Расторжение договора социального найма жилого помещения образец

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

• по соглашению сторон;
• по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
• по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
• в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
2. составляется соглашение о расторжении договора;
3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

• наименование;
• полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
• реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
• основания и причины отправки документа;
• требования, выраженные в уведомлении;
• дата составления;
• подпись составителя с расшифровкой.

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

• Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

• в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
• портит имущество в квартире;
• на него приходят жалобы от соседей на шум;
• поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
• без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Расторжение договора социального найма жилого помещения

В ст. 83 ЖК РФ сказано, что договор социального найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Для этого, наниматель жилого помещения должен написать заявление на расторжение договора. К этому заявлению необходимо приложить письменное согласие всех лиц, совместно проживающих с нанимателем в этом жилом помещении.

Если наниматель и его семья уезжают на постоянное место проживания в другую местность по работе (как это часто бывает с военнослужащими и их семьями), то договор социального найма расторгается «автоматически» со дня выезда нанимателя и его семьи.

Также договор может быть расторгнут и по инициативе нанимателя, и по инициативе наймодателя.
Чтобы наймодатель (как правило, в его роли выступает муниципалитет), мог расторгнуть договор социального найма по своей инициативе, должны произойти следующие нарушения со стороны нанимателя:

• Долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг более полугода. В п. 1 ст. 154 ЖК РФ указано, что входит в плату за жильё и коммунальные услуги;
• Нанесение разрушений и повреждений жилому помещению, которое занимает наниматель и члены его семьи. Разрушения и повреждения должны быть нанесены самим нанимателем или лицом, за которое он отвечает. Вред квартире, причинённый третьим лицом, не является основанием для расторжения договора;
• Нарушение прав и интересов соседей, которые проживают вместе с нанимателем в одном жилом помещении. Нарушения должны быть систематические и должны делать невозможным совместное проживание с соседями;
• Использование квартиры не по её прямому назначению.

Расторжение договора по инициативе наймодателя происходит исключительно в судебном порядке.

Наниматель может расторгнуть договор по своей инициативе, предупредив об этом наймодателя за месяц. Предупреждение должно быть в письменном виде.

Договор прекращает своё действие «автоматически», если одиноко проживающий наниматель умирает. Квартиры, занимаемые по такому договору, не подлежат наследованию. В них могут только проживать члены семьи умершего нанимателя, которые проживали с ним длительное время и до его смерти.

Основания, по которым договор социального найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя, не ограничиваются законом. Список оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 83 ЖК РФ, является исчерпывающим.

Скачать образец договора социального найма жилого помещения

Скачать образец договора социального найма жилого помещения в формате .doc вы можете
по этой ссылке

Расторжение договора социального найма жилого помещения образец

г. __________ «___»________ ____ г.

Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Наниматель: Наймодатель:
___________________________________ ____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: ____________________________ Адрес: _____________________________
___________________________________ ____________________________________
Паспортные данные: ________________ Паспортные данные: _________________
___________________________________ ____________________________________
Телефон: __________________________ Телефон: ___________________________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ___________
Счет ______________________________ Счет _______________________________

_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Жилищный Кодекс в статье 83-й дает гражданину право расторгнуть договор соцнайма тогда, когда появится такая необходимость.

Важно, чтобы проживающие вместе со съемщиком родственники в данном случае пришли к согласию.

Причем, это согласие нужно выразить в письменной форме. Согласие наймодателя не обязательно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Каковы основания прекращения соцнайма жилого помещения? Если наниматель вместе с семьей сменил место жительства, считается, что официальный документ о найме социальной квартиры тем самым расторгнут.

Типовой договор соцнайма утвержден Правительством РФ 21.05.2005г.

Наймодатель может расторгнуть его только через суд, если:

Не вносится квартплата, не производится оплата коммунальных услуг на протяжении полугода при отсутствии на то уважительных причин.

Жилье разрушено или повреждено нанимателем, кем-то из его семьи, жильцами, которых он временно поселил в квартире, или поднанимателями — ответственность за все их действия лежит на человеке, с которым заключено соглашение. Разрушения должны быть подтверждены актом жилищной инспекции.

Систематически нарушаются права людей, живущих по соседству: шум, особенно с 23 до 7 часов, антисанитария и др.

Помещение используется не для проживания: в нем организован магазин, игровой центр и др.

Соцнайм считается прекращенным, если:

• наймодатель выигрывает дело о его прекращении в суде;
• вследствие чрезвычайного происшествия помещение разрушается;
• гражданин, проживавший один, умирает или пропадает без вести;
• съемщик с семьёй переезжает жить в другую квартиру (со дня переезда).

Год проходит, устранения нарушений нет — наймодатель вправе вновь обратиться в суд. На этот раз по судебному решению, скорее всего, соглашение с гражданином будет расторгнуто (ст. 452 ГК РФ).

Об основаниях для выселения и переселения из квартир, полученных по соцнайму, а также о возможности обмена соцжильем и сдачи его в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

Инструкция для нанимателя

Уведомляем наймодателя о намерении завершить действие документа. Желательно сделать это за 3 месяца до подачи документов.

В Управлении Департаментом жилищной политики или в МФЦ пишем заявление о расторжении документа о съеме муниципального помещения, прилагаем к нему письменное согласие проживающих с вами родственников. Обращение регистрируется в Книге Регистрации.

После рассмотрения договор расторгают.

Узнайте, что делать в случае смерти ответственного квартиросъемщика муниципальной жилой площади, из нашей статьи.

Инструкция для наймодателя

1. Получение согласия съемщика и членов его семьи. Если оно получено, подаются документы в МФЦ или в администрацию, договоренность расторгается.
2. Без согласия нанимателя возможен только судебный путь: извещаем его о своем решении.
3. При получении отказа или отсутствии ответа после 30 дней подаем заявление в суд.

Образец искового заявления о расторжении договора социального найма жилого помещения.

Об отличиях договора социального найма от договора найма специализированного жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи.

[1]

Особые случаи

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

задерживали зарплату или пенсию;

наниматель стоит на бирже по безработице;

болезнь привела к тяжелому материальному положению;

в семье есть инвалиды;

семья многодетная.

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания, делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Договор социального найма жилого помещения — образец

Договор соцнайма жилого помещения: правовое регулирование по ЖК РФ и субъекты

Договор социального найма служит для оформления правоотношений по передаче гражданину жилого помещения для пользования и проживания в нем. Его правовая природа близка к найму, урегулированному гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Однако в силу специфики предмета соцнайма и участия в нем субъекта публичного права (государства или муниципального образования) выделяется ряд особенностей (гл. 7, 8 Жилищного кодекса РФ).

В роли наймодателя при соцнайме всегда выступает государство или муниципальное образование, являющееся собственником жилья, в лице уполномоченных органов или представителей.

Второй стороной (нанимателем) является гражданин РФ (иностранные граждане и лица без гражданства по общему правилу не могут получать в пользование жилье на правах соцнайма).

Важно! Однако субъектом может стать далеко не каждый, а только гражданин:

признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящий на очереди (ст. 51 ЖК РФ);

получивший решение муниципального/государственного собственника о предоставлении жилья.

Типовой договор соцнайма, утвержденный Правительством РФ, и его предмет

Типовой образец договора социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Основанием его заключения является не свободная воля сторон, а административная процедура, в ходе которой принимается решение муниципального собственника о предоставлении жилья гражданину, стоящему на очереди.

Важно! Обязательные требования к передаваемому помещению:

пригодность для проживания согласно критериям, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Комната также может быть передана в соцнайм, но только в случае, когда она освобождается в уже существующей коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 ЖК РФ).

Образец типового договора социального найма жилого помещения предполагает подробную характеристику передаваемого в пользование объекта. В п. 1 договора нужно указать:

• вид собственности;
• общую и жилую площадь;
• количество комнат;
• адрес;
• кадастровый номер;
• предоставляемые коммунальные услуги.

Члены семьи нанимателя как существенное условие

Существенным условием типового договора социального найма жилого помещения является перечень членов семьи нанимателя. В п. 3 необходимо указать их личные данные и кем они приходятся нанимателю. Данные граждане имеют равные с нанимателем обязанности и права пользования квартирой (п. 2 ст. 69 ЖК). К их числу относятся супруг, родители и дети нанимателя, а в некоторых случаях и другие родственники (иждивенцы, п. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Обратите внимание! Прекращение семейных отношений, например расторжение брака с нанимателем, не является основанием для исключения бывшего супруга и детей нанимателя из числа лиц, имеющих право проживать в жилом помещении в соответствии с договором социального найма по ЖК РФ (п. 4 ст. 69 ЖК РФ, см. также апелляционное определение Новгородского областного суда от 04.04.2014 по делу № 2-6097/13-33-514/14).

Иные условия социального найма: срок, плата, права и обязанности сторон, порядок расторжения

Отличительными чертами соцнайма также являются:

• Бессрочный характер.
• Определение размера оплаты на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минстроя России от 27.09.2016 № 668/пр. Кроме того, возможны льготы для социально незащищенных категорий проживающих.
• Все условия договора соцнайма (права и обязанности сторон, порядок расторжения договора социального найма жилого помещения) фактически дублируют положения ЖК РФ и не могут быть изменены или уточнены сторонами.

Итак, отношения соцнайма оформляются по утвержденной Правительством РФ типовой форме договора социального найма между субъектом государственной или муниципальной власти и гражданином, которому жилье предоставляется на основании решения соответствующего органа власти. Его существенными условиями являются предмет и перечень членов семьи нанимателя. Особенность также заключается в бессрочности передачи объекта в пользование гражданина.

Расторжение договора социального найма жилого помещения образец

В ____________________________________
(наименование уполномоченного
государственного органа, органа
местного самоуправления либо иного
управомоченного собственником
лица )
адрес: ______________________________,

от ___________________________________
(Ф.И.О. нанимателя)
адрес: ______________________________,
телефон: __________, факс: __________,
адрес электронной почты: _____________

Заявление
о расторжении договора социального найма

Я, _________________________________, на основании договора социального
(Ф.И.О.)
найма от «___» ____________ г. N _____ являюсь нанимателем жилого помещения
общей площадью ____ кв. м по адресу: _____________________________________.
В указанном жилом помещении также проживают и зарегистрированы члены
моей семьи:
1) ___________________________________________________________________;
(Ф.И.О., дата рождения, степень родства)
2) ___________________________________________________________________.
(Ф.И.О., дата рождения, степень родства)
Руководствуясь ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации,
прошу:

Расторгнуть договор социального найма от «__» __________ ____ г.
N _____ с «___» __________ ____ г. в связи с _____________________________
.
Проживающие совместно со мной члены семьи на расторжение договора
социального найма согласны.

Приложение:
1. Заявление о согласии членов семьи нанимателя жилого помещения на
расторжение договора социального найма.

«__» ___________ ____ г.

______________/_____________________________
(подпись) (Ф.И.О.)

———————————
Информация для сведения:
Исходя из смысла ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от имени собственника жилого помещения по договору социального найма жилого помещения выступают действующие от его имени уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления либо иные управомоченные им лица.
В соответствии с ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Как расторгнуть договор социального найма

Социальный найм жилья – явление редкое, но имеющее место быть. К сожалению, не все наниматели знают, что они могут самостоятельно расторгнуть договор с собственником помещения – государством. Расторжение договора социального найма жилого помещения – процесс, требующий знания нюансов.

Каков порядок прекращения договора социального найма

Как правило, инициатива принудительного прекращения с жильцами, исходит от собственника. В его роли выступает государство. В лице местных властей причин может быть несколько, но они все прописаны в ст. 83 ЖК РФ.

Если инициатором выступает наниматель, то проблем с прекращением отношений не возникает. Но, если договор решил расторгнуть наймодатель, то это возможно лишь в судебном порядке.

Собственник помещения должен будет доказать суду, что наниматель не имеет права больше пользоваться государственным жильём. Причины для этого должны быть не только веские, но и подтверждённые документами и показателями свидетелей.

Итогом судебного разбирательства может стать выселение жильцов. Но, государство не может оставить их без жилья. Они получат другое помещение, отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям, а также нормам предоставления жилых помещений гражданам.

Основания прекращения договора социального найма

В ст. 83 ЖК РФ приведён исчерпывающий список причин, по которым наймодатель может прекратить договорные отношения со своими жильцами. В этот список входит:

• долговременное отсутствие платы за проживание и за коммунальные услуги;
• жилому помещению был нанесён существенный ущерб или оно было разрушено по вине нанимателей;
• они постоянно нарушают общественный порядок, а также права и интересы других соседей. Об этом должны свидетельствовать протоколы вызова наряда полиции и свидетельские показания соседей;
• жильё используется не по назначению;
• смерть нанимателя. Договор будет расторгнут, если он был одинок, и вместе с ним не проживали члены его семьи. В противном случае, он будет перезаключён с наследниками;
• собственник изменил статус жилого помещения на нежилое.

Есть ещё основания, которые не зависят от воли сторон. Это:

• снос жилья;
• проведение его капитального ремонта или реконструкции;
• изъятие его из жилого фонды.

В связи с выездом нанимателя

Это наиболее распространённая причина расторжения договора. Наниматель меняет место жительства, в связи с этим он прекращает отношения со своим наймодателем – государством.

Необходимо уведомить собственника о прекращении отношений. Для этого необходимо посетить жилищный отдел (или иной орган, занимающийся предоставлением жилья по соцнайму в данной административной единице) и написать соответствующее заявление.

Как только наниматель и члены его семьи съедут, жильё может быть передано другой семье в пользование.

По инициативе наймодателя

Такое возможно только через суд, и при наличии причин, указанных в ст. 83 ЖК РФ.

Государство не может оставить своих граждан без жилья, поэтому меры по прекращению отношений принимаются крайне редко. Но, если наниматель нарушает закон, не платит за жильё и намеренно игнорирует свои обязанности по отношению к помещению, государство встанет на сторону государства и прекратит отношения между сторонами.

Расторжение договора социального найма с сиротой

Сироты – это определённая социальная группа, имеющая дополнительную защиту от государства. Им положено государственное жильё. Но, если присутствуют причины, прописанные в ст. 83 ЖК РФ, то расторжение договора соцнайма представляется возможным.

Для этого собственник должен подать исковое заявление в суд, с указанием причин. Но прежде он должен предпринять попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Это означает, что сирота должен быть предупреждён о намерениях собственника в письменном порядке. В уведомление должно быть требование об исправлении ситуации. Если сирота проигнорирует требование, договор будет расторгнут.

Правовые последствия расторжения договора

Когда договор расторгается, жильцы больше не могут пользоваться этим помещением. Им предстоит переезд! Но государство не может их выгнать жить на улицу, даже если они неоднократно нарушали закон. Им будет предоставлено иное помещение для проживания, которое соответствует всем требованиям.

Это результат расторжения трудового договора. Оно может быть произведено только по суду. Для этого собственник должен подать иск и приложить к нему документы, являющиеся доказательством неправомерных действий нанимателя или членов его семьи.

Но выселение происходит не на улицу. Суд забирает у нанимателя жилое помещение, которым он пользовался на основании договора социального найма, и ему предоставляется помещение в общежитии, которое по площади соответствует произведению нормы предоставления на количество членов семьи.

Норма представления, в данном случае, составляет 6 кв. м на одного человека, включая детей. Соответственно, при выселении семьи из 4 человек, им будет предоставлена комната в общежитии площадью 24 кв. м.

Соглашение о расторжении договора социального найма

Стороны могут договориться между собой и расторгнуть договор соцнайма по соглашению. Для этого необходимо:

• договориться между собой об условиях расторжения;
• изложить их на бумаге;
• ещё раз обсудить все нюансы;
• подписать соглашение.

В соглашении нужно прописать:

• сведения о каждой стороне договора. Истец, так как он является органом муниципальной власти, указывает о себе полное название, адрес, по которому располагается и ФИО руководителя. Ответчиком выступает наниматель. Нужно указать его ФИО, данные из паспорта. Все эти сведения можно взять и «первичного» договора;
• предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора соцнайма. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда наниматель и члены его семьи освободят жилое помещение. Нужно будет составить акт и отразить этот момент в соглашении;
• если стороны не смогут передать / принять помещение по договорённости, им нужны условия решения этого конфликта. Их необходимо также прописать;
• дата составления соглашения;
• подписи сторон, а также расшифровка.

Договор соцнайма заключается относительно конкретного помещения. Поэтому в соглашении также нужно указать:

• название – «квартира», «дом», «комната»;
• точный адрес, по которому располагается жильё, взятое в найм;
• указать площадь;
• кадастровый номер.

Точная характеристика необходима для того чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.

Исковое заявление

Для расторжения договора в суде необходимо исковое заявление. Оно должно быть составлено письменно, с соблюдением правил, прописанных в ст. 130 – 131 ГПК РФ.

Обязательно нужно прописать сведения:

• о сторонах спора – истце и ответчике. Указывается полная информация;
• данные о предмете спора. Нужно указать, какие правонарушения совершил наниматель или член его семьи;
• требования к суду о прекращении действия договора соцнайма и выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения;
• приложение. Это список документов, которые необходимо приложить для подтверждения изложенных фактов;
• дата составления документа;
• подпись истца.

Для выселения нужны веские причины, и собственник помещения (он же истец) должен доказать суду, что они имели место быть. Доказательством могут послужить следующие документы:

• выписка из лицевого счёта, свидетельствующая о неуплате за коммунальные платежи;
• протоколы вызова участкового, наряда полиции о нарушении правил правопорядка;
• свидетельские показания соседей;
• иные документы.

Образец соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения

Иск подаётся в суд по месту жительства ответчика.

Судебная практика при расторжении договора социального найма

Наиболее частая причина расторжения договора соцнайма в судебном порядке – это неуплата коммунальных платежей. В ст. 83 ЖК РФ сказано, что срок неуплаты должен быть полгода и более. На практике же, собственник обращается в суд, когда срок неуплаты составляет несколько лет.

[3]

Судебная практика по данным делам довольно обширна. Ещё несколько лет назад на нарушения не обращали внимания, и нанимать проживал в муниципальном жилье несколько лет, нарушая при этом закон. Сейчас за нарушителей «взялись», и власти больше не допускают многолетней неуплаты и нарушения закона.

Ещё одной причиной судебных заседаний становится выселение бывших родственников. Например, квартиру в соцнайм получал муж. В состав его семьи входила жена и дети. Брак распался, и муж просит суд выселить жену, так как она утратила право пользования данным жилым помещением, так как она теперь является бывшим родственником. Бывших детей не бывает, поэтому их выселить нельзя.

[2]

Заключение

При определённых условиях, государство предоставляет гражданам жилые помещения в пользование, на основании договора социального найма. Но не стоит пренебрегать своими обязанностями и добросовестно исполнять условия договора. В противном случае, семья будет выселена по решению суда.

Источники

1. 
   Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.
   
2. 
   Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.
   
3. 
   Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
   
4. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.