И еще — не стесняйтесь обращаться к юристам по вопросам сделок с недвижимостью.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Читайте так же:  Признание договора поручительства недействительным судебная практика

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

[2]

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

Читайте так же:  Согласование перепланировки квартиры в москве самостоятельно

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

Видео (кликните для воспроизведения).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Значение свидетельства о праве собственности

В Конституции РФ (статья 8, глава 1) говорится о том, что владелец жилья имеет право продавать его дарить, завещать по наследству. Но любые операции с жилой недвижимостью возможны при условии оформления права собственности. Для записи существует Единый государственный реестр на недвижимое имущество. Выполняет эту регистрацию Федеральная служба государственной регистрации (изменение правил регистрации недвижимости с 1 января 2015 года). После внесения записи в реестр гражданину выдается свидетельство о праве на недвижимость, оно обязательно должно соответствовать установленному образцу. Но в некоторых случаях продавцы или покупатели сталкиваются с проблемой отсутствия документа.

Отсутствие свидетельства нового образца

Возможен вариант покупки квартиры в Москве у владельца, который приобрел ее до 1993 года, в тот период не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца. В таком случае должен быть кадастровый паспорт с указанным в нем кадастровым номером. В таких случаях права продавца могут учтены как возникшие ранее, но при этом квартира обязательно должна стоять на кадастровом учете. Если не была сделана такая запись, нужно ее восстановить.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

•Владельцам квартир в новостройках иногда приходится очень долго ждать оформления необходимого документа на право собственности. Такой документ входит в перечень необходимых бумаг для продажи или покупки квартиры, поэтому сделки провести нельзя будет длительное время. В таких случаях иногда осуществляется переуступка прав требований. Но юристы не рекомендуют покупать жилье при такой переуступке, без оформленного права собственности. Даже если продавец снижает стоимость недвижимости. Возможно, дольщик имеет негативную информацию о застройщике и спешит избавиться от квартиры в строящемся доме. Обанкротившийся застройщик если и возвращает деньги вкладчикам, то сумма будет не меньше в любом случае.

•Возможно, неоформленные документы связаны и с тем, что некоторые квартиры в новострое проданы дважды (случаются и такие махинации). В итоге у жилья оказывается два владельца, они и спешат поскорее избавиться от него, уступая покупателям. Все это доказывает, что отсутствие документа о праве собственности, которое проверено работником агентства или юристом, — весомая причина искать другой вариант покупки.

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации предоставляет владельцу квартиры много возможностей, но это не тот документ, который гарантированно подтверждает право на владение жилой недвижимостью. Для продажи (а там более для покупки) свидетельство о праве собственности необходимо обязательно. Именно оно позволяет продавать, обменивать, покупать жилую недвижимость. Такой документ оформить несложно, если имеется запись в реестре прав на недвижимое имущество в ГУ. Вместе с свидетельством следует получить еще и кадастровый паспорт, который также потребуется для сделки. Документы подлежат проверке, что при большом количестве квартирных мошенников, является гарантией безопасности для покупателя квартиры.

Читайте так же:  Средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Покупаем или продаем квартиру

При совершении сделок с недвижимостью без письменного договора не обойтись. Основным документом, подтверждающим переход собственности от продавца к покупателю, является договор купли-продажи.

[3]

В договоре обязательно следует нужно указать:

  • прописаны (проживают) ли в продаваемой квартире несовершеннолетние дети;
  • находится ли квартира в долевой собственности;
  • на какие средства покупается квартира (собственные, заемные, материнский капитал).

В 2019 году регистрация договора купли-продажи недвижимости не осуществляется, однако обратиться в Росреестр все-таки придется для регистрации перехода права собственности.

Нужна ли регистрация договора купли-продажи жилья

С 1 марта 2013 года процедура оформления купли-продажи жилья стала значительно проще. Документ, подтверждающий сделку с квартирой, теперь допускается составлять в простой письменной форме. Если договор заполнен правильно, а стороны сделки решили сэкономить на нотариальных действиях, то закон дает им такое право.

Однако надо обратиться к нотариусу все же придется:

  • если квартира принадлежит недееспособному лицу;
  • если собственником квартиры является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • если квартирой владеют несколько лиц на праве долевой собственности.


Совершить куплю-продажу с несовершеннолетними или недееспособными гражданами возможно только при наличии документа из органов опеки, а продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно с письменного и нотариально заверенного отказа собственника доли от первоочередного права покупки.

Регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость к новому владельцу. Для прохождения процедуры необходимо обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр).

Какие документы нужны для регистрации договора купли-продажи

Понадобятся следующие документы:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • согласие на сделку от заинтересованных лиц;
  • квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Документы для регистрации договора купли-продажи недвижимость можно подать лично в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте или через интернет.

Срок регистрации права по договору купли-продажи составляет 7 рабочих дней (при непосредственном обращении в Росреестр) или 9 дней (при подаче документов через МФЦ). Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется в течение 3 рабочих дней или 5 рабочих дней через МФЦ. Новый собственник получит выписку из ЕГРН.

Регистрация договора купли продажи недвижимости

Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает квартиру или дом, кто-то хочет купить дачу. А как должен быть заключен данный договор?

Законодательство предусматривает определенные требования к форме договора купли –продажи. Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован?

  • заключен в письменной форме;
  • заверен у нотариуса;
  • предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.

А где регистрируется договор купли продажи недвижимости? Данный вопрос интересует многих. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается специальный государственный орган – Росреестр.

Если договор не зарегистрировать…

Многих также интересует вопрос о том, действителен ли договор купли продажи квартиры без регистрации? На данный вопрос законодательство дает четкие ответы.

В частности, в соответствии с нормами действующего законодательства сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть зарегистрированы. Несоблюдение данного правила влечет за собой недействительность подобных сделок, т.е, на основании данных сделок не могут возникнуть права и обязанности. Соответственно, если договоры купли продажи не регистрируются, они считаются незаключенными.

Например, если стороны заключили договор купли продажи квартиры, но по каким-либо причинам не зарегистрировали вытекающие из него права, то, по сути, продавец снова может продать данную квартиру другому лицу, а покупатель не приобретает право собственности на данное имущество.

Необходимые документы для регистрации договора купли продажи недвижимости

Чтобы обязательная регистрация договора купли продажи недвижимости прошла успешно, необходимо предъявить определенные документы, нужные для регистрации. В частности, регистрирующему органу нужно предъявить заявление об осуществлении регистрации. Также нужно предъявить договор, на основании которого должна быть осуществлена государственная регистрация, кадастровый паспорт и паспорт заявителя.

Кроме данных документов также нужно оплатить государственную пошлину и прикрепить квитанцию об ее оплате к заявлению. Это – обязательное требование.

А регистрируется ли договор купли продажи недвижимости без данных документов? Только на основании вышеуказанных документов осуществляется государственная регистрация. Если один из данных документов, необходимых для регистрации, не был предъявлен заявителем, то государственный орган примет решение об отказе в государственной регистрации, а регистрация может быть осуществлена только после предоставления всех нужных документов.

Если заявление предъявляет представитель одной из сторон, то кроме вышеуказанных документов также необходимо предоставить государственному органу доверенность и паспорт представителя. Без данных документов гос регистрация договора купли продажи недвижимости не будет осуществлена.

Срок регистрации договора купли продажи недвижимости составляет 5 рабочих дней. Данный срок зафиксирован в законодательстве. При этом законодательство также предусматривает, что если в течение данного промежутка времени заявитель не получил решение о государственной регистрации, то его право считается зарегистрированным.

Законодательство также предусматривает определенный срок, в течение которого договор может быть предъявлен для государственной регистрации. В частности, договор купли продажи недвижимости должен быть предъявлен для государственной регистрации в течение 30 дней с момента его заключения. Если в течение данного промежутка времени договор не был предъявлен регистрирующему органу, он считается незаключенным и не может стать основанием для возникновения определенных прав и обязанностей. Многие не знают о данном сроке и пропускают его. При этом восстановить данный срок невозможно: для регистрации придется заключать новый договор.

Регистрирующий орган также ведет учет договоров купли продажи недвижимости. Эта функция возложена на данный орган законодательством. Именно данная функция дает возможность создать единый реестр. Информацию из реестра может получить каждый желающий, так как в соответствии с действующим законодательством данная информация является открытой. Достаточно предъявить соответствующее заявление и оплатить сумму государственной пошлины.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что для осуществления государственной регистрации данного договора необходимо пройти определенную процедуру, а также предъявить пакет необходимых документов.

[1]

На самом деле процесс государственной регистрации – процесс довольно долгий и трудный. И чтобы осуществить ее, необходимо наличие определенных знаний и опыта. Ведь человеку, который не имеет соответствующего образования, очень трудно самостоятельно пройти данную процедуру. Именно поэтому настоятельно рекомендуем прибегнуть к помощи квалифицированного специалиста, который поможет вам осуществить процесс регистрации в самые кратчайшие сроки.

Читайте так же:  Продлить разрешение на хранение охотничьего оружия документы

Зарегистрирует ли регистрационная служба договор купли-продажи квартиры без оплаты?

Договорились с продавцом о рассрочке. Зарегистрируют ли наш договор без полной оплаты?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество .

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права . Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 , 132 , 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить его.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 статьи 434 ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Обязательными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене .

Рассмотрим содержание договора купли-продажи .

Какие элементы являются основными, какие обязательными, какие являются элементами «по договорённости».

1) Предмет договора . В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

То есть в Договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны объект – то, в отношении чего заключён Договор – квартира / земельный участок и т.д., адрес объекта, его площадь, кадастровый номер….

2) Правоустанавливающие документы на квартиру. Далее в Договоре указывается на основании какого правового акта (Постановления, Договора дарения, купли продажи, приватизации, Свидетельства о праве собственности…) эта квартира была приобретена и когда это было зарегистрировано и каким органом. Каким документом это подтверждается (Свидетельством, Выпиской из ЕГРП, ЕГРН).

3) Цена квартиры. Ранее сторонам было выгодно указывать цену в уменьшенном размере для оптимизации налогообложения. Сейчас это не всегда выгодно и не всегда имеется такая возможность. Это объясняется поправками в Налоговый кодекс, предусматривающими, что в случае если цена квартиры по договору меньше 70% её кадастровой стоимости, то независимо от её размера для налогообложения она признаётся равной 70% от её кадастровой стоимости ( Статья 217.1 Налогового кодекса РФ).. То есть Законом установлен некий минимальный предел, ниже которого купля-продажа квартир осуществляться не может.

4) условие об оплате цены за квартиру. Здесь стороны вправе самостоятельно решить, каким образом будет происходить расчёт. Будут ли задействованы посредники (например банк, банковская ячейка). Будут ли деньги передаваться до государственной регистрации или после неё. Будет ли оплата производиться сразу и в полном объёме. Или будет предусмотрена рассрочка платежей на протяжении определённого периода. Здесь в полной мере реализуется принцип свободы договора , предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ и устанавливающий, что

« стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом , стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров. И, наконец, условия договора определяются по усмотрению сторон ».

Таким образом, можно однозначно сказать, что условие об оплате стоимости квартиры является диспозитивным , т. е . свободным и отдаётся Законом на усмотрение сторон . Конечно, исходя из повседневной практики сопровождения сделок по купле-продаже квартир, можем сказать, что условие о том, что Покупатель выплачивает Продавцу стоимость квартиры после момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру является распространённым.

То есть в данном случае последовательность действий следующая .

1) Сначала заключается договор купли-продажи квартиры.

2) Затем собирается комплект необходимых документов и он подаётся в Росреестр для государственной регистрации.

3) Далее Росреестр проводит правовую экспертизу предоставленных документов. В случае, если стороны при оформлении сделки соблюли все необходимые условия действующего законодательства о регистрации недвижимости, специалист Росреестра выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

4) после получения документов из Росреестра Покупатель выплачивает Продавцу полагающуюся денежную сумму .

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, в данном случае, Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи квартиры без оплаты . Для Росреестра важны правильность прописания в Договоре условий купли-продажи в соответствии с законодательством, о которых мы говорили выше. Если они соблюдены, то момент оплаты стоимости квартиры Росреестром не проверяется и не контролируется. А это значит, что законодательные препятствия для регистрации Росреестром договора купли-продажи без оплаты отсутствуют.

Источники


  1. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

  2. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.

  3. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
  4. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
  5. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
Продажа недвижимости без регистрации права собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here