Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения

Когда требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре? Образец заявления и порядок процедуры

Аренда нежилых объектов недвижимости является одной из распространенных разновидностей сделок.

В договоре может быть прописан любой срок, и именно от этого условия зависит, нужно ли его регистрировать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

На какой срок можно заключить?

В соответствии с нормами гражданского законодательства договор можно заключить на:

• неопределенный срок;
• менее, чем на 1 год;
• более, чем на 1 год.

В соответствии с п. 2 ст.610 ГК РФ, если в соглашении не прописан срок, аренда становится бессрочной. Максимальная длительность аренды в таком документе не указывается. Расторжение договора возможно при условии направления стороной, инициирующей прекращение арендных отношений, уведомления о расторжении противоположной стороне за три месяца до даты расторжения.

Соглашения, заключенные менее чем на двенадцать месяцев, регистрации не подлежат. Обычно в такие договоры включают положения об автоматической пролонгации на аналогичную продолжительность времени. Если такое условие отсутствует, то при необходимости продления документа на срок до года, регистрировать соответствующее дополнение также не нужно.

Соглашения, заключаемые на срок более 365 дней, подлежат государственной регистрации. Незарегистрированные договоры могут быть признаны недействительными. Вступает в силу такое соглашение с момента регистрации.

Рекомендации по заключению

Помещение является предметом арендного договора. Поэтому рекомендуется прописать в договоре или приложении к нему точные данные недвижимости.

• адрес дома с указанием индекса;
• номер помещения или офиса, комнаты;
• площадь;
• план расположения;
• цель использования (для размещения офиса, розничной торговли и т.п.).

При заключении договора необходимо проверить, является ли контрагент собственником имущества или лицом, уполномоченным законом сдавать помещение в аренду. Соглашение, заключенное на срок более одного года, и если как минимум одна из сторон договора – юридическое лицо, вне зависимости от его срока, заключается в письменной форме. О том, как происходит аренда юридическому лицу, можно узнать в этой статье.

Также необходимо составить акт о техническом состоянии помещения. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие в какой-либо мере пользованию им, несет арендодатель.

В договоре также необходимо исчерпывающе прописать все права третьих лиц на сдаваемое помещение. Обязательным условием является и закрепление механизма внесения арендных платежей. Далее расскажем, от чего зависит, надо ли регистрировать договор аренды, а также где и как зарегистрировать и сколько это стоит. Предоставим список необходимых документов.

О том, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, мы рассказывали в этой статье.

Когда нужно регистрировать?

По содержащимся в Гражданском Кодексе нормам регистрация необходима только для соглашений, длительность которых составляет не менее двенадцати месяцев. Регистрировать документ также необходимо в случае заключения арендного договора с последующим выкупом помещения.

Незарегистрированные документы могут быть признаны судом незаключенными. Такие договоры не порождают каких-либо прав и обязанностей сторон. Помимо этого, за непредставление документов на регистрацию, на стороны может быть наложен административный штраф за несоблюдение порядка регистрации прав на недвижимость или сделок с ней.

Порядок процедуры

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Однако стороны могут обратиться с пакетом документов и в ближайшее отделение Многофункционального центра по месту нахождения предмета договора.

Способы записи на прием:

• через приложение «Мои документы» в сервисе Госуслуги;
• путем звонка на единый телефон горячей линии МФЦ или в нужное отделение центра.

С заявлением в Росреестр или МФЦ вправе обратиться любая из сторон договора. В документе следует закрепить, на какую сторону будет возложена обязанность по регистрации, и как будут распределяться расходы на проведение регистрации между арендатором и арендодателем.

Записи о регистрации арендных договоров, объектами которых является недвижимость, вносятся в ЕГРП. Реестр является государственным информационным ресурсом, который позволяет гражданам, имеющим отношение к интересующим объектам, свободно по индивидуальному обращению получать информацию о владельцах недвижимости, ее характеристиках арестах и обременениях.

Реестр арендных соглашений нежилых помещений содержит данные:

• количество арендованных помещений;
• характеристика объектов;
• реквизиты зарегистрированных соглашений;
• сведения об арендаторе;
• условия аренды;
• исполненные договоры и возврат имущества;
• предпринятые меры при неисполнении договора;
• согласование передачи в аренду с Росимуществом.

Для регистрации соглашения в МФЦ или Росреестр необходимо представить следующие документы:

• подписанный договор в трех экземплярах;
• заявление о регистрации (в свободной форме);
• учредительные документы сторон;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• документы, подтверждающие полномочия сторон (для руководителей компаний – протокол, решение или приказ о назначении, нотариально удостоверенные доверенности для представителей);
• кадастровый паспорт сдаваемого в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади;
• согласие залогодержателя в письменном виде на сдачу в аренду предмета залога (если помещение обременено ипотекой).

В заявлении о регистрации должно быть указано:

1. наименование и реквизиты регистрирующего органа и заявителя – в правом верхнем углу листа;
2. название документа по центру страницы (Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества);
3. текст заявления — «наименование или ФИО заявителя, на основании ст.51 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», просит провести регистрацию договора аренды нежилого помещения (указать реквизиты договора и характеристику его предмета)»;
4. приложение (список прикладываемых к заявлению документов).

• Скачать бланк заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещения

За оказание государственной услуги в 2018 году физические лица уплачивают пошлину 1 тысячу рублей, а юридические – 15 тысяч. Если заявление представляют обе стороны, то сумма госпошлины делится на количество участников договора. Но общая стоимость регистрации будет больше, потому что помимо расходов по уплате госпошлины заявителю также придется понести расходы на оплату услуг юристов и нотариуса.

Нюансы и подводные камни при госрегистрации

Если в документе четко определен предмет договора, а в кадастровых бумагах содержится надлежащее описание технических характеристик помещения, проблемы с регистрацией у заявителя не возникнут.

Если помещение описано неточно, существуют разногласия в кадастровых и правоустанавливающих документах, при регистрации могут появиться определенные сложности. Если кадастровый учет проводился давно, необходимо проверить, чтобы данные были зарегистрированы не только в документах БТИ, но их в документах кадастра. Регистрировать договор, заключенный менее чем на 12 месяцев, не нужно.

Во всех остальных случаях по умолчанию сохраняется обязанность сторон зарегистрировать документ. Обязанность регистрации имеет гражданско-правовой характер и сроки регистрации законодательно не установлены. Поэтому если это условие не будет соблюдено в течение оговоренного сторонами времени, сделка может быть признана недействительной.

[1]

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Нюансы регистрации договора аренды нежилого помещения — порядок, сроки, размер госпошлины

При осуществлении хозяйственной деятельности возникает потребность в дополнительных производственных или торговых площадях, приобретение которых не целесообразно.

Удачным решением вопроса расширения является заключение гражданско-правового договора, в соответствии с которым стороны, называющие себя «арендатор» и «арендодатель» соглашаются передать/принять объект недвижимости во временное пользование на определенных условиях. Руководствуются при этом стороны главой 34 ГК РФ. Рассмотрим, надо ли регистрировать договор, в частности, бессрочный, сколько будет стоить регистрация и другие важные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли вносить сведения о сделке в Государственный кадастр?

Требование внесения информации о сделке с недвижимостью в Единый государственный кадастр содержится в п.2 ст.651 ГК РФ.

Ключевой в этой процедуре является сама сделка с недвижимостью, а не права арендатора (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация составленного соглашения, отражающего условия передачи нежилого помещения в аренду, является значимой процедурой для арендодателя и арендатора, поскольку:

• позволяет зафиксировать договоренности и исключить в перспективе требования второй стороны об изменении условий сотрудничества;
• является гарантией сохранения прав и служит доказательством в судебных разбирательствах;
• снижает риски возникновения претензий со стороны налоговых органов.

Какие бумаги подготовить?

Передать пакет документов в Управление Федеральной регистрационной службы могут лично участники сделки или их доверенные лица.

В пакет документов для юридических и физических лиц входят:

1. Заявление на регистрацию договора аренды (автором заявления может быть арендатор, арендодатель, доверенное лицо, нотариус).
2. Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).
3. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (заверенная у нотариуса копия).
4. Удостоверение личности заявителя (оригинал паспорта).
5. Доверенность, заверенная нотариально, на третье лицо, представляющее интересы заявителя (оригинал и копия).
6. Кадастровый паспорт помещения.
7. Договор аренды с приложениями (число оригиналов в соответствии с числом заявителей и для органа госрегистрации).
8. Дополнительным документом для физических лиц является Согласие супруга/супруги, если одна из сторон физическое лицо (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).

Получить дополнительную информацию и уточнить полноту сведений, предоставляемых в действующем пакете документов, возможно в Росреестре.

Сроки заключения соглашения

Право пользоваться нежилым помещением передается владельцем недвижимости арендатору на основании письменно составленного соглашения. Помимо прочих условий, в документе указываются сроки действия договоренностей:

• неопределенный срок (бессрочный договор);
• определенный период до 12 месяцев (краткосрочный договор);
• определенный период более 12 месяцев (долгосрочный договор).

Актуальный вопрос — нужно ли в обязательном порядке регистрировать бессрочный вид договора? Правила государственной регистрации долгосрочных договоров в органах госрегистрации (территориальный орган федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии) регулируются Гражданским Кодексом.

В статье 609 пункт 2 определена необходимость регистрации договора аренды нежилого помещения и установлено начало действия договора – с момента регистрации. Тот же 2 пункт, но уже 651 статьи ГК РФ указывает на исключения из этого правила: регистрация краткосрочных соглашений не требуется.

Обобщив сведения, следует руководствоваться следующим: договор аренды нежилого помещения должен быть зарегистрирован в органах государственной власти при условии, что установленный срок его действия превышает 1 год.

При расчете срока действия соглашения следует учитывать ст.193 ГК. Если срок действия договора – 1 год, а начало 04.05.2017, то датой окончания будет 03.05.2018.

Статья 193 ГК РФ. Окончание срока в нерабочий день

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В какие сроки нужно зарегистрировать контракт?

Законодательные акты не ограничивают стороны, заключившие договор аренды нежилого помещения в сроках подачи документов в органы регистрации. Стимулом для регистрации соглашения является п. п. 2 ст. 609 ГК РФ, в котором указано, что действует договор с момента регистрации.

Учитывая интересы сторон в отражении условий договора в финансовой деятельности организации, документы на регистрацию соглашения целесообразно подавать заблаговременно, так, чтобы результаты хозяйственной деятельности было возможно принять к учету и отразить бухгалтерскими проводками.

Как долго регистрируют?

Процедура регистрации договора регламентирована действующим законодательством и занимает 7 дней. В этот период в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество будет внесена запись о регистрации сделки и возникшего имущественного обременения и все экземпляры договора аренды получат регистрационный штамп с регистрационным номером. Если заявление и подготовленный пакет документов направлен через МФЦ, на процедуру потребуется 9 дней.

В случае возникновения препятствий для завершения процедуры регистрации в виде необходимости уточнения данных или предоставления дополнительных документов, сотрудники Росреестра в положенный срок должны связаться с заявителем. Для ускорения процесса рассмотрения заявки целесообразно предоставить специалисту регистрирующего органа контактные данные уполномоченным лицом.

Сколько действительны результаты?

Результатом регистрации является внесение записи в Единый государственный кадастр. Договор вступает в силу с момента регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ), а регистрация распространяется на весь период действия договора.

Размер госпошлины

Стоимость регистрационных действий с участием Росреестра установлена п.21-33 ст.333.33 НК РФ. Размер пошлины, которую необходимо оплатить за государственную регистрацию до подачи заявления, установлен отдельно для юридических и физических лиц.

Для граждан и индивидуальных предпринимателей сумма обязательного платежа составляет – 2000 рублей, для юридических лиц это 22000 рублей.

Есть ли дополнительные сборы?

Финансовые затраты на госрегистрацию состоят только из расходов на оплату государственной пошлины. Дополнительных сборов не существует.

По желанию арендатора и арендодателя для подготовки документов и взаимодействия с регистрирующими органами может быть привлечена сторонняя организация. Это увеличит объем потраченных средств (расценки на услуги у каждого агентства свои), но сократит время на подготовку пакета документов.

Разница в стоимости для юридических и физических лиц

Для участников сделки по предоставлению в аренду нежилого помещения размеры госпошлины могут значительно отличаться. Это зависит от юридического статуса участника сделки.

При этом физическое лицо, единолично обратившееся с заявлением на регистрацию сделки с нежилым помещением, заплатит 2000 рублей, в то время как финансовая нагрузка на юридическое лицо составит 22000 рублей.

При совместном обращении сторон с заявлением каждая из сторон оплачивает половину размера госпошлины, т.е. организация – 11 000 рублей, гражданин – 1000 рублей. При обращении нескольких заинтересованных лиц (ст.333.18 НК РФ) обязательный платеж оплачивается каждым в равных долях.

Сделка с недвижимостью, как двусторонняя договоренность, должна учитывать интересы обеих сторон. Ознакомившись с порядком регистрации договора аренды нежилого помещения, осилить этот путь сумеет каждый. Участие специалистов с необходимыми навыками и соответствующим образованием (риэлторы, юристы) упростят и ускорят процедуру. А время, как известно, — деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Регистрация в Росреестре договора аренды

Регистрацию договора аренды недвижимости – нежилого или жилого помещения, а также земельного участка – осуществляет уполномоченный государственный орган – Росреестр и его территориальные управления.

По состоянию на 14 сентября 2019 года регистрация договора аренды помещения или земельного участка в Росреестре необходима, если он заключен на срок более одного года.

Услуги по регистрации в Росреестре договора аренды

• составление договора аренды недвижимости;
• правовая экспертиза представленных заказчиком документов для регистрации в Росреестре договора аренды;
• формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации договора аренды помещения или участка, оплата госпошлины за регистрацию договора аренды при необходимости;
• получение зарегистрированного договора аренды и передача его заказчику.

Сроки исполнения и стоимость услуг по регистрации договора аренды помещения или земельного участка (на 14 сентября 2019 года)

Вид услуги	Стоимость	Срок исполнения

Составление договора аренды недвижимости от 3 000 руб. 1 день Регистрация в Росреестре договора аренды недвижимости 9 800 руб. 7—10 раб. дней Проведение обмеров и изготовление технического плана помещения для постановки на кадастровый учет (при сдаче в аренду части помещения — комнаты на этаже или в здании) 20 000 руб. от 14 раб. дней Госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимости 22 000 руб. для юридических лиц;
2 000 руб. для физических лиц.

Оставить заявку

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется в 10-дневный срок с момента подачи документов.

Документы для регистрации договора аренды помещения в Росреестре различаются по своему составу в зависимости от того, кто является стороной сделки (физические или юридические лица), а также от того, какой объект передается в аренду (жилое или нежилое помещение). Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом случае. Что касается договора аренды жилого помещения, заключенного на длительный срок, то здесь есть особенности. Если договор аренды квартиры заключен между физическими лицами, не для целей предпринимательской деятельности, то это будет договор имущественного найма и регистрации он не подлежит. Если же договор аренды квартиры/жилого помещения заключен между физическим и юридическим лицом (чаще всего физические лица сдают в аренду свои квартиры юридическим для предпринимательских целей, например, для размещения под гостиницу или хостел), то для такого договора аренды необходима регистрация в Росреестре.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения для юридического лица или индивидуального предпринимателя

• документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя, либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
• договор аренды со всеми приложениями в 3 экз.;
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
• решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).
• в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).

С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.

В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).

Кто оплачивает госпошлину за регистрацию договора аренды?

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется по заявлению одной из сторон. Таким образом, обратиться за регистрацией может как арендодатель, так и арендатор. Обычно стороны решают это при заключении договора или прописывают в нем, как обязанность одной из сторон. Чаще такую обязанность несет арендатор, однако иногда, например, если договор заключен между арендодателем – физическим лицом и арендатором – юридическим лицом, выгоднее платить госпошлину арендодателю, поскольку ее размер значительно меньше.

Единственное правило – госпошлину уплачивает та сторона, которая будет являться заявителем при регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2 000 руб. – для физических лиц.

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

[2]

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

На копиях документов заявителю рекомендуется написать следующее: «Копия верна», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.

Если стороной в договоре является физическое лицо, в регистрирующий орган предоставляются:

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

За государственную регистрацию сделок с недвижимостью установлена следующая государственная пошлина:

• для физических лиц – 1 000 рублей;
• для организаций – 15 000 рублей.

Порядок оформления дополнительных соглашений

Гражданский кодекс РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется в том же порядке, что и договор аренды, то есть посредством предоставления документов в регистрационный орган.

Для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должно быть предоставлено:

• дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
• при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
• заявление о государственной регистрации;
• доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
• документ удостоверяющий личность физического лица;
• приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.

При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что это возможно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон договор, если существенно нарушаются условия договора другой стороной;
• в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений не взимается, срок регистрации дополнительных соглашений составляет 20 дней.

Порядок регистрации

Отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а порядок оформления документов и регистрации договора аренды устанавливается Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. №135.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

• предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
• регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
• проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
• внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
• выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды.

При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

[3]

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней.

Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

• нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
• арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
• если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Источники

1. 
   Беспалов, Ю. Ф. Гражданский иск в уголовном судопроизводстве. Учебно-практическое пособие: моногр. / Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: Проспект, 2015. — 176 c.
   
2. 
   Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
   
3. 
   Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
   
4. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.