Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Найм жилья – это вид арендного соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что такое договор коммерческого найма?

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

• частные лица (обычные граждане);
• юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

• Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

[1]

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

1.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

3) части квартиры или жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий «квартира» и «жилой дом» и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)). Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений.//»Жилищное право», 2007, N 7. — с.27

Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими федеральными законами.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Форма. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684 ГК РФ).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Оплата. Согласно ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса РФ, оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 155 Кодекса, наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать (ст. 682 ГК РФ). Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным. В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене.

Соответственно, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, поэтому неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Понятие и условия договора коммерческого найма жилого помещения

Читайте также:

1. I. Государственная политика. Понятие, элементы, цели.
2. I. Понятие банковской операции. Виды банковских операций и сделок.
3. I. Понятие, источники, принципы, наука.
4. I. Понятие, признаки и виды кредитных организаций.
5. II. Россия в условиях политического кризиса 1917 г..
6. J. ПРЕДПОСЫЛКИ И УСЛОВИЯ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ
7. N В условиях интенсивной мышечной работы, при гипоксии (например, интенсивный бег на 200м в течении 30 с) распад углеводов временно протекает в анаэробных условиях
8. Абстрактные предусловия
9. Автоматизация, как комплекс организационного и экономического характера. Понятие информационной системы
10. Адаптация осужденных к условиям лишения свободы
11. Адаптация цен в рыночных условиях
12. Акты применения норм права (АПП): понятие, особенности и виды

Жилого помещения

Лекция 6. Договор коммерческого найма

Коммерческий найм, в отличие от найма социального, не связан никакими административными предпосылками (ни постановкой на учет, ни нуждаемостью). В основе договора коммерческого найма лежит свободное волеизъявление сторон, их желание заключить договор найма жилого помещения. Согласно ст. 671 Гражданского Кодекса РФ договор найма – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение или пользование для проживания в нем.

Термин договор коммерческого найма является понятием доктринальным и не используется в законодательных актах. Ряд ученых говорят о нецелесообразности и некорректности такого термина, поскольку его не только нет в нормативно-правовых актах, но и сам термин говорит о некой коммерческой (предпринимательской) деятельности собственника, если он сдает свое жилое помещение. Вместе с тем, думается, что использование этого термина в противовес найму социальному, именно, для демонстрации различий в этих договорах, вполне уместно. Более того, учебная литература в полной мере использует данный термин в целях изложения материала. Поэтому, несмотря на тот факт, что законодатель не использует термин коммерческий, в дальнейшем для обозначения договора найма (а не социального найма) мы будем использовать термин договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма, как и социального, является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Существенным условием договора коммерческого найма, согласно ст. 432 Гражданского Кодекса РФ, является условие о предмете договора. Предметом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством. В отличие от договора социального найма к жилому помещению по договору коммерческого найма не применяются правила о благоустроенности жилого помещения и правила о норме площади.

Условие о сроке

заключения договора существенным не является, поскольку ст. 683 ГК РФ предусматривает, что договор найма заключается на срок, не превышающий пять лет, если срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на срок 5 лет. Гражданский кодекс РФ предусматривает по срокам два вида договора коммерческого найма: долгосрочный (до 5 лет) и краткосрочный (до 1 года). Отличия в этих договорах, обоснованные их делением, в первую очередь, кроются в объеме прав нанимателя. Так, объем прав нанимателя в краткосрочном договоре сравнительно меньше, чем в договоре долгосрочного коммерческого найма. В частности, по краткосрочному коммерческого найму наниматель лишается следующих прав:

— права включать постоянно проживающих граждан в договор коммерческого найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ);

— права вселять временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

— права заключать договор поднайма (ст. 685 ГК РФ);

— преимущественного права возобновления договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684);

— права на замену нанимателя в договоре (686 ГК РФ);

— право на льготный годичный срок, отводимый судом для устранения разрушения и порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687).

При этом нужно знать, что данные права могут быть сохранены за нанимателем в договоре краткосрочного коммерческого найма при соглашении сторон об этом.

Условие о цене

договора является существенным, поскольку в ст. 682 ГК РФ установлено, что плата за пользование жилым помещением устанавливается в договоре. Но здесь есть несколько спорных моментов: во-первых, не установлена санкция за несоблюдение этого условия, то есть, если в договоре не установлена цена, то вроде бы никаких последствий не наступает. Вместе с тем, ст. 682 не содержит указания на то, что если цена не указана, то нужно руководствоваться ч. 3 ст. 434 Гражданского Кодекса о применении аналогичной цены в той же местности.

Форма

договора – простая письменная. Несоблюдение влечет последствия ст. 162 – невозможности ссылаться на свидетельские показания.

Договор коммерческого найма обременяет жилище и при переходе права собственности на жилое помещение не прекращается, а продолжает действовать на ранее заключенных условиях. Новый собственник занимает место прежнего наймодателя.

|	следующая лекция ==>
Прекращение договора социального найма жилого помещения	|	Участники правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения

Дата добавления: 2014-01-07 ; Просмотров: 366 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения

Кириченко Оксана Владимировна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Проблема определения существенных условий договора является важнейшей для любого гражданско-правового договора, учитывая, что от согласованности сторонами данного условия зависит, будет ли договор считаться заключенным. Статья посвящена анализу вопросов, связанных с определением цены как существенного условия договора коммерческого найма жилого помещения. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: цена, договор коммерческого найма, существенное условие, Гражданский кодекс.

Price as a material condition of contract of commercial rent of living accommodation

The problem of determination of material conditions of contract is important for any civil-law contract taking into consideration the fact that on agreement of the parties with regard to this condition depends if the contract is considered to be concluded. The article is devoted to analysis of issues related to determination of price as a material condition of contract of commercial rent of living accommodation. The conclusions made by the author may be used in law-application practice.

Key words: price, contract of commercial rent, material condition, Civil Code.

Условию о цене договора коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ. Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение данного договора в ст. 671 ГК РФ в качестве одного из основных его признаков. Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Вместе с тем необходимо учитывать, что цена договора коммерческого найма, предметом которого является жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

[3]

Положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о договорном характере платы за коммерческий наем жилого помещения вовсе не означает, что она устанавливается сторонами произвольно, безосновательно. Так, размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда зависит от общей площади занимаемого жилого помещения, от качества и благоустроенности жилого помещения, месторасположения дома (ч. 2, 4 ст. 156 ЖК). Думается, что и стороны договора коммерческого найма жилого помещения при согласовании условия об оплате исходят из перечисленных выше критериев.

Вопрос о том, можно ли считать условие о цене (размере платы за наем жилого помещения) существенным условием рассматриваемого договора, является дискуссионным. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия и при отсутствии в договоре коммерческого найма соответствующего условия следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене, по мнению М.И. Брагинского, относится «к числу устранимых недостатков договора, и по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным» . Брагинский также отмечает, что статьи гл. 35 ГК РФ, в отличие от статей, посвященных купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК), не предусматривают следующего жесткого последствия: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 710.

С рассмотренной точкой зрения М.И. Брагинского не согласен В.В. Витрянский, полагающий, что цена должна являться существенным условием всякого возмездного договора . Данная позиция поддерживается и Л. Андреевой, которая считает, что в возмездном договоре должны обязательно быть указаны цена или способ ее определения .

См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 4.
Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 89 — 96.

Как показывает практика, зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности, меблированности, «стороны света», на которую выходят окна, и даже «вида из окон». При этом стороны рассматриваемого договора не всегда владеют достаточной и достоверной информацией о расценках платы за наем того или иного жилья.

На сложность определения рыночной цены обращается внимание в п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». В частности, указывается, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.

При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

В зарубежном законодательстве, в частности в ст. 9 Закона, регулирующей отношения между наймодателями и нанимателями, в Эмирате Дубай, цена признается существенным условием договора найма .

Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26 (принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая). См. текст данного Закона на сайте: www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2010).

Исходя из изложенного, считаем, что применение п. 3 ст. 424 ГК РФ к договору коммерческого найма жилого помещения не является целесообразным. Принимая во внимание коммерческую направленность рассматриваемого договора, а также то, что предметом договора является индивидуально-определенный объект — жилое помещение, относящееся к недвижимому имуществу, считаем, что в данном случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 654 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, кроме того, к данному договору не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, цену договора коммерческого найма жилого помещения необходимо признать по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием рассматриваемого договора со всеми вытекающими из этого последствиями.

Договор найма жилого помещения

Жилые помещения (квартира, комната или дом) могут передаваться во временное пользование гражданам. Юридически такая форма сделки закрепляется договором найма. Сторонами этого договора будут наймодатель – тот, кто передает, и наниматель – тот, кто принимает. Одним из условий такого договора является своевременная оплата наймодателю за право пользования и временного владения.

Предметом договора найма может быть жилое помещение, которое является подходящим для долговременного проживания. Для определения пригодности необходимо обратиться к Жилищному законодательству. Письменная форма договора обязательна, иначе возможны последствия недействительности сделки.

Существенным условием договора найма жилого помещения считается предмет договора. То есть это вся информация о жилом помещении, с помощью которой можно индивидуально определить имущество. В случае отсутствия такого описания, договор считается незаключенным.

Договор найма может быть двух видов:

• Социальный найм;
• Коммерческий найм.

Социальный наём

Государство или муниципальное учреждение может предоставлять в пользование и владение жилое помещение гражданам на основании договора найма. Такие договоры заключаются с теми, кто нуждается в улучшении условий для проживания. Наймодателем здесь будет владелец муниципального или государственного жилищного фонда. Нанимателем может быть только гражданин РФ, который относится к категории малоимущих, признанный таковым в установленном порядке

Вместе с нанимателем в договоре указываются все члены семьи, которые намерены проживать вместе с ним, при этом имея равные обязанности и права.

По договору социального найма недвижимость должна предоставляться только по месту проживания гражданина. При этом выбор жилого помещения зависит не только от месторасположения, но и от площади. Она должна соответствовать норме предоставления. Данная норма вводится органами местной власти.

Существенные условия социального найма жилого помещение

1. Условия жилого помещения;
2. Размер ежемесячной платы за пользование;
3. Список лиц, которые будут совместно проживать.

Срок не считается значимым условием, так как недвижимость предоставляется в бессрочное пользование.

Коммерческий наём

Любое лицо имеет право на временное пользование и владение на жилье за обусловленную плату, установленную по соглашению сторон. Такие правоотношения регулируется нормами ГК РФ и договором коммерческого найма. Срок договора может быть от одного часа до пяти лет. Отличительной чертой от предыдущего вида найма является форма собственности объекта. Здесь в роли наймодателя выступает любое физическое лицо, имеющее в собственности пригодную для проживания недвижимость.

В случае желания собственника продать имущество, оснований для расторжения договора никаких нет. Единственным изменением в договоре будет информация о наймодателе. В связи с этим договор лучше заключать на короткие периоды времени и по необходимости перезаключать его, чтобы не возникло каких-то проблем в последующем.

Существенные условия коммерческого найма

Описание объекта и условия о цене.

Кстати, существенные условия договора найма могут быть достигнуты путем соглашения сторон.

Договор энергоснабжения. Понятие, содержание, элементы

Договор энергоснабжения считается одним из типов договора купли-продажи. Отличительной чертой считается объект договора — это энергия. Договором регулируются отношения снабжения через присоединенную сеть, когда через нее передается энергия. Таким образом, предмет данного договора — электрическая и тепловая энергия. Кроме того, предмет данного договора считается единственным и важным условием договора.

Сторонами договора выступают как физические, так и юридические лица. Продавцом обычно выступает энергоснабжающая организация.

Цена договора, как правило, утверждается государством. Договор заключается в основном на неопределённый срок. Для юридических лиц договор считается срочным.

Содержание договора энергоснабжения — это совокупность условий, которые определяют права и обязанности сторон. Кроме предмета, к существенным условиям относятся количество и качество энергии.

Договор коммерческого найма жилого помещения

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991 г. применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассматриваемых выше отношений, чётко разделив коммерческий наём от социального.

ГК в основном развёл в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст.72 Основного закона, данная регламентация относится к совместной компетенции России и её субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учёт, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п.1 ст.671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплутационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры по поводу социального найма жилых помещений. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.С. 205.

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п.1 ст.677 ГК соответствующей нормы в приведённой редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст.168 ГК.

Гражданский кодекс применительно к рассматриваемому договору выделяет наряду с нанимателем также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п.2 ст.677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего, лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселяется позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК). Первое получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идёт о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст.688 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учётом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п.3 ст.677 ГК).

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идёт о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п.4 ст.677).

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении так же и тому, кого ст.680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определённым сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п.1 ст.673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст.672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст.673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включённые в ст.673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего, двух указанных в п.1 ст.673 ГК условий:

• 1) жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным;
• 2) пригодным для постоянного проживания.

Для договоров коммерческого найма, заключённых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утверждён Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.С. 214. Правовое значение такого рода договоров определено ст.427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст.5 и п.2 ст.427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это означает, что содержащиеся в нём правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключённом договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст.682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст.671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из его основных признаков.

ГК (п.1 ст.682) прежде всего подчёркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что если законом определён максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать.

Следует отметить, что законодатель пока ещё не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввёл максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Определённую роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаём на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определённую роль в решении жилищной проблемы, всё ещё весьма острой для нашей страны. Брагинский Н.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. Договоры о передаче имущества. С. 709.

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая определённым образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и местную администрацию (ст.17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесённой той или другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги. П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г. (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 137).

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст.684 ГК) признаёт за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключить договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть чётко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).

В соответствии со ст.672 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств». Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2. Второе из указанных всё в том же п.1 ст.676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п.3 ст.682 ГК) и порядок её внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст.682 ГК. Имеется в виду ст.56 ЖК РСФСР, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жильё ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённые основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст.687). При этом, согласно ст.688, последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст.687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

[2]

Источники

1. 
   Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.
   
2. 
   Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
   
3. 
   Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.